W pierwszej połowie 2016 r. w Polsce przybyło 660 tys. mkw. magazynów. W tym samym czasie wynajęto ponad 1,41 mln mkw. takich obiektów — wynika z najnowszego raportu CBRE.
— Popyt w pierwszych sześciu miesiącach 2016 r. był o 7 pkt proc. wyższy niż przed rokiem. Deweloperzy aktywnie reagują na potrzeby rynku. W budowie jest około 750 tys. mkw., z czego ponad połowa powstaje spekulacyjnie, czyli bez wcześniejszego zabezpieczenia umowami najmu — mówi Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE.
Na fali
Z podsumowania Axi Immo wynika, że najwięcej, bo aż 350 tys. mkw., wynajęto w Warszawie i jej okolicach, 216 tys. mkw. w Poznaniu, a 199 tys. mkw. na Górnym Śląsku. Największy wzrost — o 104 proc. — zanotowano w Bydgoszczy, głównie za sprawą dużych obiektów typu BTS (build-to-suit, gotowy obiekt przemysłowy wybudowany dla konkretnego odbiorcy).
— Operatorzy logistyczni i sieci handlowe to najbardziej aktywni najemcy na rynku magazynowym w Polsce. W pierwszym półroczu 2016 te dwa sektory wynajęły 728 tys. mkw., z czego 525 tys. mkw. stanowiły nowe umowy i ekspansje. Udział firm z tych branż w popycie netto wyniósł odpowiednio: 37 proc. i 22 proc. W ogólnych zestawieniach od 2005 r. te dwa sektory stanowiły o 54 proc. całkowitego popytu netto — wylicza Przemysław Ciupek, starszy analityk rynku JLL. W drugiej połowie roku można się spodziewać równie dużego popytu. Mocną podstawą do podtrzymania optymistycznych nastrojów jest m.in. prognozowany wzrost PKB o 3,3- 3,5 proc. przez najbliższe dwa lata.
— Warunki makroekonomiczne są dobre, a to sprzyja inwestycjom wewnętrznym firm. Klienci w celu poprawy swojej konkurencyjności inwestują w nowe rozwiązania logistyczne i techniczne, na czym naturalnie zyskuje sektor nieruchomości magazynowo-produkcyjnych — tłumaczy Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo.
Analitycy przekonują, że w najbliższych latach znacząco wzrośnie także liczba magazynów w nowych miejscach, gdzie dostępność gruntów i pracowników jest wyższa niż w głównych hubach logistycznych. Nie zmieni się natomiast liczba budów spekulacyjnych. Jak tłumaczą eksperci Axi Immo, deweloperzy mimo dobrych warunków rynkowych dokładnie badają potencjał każdej inwestycji i nie będą rozpoczynali ryzykownych przedsięwzięć. 40-50 proc. inwestycji spekulacyjnych w obiekcie to maksimum.
Gorący okres
O intensywnym rozwoju rynku magazynowego mówią także deweloperzy.
— Minione półrocze było rekordowe pod względem wielkości wynajętej powierzchni. Coraz więcej firm szuka odpowiedniego miejsca do produkcji lub działalności logistycznej. Jedno się nie zmienia — rynkową rywalizację wygrywają najlepsze obiekty. Przede wszystkim liczy się dobra lokalizacja — umożliwiająca sprawny transport towarów w kraju i poza jego granice. Równie istotna jest wysoka jakość wykonania obiektu i sprostanie wszystkim oczekiwaniom najemców, którzy są coraz
bardziej wymagający i świadomi uprzywilejowanej pozycji, w jakiej się obecnie znajdują — tłumaczy Ryszard Gretkowski, wiceprezes 7R Logistic. Potwierdzeniem dobrej sytuacji na rynku magazynowym w minionych miesiącach jest m.in. błyskawiczna komercjalizacja czwartego magazynu tej firmy, który powstał w parku logistycznym Gdańsk — Kowale. — Obiekt o powierzchni 17,5 tys. mkw. zaczęliśmy budować spekulacyjnie i w zaledwie miesiąc po oddaniu do użytku był w pełni wynajęty. Od niedawna na rynku trójmiejskim widzimy ważną pozytywną zmianę. Niezaprzeczalnym atutem regionu jest dostęp do morza i portów, co daje ogromną szansę na intensywny rozwój rynku. Zapotrzebowanie na magazyny będzie się zwiększało wraz z rozwojem portów. Rosnąca konkurencja inwestorów, którzy chcą tu budować swoje obiekty, jest korzystna przede wszystkim dla najemców, ponieważ wymusza na deweloperach dbanie m.in. o wysoką jakość — przekonuje Ryszard Gretkowski. Nowe magazyny 7R Logistic powstaną niebawem m.in. w parkach: Gdańsk — Kowale i Kraków Kokotów — Brzegi.
— W Gdańsku budujemy piąty z sześciu zaplanowanych magazynów. Będzie miał 32 tys. mkw. i zostanie oddany do użytku w pierwszym kwartale 2017 r. Już wkrótce rozpoczniemy także budowę kolejnych obiektów w podkrakowskich Brzegach. W Parku Logistycznym Kraków Kokotów — Brzegi powstanie m.in. hala produkcyjna o powierzchni ponad 5,7 tys. mkw. dla Teekanne, jednego z największych producentów herbaty w Europie. Z kolei w Kluczach powstanie obiekt typu BTS, który zbudujemy na zamówienie Velvet Care. Magazyn o powierzchni 20 tys. mkw. stanie w sąsiedztwie zakładu produkcyjnego tej firmy, co pozwoli jej najefektywniej wykorzystać każdy metr kwadratowy — zapowiada Ryszard Gretkowski.
Większe zagęszczenie
Duża liczba inwestycji oddanych do użytku i tych w budowie nie wpłynęła znacząco na dostępność magazynów. Jak pokazują dane Axi Immo, współczynnik pustostanów wzrósł tylko o 0,5 proc. (do 5,5 proc.). Podobnie jak w poprzednich kwartałach najwięcej obiektów do wynajęcia od zaraz jest w regionie Warszawy, przede wszystkim w okolicach stolicy (9 proc.).
Najmniej zaś na koniec czerwca odnotowano w Szczecinie (1,1 proc.). Wolnych miejsc brakuje w Krakowie, Bydgoszczy i Toruniu. Czynsze od początku roku są stabilne. Najniższe stawki efektywne — nawet poniżej 2 euro za mkw. — są w okolicach Warszawy, Poznania i na Górnym Śląsku. Stałe są także czynsze bazowe (od 2,4 do 3,5 euro za mkw.). &