Rozmowa z Jarosławem Szanajcą, prezesem Dom Development
Jarosław Szanajca uważa, że jeśli rząd mówi, iż pomoże rodzinom i przedsiębiorcom — to mówi. I tyle.
Puls Biznesu: Na giełdę weszła właśnie spółka JW Construction, do debiutu szykuje się Orco Property Group. Jak pan sądzi, skąd ten urodzaj na debiuty?
Jarosław Szanajca: Wynika z sytuacji na rynku mieszkaniowym. Rosną ceny lokali, deweloperzy wykazują dobre wyniki finansowe, a inwestorzy giełdowi to doceniają. Jeśli spółka jest stabilna i przygotowana do publicznego obrotu jej akcjami, idzie na parkiet. Zdobywa kapitał niezbędny do dalszego rozwoju, a także status spółki giełdowej, a więc pewnej i godnej zaufania.
Jednak gwałtowny wzrost cen musi mieć swój koniec. A to spowoduje spadek cen akcji deweloperów na giełdzie. Czy nie sądzi pan, że te spółki są przeszacowane?
Jestem deweloperem, nie inwestorem giełdowym, więc trudno mi prognozować możliwe wahania kursów firm deweloperskich. Oczywiście, marsz cen metra kwadratowego w górę uległ spowolnieniu. Myślę, że rezultatem będzie mała korekta wyceny spółek z naszego sektora, ale przede wszystkim dojdzie do dużego zróżnicowania wycen firm. Duże i sensownie zarządzane będą nadal atrakcyjną ofertą. Przecież w Polsce brakuje statystycznie 1,6 mln mieszkań. Zatem daleko jeszcze do nasycenia rynku.
Jak pan sądzi, jaki średni poziom wzrostu cen mieszkań odnotujemy w 2007 r.?
Już widać spowolnienie w stosunku do 2006 r., w którym średni wzrost w skali kraju wynosił około 60 proc. Myślę, że ceny będą rosły w granicach 1 proc. miesięcznie i osiągały jakieś 15 proc. wzrostu w skali roku.
Polskę często porównuje się z Hiszpanią. Tymczasem doszło tam do spadku zainteresowania inwestowaniem w mieszkania. Czy taki scenariusz wystąpi wkrótce i na naszym rynku?
W Hiszpanii rynek tąpnął po kilkunastu latach intensywnego rozwoju. Budowało się tam 700 tys. mieszkań rocznie. Połowa z nich to mieszkania letnie i kupowane przez emerytów pragnących po zakończeniu kariery zawodowej zamieszkać w ciepłym klimacie. Reszta to mieszkania „codzienne”. To trzykrotnie więcej od liczby lokali oddawanych rocznie w Polsce. Do tego Hiszpania startowała ze znacznie wyższego pułapu, tam był mniejszy deficyt mieszkań. Przed nami jeszcze wiele lat rozwoju, by wyrównać braki.
Przed jakim zadaniem stoją obecnie deweloperzy?
Jedno z najważniejszych to utrzymanie marż. Trudne, ponieważ przestały już gwałtownie rosnąć ceny mieszkań, a zaczęły — materiałów budowlanych i koszty robocizny. Czeka nas spadek marż w branży. Obecnie średnia marża wynosi 25-30 proc. Myślę, że zatrzyma się na około 20 proc. A to przecież wciąż dobry wynik.
A walka z brakiem rąk do pracy i materiałów budowlanych? Cały ubiegły rok deweloperzy skarżyli się na tę sytuację.
Bo nas zaskoczyła. Jednak życie nie znosi próżni. Myślę, że poradzimy sobie z tymi trudnościami. Materiały budowlane można sprowadzić, choćby z Chin. W Azji można też poszukać pracowników. Hindusi i Pakistańczycy budują zamożną Azję, a Chińczycy po skończeniu inwestycji związanych z olimpiadą w Pekinie też będą chętni do współpracy. Już wchodzą na nasz rynek firmy wykonawcze i podpisują umowy z deweloperami. Moim zdaniem, to nie największa bolączka budowniczych mieszkań w Polsce.
W takim razie co? Braki planów zagospodarowania przestrzennego i działek pod budowę?
To też. Jednak uważam, że główna przeszkoda to działanie rządu. Bardzo niebezpieczna jest dla naszej branży polityka władz, chcących ograniczyć powierzchnie budowanych mieszkań przez restrykcje dotyczące preferencyjnej stawki VAT na tzw. „mieszkania socjalne”. Ograniczenie ich do 120 mkw. w przypadku mieszkania oraz do 200 mkw. dla domu to absurd. Średnia powierzchnia mieszkania w Unii Europejskiej wynosi 34 mkw. na osobę. A zatem rodzina z dwojgiem dzieci już zajmuje większe mieszkanie, niż wymyślił to rząd polski. I do tego wmawia się Polakom, że to Unia narzuciła takie ograniczenia. Tymczasem decyzje co do wielkości mieszkań i domów stawianych w ramach budownictwa społecznego pozostawia ona w gestii państw członkowskich. To nie tylko polityka antydeweloperska, to także polityka antyrodzinna!
Oczywiście, zmagamy się także z niekorzystnymi procedurami administracyjnymi, z możliwością blokowania budowy. To stało się już plagą. W tej chwili jest z tym gorzej niż rok czy dwa lata temu. Nie ułatwia nam działania ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Rząd dużo mówi o pomocy przedsiębiorstwom, ale nie zrobił w tej sprawie nic.
Jakie są najbliższe plany Dom Development?
Będziemy budowali głównie mieszkania w średnim standardzie. Nie tylko w Warszawie. Chcemy wejść do Wrocławia, Trójmiasta i Poznania. Myślimy też o mniejszych miastach, w których dobrze rozwija się gospodarka. W najbliższych miesiącach dużo o nowych kierunkach ekspansji powie nam popyt wywołany przez wracających z zagranicy pracowników, którzy wyjechali w poszukiwaniu środków na kupno mieszkania. W stolicy zaczniemy realizacje osiedli na Białołęce, Woli, Targówku i Ursynowie. Nie zapomnimy też o wyższej półce. W Warszawie ruszy budowa wieżowca przy Grzybowskiej, w miejscu dawnej siedziby PSL-u. Myślimy też o projektach podobnych do Mariny Mokotów, i to nie tylko w Warszawie, ale także w większych miastach Polski. Pracy nam nie zabraknie.