Warszawa w XV w. znacznie odbiegała wielkością, liczbą mieszkańców, a także kwestiami sanitarnymi od obecnej stolicy Polski. W architekturze dominowała zabudowa drewniana z nielicznymi murowanymi kamienicami usytuowanymi w okolicy dzisiejszego Starego Miasta.
2— Przede wszystkim w tamtym czasie Warszawa nie była jeszcze stolicą kraju. Dzieliła się na dwa nieduże miasta: Starą i Nową Warszawę, w których granicach mieszkało w sumie około 5 tys. osób. Stara Warszawa obejmowała obszar zamknięty murami miejskimi oraz przedmieścia, m.in. fragment dzisiejszego Krakowskiego Przedmieścia przy kościele św. Anny. Nową Warszawę tworzył obecny rynek Nowego Miasta i okolice ul. Freta — mówi dr Piotr Łozowski, historyk z Uniwersytetu w Białymstoku i laureat stypendium START Fundacji na rzecz Nauki Polskiej, który zbadał rynek nieruchomości średniowiecznej Warszawy.
Piętnastowieczny syreni gród to dynamicznie rozwijające się miasto, które wzrastało gospodarczo na handlu zbożem i drewnem m.in. z Gdańskiem, Toruniem, a także Wilnem i Wrocławiem. Wraz z rozkwitem ekonomicznym do miasta napływało za pracą coraz więcej nowych mieszkańców.
— Tę tendencję potwierdza liczba sprzedanych nieruchomości. W pierwszej połowie stulecia zawierano sześć transakcji mieszkaniowych rocznie, natomiast w drugiej połowie XV w. liczba ta była prawie trzy razy większa — wyjaśnia historyk.
Rozwój miasta nie szedł jednak w parze z poprawą kondycji życiowej przeciętnej mieszczańskiej rodziny.
— Pracowano od wschodu do zachodu słońca. W Warszawie panowały bardzo złe warunki sanitarne: ciasna zabudowa sprzyjająca szerzeniu się epidemii, błoto, rynsztoki — to typowy krajobraz średniowiecznego miasta. Wpływało to na długość życia jego mieszkańców: kobiety żyły 30-40 lat, mężczyźni — 40-50. Małżeństwa trwały około dziesięciu lat — mówi dr Piotr Łozowski.
Jak wyglądała średniowieczna gospodarka mieszkaniowa? W historycznej Warszawie można było stać się właścicielem drewnianego domu już za 480 groszy. Niewiele? Dzienna wypłata niewykwalifikowanego rzemieślnika wynosiła 1 grosz, doświadczony zarabiał od 2 do 3 groszy.
— Niewykwalifikowany robotnik, chcący kupić sobie dom, musiał więc pracować 480 dni, jednak z uwagi na konieczność utrzymania rodziny, czas ten ulegał wydłużeniu przynajmniej do trzech lat. O murowanej kamienicy przy rynku mógł jedynie pomarzyć. Cena jednej wynosiła 6 tys. groszy, na takie domy stać było jedynie kupców i najbogatszych rzemieślników — twierdzi stypendysta.
Ceny różniły się zależnie od okolicy. Najtańsze mieszkanie można było kupić na tzw. Rybakach — nadwiślańskiej dzielnicy słynącej z wysokiej przestępczości.
— Średnio nieruchomość kosztowała tam około 240 groszy. Najdroższy był oczywiście rynek i obecna ul. Świętojańska, która dzieliła się na dwie ulice: Grodzką i św. Jana. Ceny kształtowały się tam na poziomie 960 groszy. W okolicy kościoła św. Anny można było nabyć średniowieczne „M” za około 420 groszy — podaje Piotr Łozowski.
Ludzie, których nie było stać na samodzielny zakup mieszkania, mogli polegać na rynku kredytowym, który w XV-wiecznej Warszawie funkcjonował całkiem dobrze. Pieniądze pożyczano od średniozamożnych mieszczan. Najczęściej na… dwa lata.
— Pokazuje to całkiem niezłą kondycję budżetów mieszczańskich. System ratalny polegał na dwóch, trzech wpłatach dokonywanych w okolicy ważnych świąt, np. Bożego Narodzenia, św. Jana [24.06 — red.] czy św. Jadwigi [15.10 — red]. Jeżeli kredytobiorca nie spłacił choćby jednej z trzech rat, cała nieruchomość wracała do sprzedającego. Mieszkania kupowano głównie w okresie od kwietnia do października — mówi historyk.
Z przeanalizowanych przez niego źródeł wynika, że w każdym domostwie mieszkał co najmniej jeden lokator, który wynajmował komorę. Najem był bowiem pierwszym i podstawowym etapem dla ludzi migrujących do dużego miasta.