Dekada, deweloper znany z obiektów handlowych, chce wybudować wielofunkcyjny kompleks handlowo-mieszkaniowo-usługowo-biurowy o wartości prawie 2 mld złotych na działce w gminie Stare Babice, tuż za granicą Warszawy. W ramach inwestycji S8 Corner ma też powstać kino, hotel i akademik. „Puls Biznesu” informował o tym prawie dwa lata temu. Budowa wciąż jednak nie wystartowała - brakuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Choć negocjacje trwają już cztery lata, MPZP nie trafił jeszcze pod głosowanie rady gminy. Ostatnio wójt zaproponował drastyczne obniżenie zabudowy. Zdaniem dewelopera w takich warunkach inwestycja traci sens ekonomiczny.
– W studium zagospodarowania przestrzennego dopuszczono budowę obiektów siedmiokondygnacyjnych [36 m dla budynków usługowych i 29 m dla mieszkalnych - red.]. Teraz zrobiło się z tego 12 metrów, co odpowiada trzem kondygnacjom. Taką wysokość mają dziś typowe magazyny, ale budynek biurowy, żeby efektywnie na siebie zarabiał, musi być wyższy. Chodzi też o to, żeby obiekty usługowe i handlowe stanowiły barierę akustyczną, oddzielającą zabudowę mieszkaniową od hałasu przechodzącej obok trasy S8 – mówi Aleksander Walczak, prezes Dekady.
Wydatki na infrastrukturę
Pomysł wybudowania wielofunkcyjnego kompleksu powstał, gdy w 2017 r. radni Starych Babic uchwalili studium, zmieniające przeznaczenie terenu z magazynowo-produkcyjnego na handlowo-usługowe z dodatkiem zabudowy wielorodzinnej. Dostrzegli szansę ściągnięcia na teren, odcięty drogą szybkiego ruchu od reszty gminy i graniczący z warszawskim Bemowem, inwestycji przynoszących dodatkowe dochody z podatków.
Sławomir Sumka, nowy wójt, wybrany w 2018 r., rozpoczął negocjowanie umów infrastrukturalnych z Dekadą i uzgodnienia z sąsiadami, a we wrześniu 2020 r. MPZP został publicznie wyłożony.
Równanie w dół
Wysokość zabudowy przewidziana w tej wersji planu była zmniejszona w stosunku do studium, a w trakcie dalszych prac wójt wprowadzał kolejne ograniczenia: obok sąsiadów do 14 m (zamiast 29 m), a dalej do 22 m. Parametry były do przełknięcia dla Dekady. Dlatego deweloper podpisał z gminą list intencyjny, w którym je potwierdził i podjął zobowiązania inwestycyjne.
– Zgodziliśmy się wybudować kompletny układ drogowy, w tym tunel, i sieć wodno-kanalizacyjną aż do oczyszczalni ścieków. To inwestycje o łącznej wartości ok. 50 mln zł – mówi Aleksander Walczak.
Dekada zobowiązała się też wpłacić 10 mln złotych kaucji gotówkowej. Podpisanie listu było warunkiem zakończenia procedury planistycznej.
Mimo to plan nie trafił pod głosowanie rady gminy.
– Wójt wycofał się ze wszystkich podpisanych wcześniej uzgodnień. Powołując się na opinie nowych doradców, ściął wysokość zabudowy usługowej do 12 m. Przy tych parametrach nasz projekt jest niewykonalny – mówi Aleksander Walczak.
Jednym z argumentów gminy było przewidziane w MPZP Warszawy obniżanie zabudowy w kierunku granic miasta. Stare Babice postanowiły się do tego dostosować. Deweloper kontruje, że gdy powstawały stołeczne plany, nie przewidywano jeszcze doprowadzenia w te okolice metra.
Na pytania przesłane wójtowi Sławomirowi Sumce, dotyczące planu dla terenu, na którym jest działka Dekady, odpowiedzi udzielił sekretarz urzędu gminy Stare Babice. Napisał m.in.:
„(…) Gmina Stare Babice nigdy nie gwarantowała konkretnemu inwestorowi, że prace planistyczne dotyczące tego terenu zapewnią realizację określonego przedsięwzięcia. Jesteśmy otwarci na wszystkich potencjalnych inwestorów i staramy się wdrażać rozwiązania uniwersalne, które dadzą szansę różnym podmiotom zainteresowanym tym obszarem.
(…) Polityka budżetowa gminy Stare Babice nie jest zdeterminowana zyskiem, jaki można osiągnąć z wyprzedaży jej majątku, zmiany przeznaczenia terenu czy też uległością wobec deweloperów.
(...) Najważniejsze jest, by zapewnić rodzinom, które tam zamieszkają lub będą korzystać z kompleksu usługowego, zabezpieczenie niezbędnych potrzeb. Chodzi tu o zapewnienie dostaw wody, odbiór odpadów, sprawną komunikację oraz szkoły i przedszkola, które zapewnią opiekę i naukę dzieciom tam zamieszkałym.
Zadaniem gminy jest nie tylko planować, ale równocześnie zabezpieczyć – wynikające z tych planów - zbiorowe potrzeby społeczności. Wymaga to odpowiedzialnego myślenia strategicznego. Dlatego też nie rezygnujemy z koncepcji zagospodarowania tego obszaru zgodnie wizją prezentowaną przez spółkę Dekada, jednak o nieco niższych parametrach wysokościowych oraz gęstości zabudowy. Nawiązujemy też do układu architektonicznego przyległych dzielnic Warszawy. Obecne prace planistyczne zmierzają do utrzymania wariantu mixed use – jednak adekwatnego do możliwości funkcjonalnych gminy Stare Babice.”
Czas na debatę
Nie wszyscy podzielają stanowisko wójta. Prezes dewelopera twierdzi, że większość radnych chce wybudowania kompleksu. Dlatego Dekada nie skreśla inwestycji. Liczy, że uda się uzgodnić warunki podczas publicznej dyskusji z udziałem rady gminy. Problem w tym, że najpierw wójt musi wnieść projekt planu pod obrady, a wciąż tego nie zrobił.
Zdaniem Henryka Kuncewicza, przewodniczącego rady gminy Stare Babice, który jest zwolennikiem budowy kompleksu, dodatkowe pieniądze z podatków są gminie bardzo potrzebne – m.in. na dwa przedszkola, szkołę i żłobek, a także inwestycje drogowe w celu rozładowania korków podczas dojazdu do Warszawy.
– Dla części rady sytuacja jest bulwersująca. Jedyna część gminy, gdzie możemy uzyskać dodatkowe przychody, wciąż nie ma uchwalonego miejscowego planu, bo wójt nie poddaje go pod głosowanie. Jego poprzednik policzył, że Stare Babice wzbogaciłyby się na tej inwestycji nawet o 10 mln złotych rocznie. Od zgody rady gminy na przygotowanie planu minęły cztery lata. Rok temu plan był już uzgodniony po dwóch wyłożeniach, a jednak później wójt zmienił zdanie i chce niższej zabudowy. Zmienia również plan drogowy, który wydawał się już uzgodnione. Dla inwestorów to sygnał, że gmina jest im nieprzyjazna, a przynajmniej niewiarygodna jako partner – mówi Henryk Kuncewicz.
Obniżanie zabudowy tam, gdzie jest podciągnięta infrastruktura miejska, jest przede wszystkim nieekologiczne. Współczesne miasta zaczynają rosnąć wzwyż, aby zmniejszyć ślad węglowy. Koszty utrzymania infrastruktury i usług dla miasta z zabudową jednorodzinną są nawet czterokrotnie wyższe niż przy zwartej zabudowie wielorodzinnej. Mamy mniej inwestycji w kulturę czy w zieleń, bo wydajemy pieniądze na odśnieżanie i naprawę jezdni.
Inną sprawą są inwestycje w infrastrukturę. Deweloperzy od wielu lat dokładają się do budowy publicznego majątku – przede wszystkim chodzi o drogi i to nie wewnętrzne, ale służące wszystkim, czy wodociągi i kanalizację o parametrach przekraczających rzeczywiste potrzeby danego budynku. De facto jest to finansowane przez nabywców mieszkań czy najemców biur. Mamy więc paranoiczną sytuację, że młody człowiek, którego stać zaledwie na 25-metrową kawalerkę na przedmieściach, w cenie mieszkania zapłaci dodatkowo kilkaset złotych za każdy metr kwadratowy na zbudowanie drogi, a bardzo bogaty sąsiad, który ma 500-metrową willę i cztery samochody, nie będzie w ogóle partycypował w tych kosztach.