W lipcu 2023 r. na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach sprzedało się 5,8 tys. mieszkań - podaje Otodom Analytics. To najwięcej od dwóch lat.
– Trudno dokładnie określić, ile lokali kupiono na własne potrzeby, a ile inwestycyjnie. Duże ożywienie w sprzedaży mieszkań w całym pierwszym półroczu 2023 r. może jednak świadczyć o tym, że zakupy inwestycyjne wciąż mają wielu zwolenników - mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i Gethome.pl.
Inwestorzy muszą jednak liczyć się z tym, że zyski z najmu będą topnieć. Powody są dwa: czynsze idą w dół, a ceny mieszkań rosną. Z najnowszych danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że w lipcu zwyżkę o 3 proc. względem czerwca odnotowano w Trójmieście. W Krakowie wyniosła ona 2 proc., a we Wrocławiu i aglomeracji katowickiej - 1 proc.
Półka premium może więcej
Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl potwierdza, że to sprzedający rządzą dziś na rynku.
- Widząc, jak duże jest ożywienie popytu m.in. na skutek uruchomienia programu Bezpieczny kredyt 2 proc., mogą być mniej elastyczni podczas negocjacji ceny. Zwłaszcza gdy chodzi o lokale mieszczące się w programowych limitach. Ponadto, z naszych najnowszych danych wynika, że lipiec przyniósł podwyżki średniej ceny ofertowej na rynku wtórnym w 13 z 18 miast wojewódzkich. Na pozostałych rynkach zaobserwowaliśmy stabilizację – mówi Rafał Bieńkowski.
Z obserwacji Marcina Jańczuka, analityka rynku nieruchomości w Metrohouse, wynika, że coraz trudniej jest wynegocjować sobie upust.
– Z naszych danych wynika, że rabaty wynoszą średnio 3-6 proc. Wysokości te uwzględniają zarówno spadki cen w całym okresie ekspozycji oferty na rynku jak i ustępstwa przy „stoliku negocjacyjnym”. W tzw. segmencie popularnym o jakiekolwiek negocjacje - także z deweloperem - jest jeszcze trudniej. Sprzedający mają świadomość, że to dobry moment na korzystną sprzedaż, a chętnych na ich mieszkania nie brakuje – mówi Marcin Jańczuk.
Zdaniem Roberta Chojnackiego, wiceprezesa firmy Rednet Property Group, zyskowność inwestycji w nieruchomość na wynajem, zależy dziś przede wszystkim od jej typu.
- Start rządowego programu wsparcia spowodował prawdziwe szaleństwo na rynku mieszkań do 800 tys. zł. Ceny w tym segmencie prawdopodobnie będą rosły. Ze względu na wysoki popyt, negocjacje ze sprzedającymi są praktycznie niemożliwe - mówi Robert Chojnacki.
Tłumaczy, że na drugim biegunie są mieszkania o wartości powyżej 800 tys. zł oraz nieruchomości wakacyjne.
- W tym obszarze, możliwe są rabaty przekraczające 5 proc. Dlatego dla inwestorów poszukujących okazji, mogą to być interesujące opcje, zwłaszcza że rynek mieszkań wakacyjnych ruszy, gdy tylko spadną stopy procentowe - mówi Robert Chojnacki.
Czynsze doszły do sufitu
Na korzyść inwestorów nie działają także ostatnie zmiany na rynku najmu. Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego w Otodomie zwraca uwagę, że do oferty wchodzą właśnie mieszkania kupowane w 2021 r. i na początku 2022 r.
- Znaczna ich część trafi z dużym prawdopodobieństwem na rynek najmu. Pytanie, czy popyt jest gotowy na “skonsumowanie” nowych, atrakcyjnie położonych i dobrze wyposażonych lokali. Spadek cen najmu w segmencie najmniejszych mieszkań do 40 m kw. może sygnalizować nadpodaż tego typu ofert na rynku – twierdzi Ewa Tęczak.
Podobne obserwacje ma Rafał Bieńkowski, który tłumaczy, że w lipcu 2023 r. liczba ofert najmu na Nieruchomosci-online.pl była aż o 61 proc. większa niż rok wcześniej.
– Osoby rozważające zakup inwestycyjny muszą mieć świadomość, że rynek najmu nie jest już tak rozgrzany jak w 2022 r. Po tym, jak w końcówce ubiegłego roku ceny ustabilizowały się na wysokim poziomie, wraz z nadejściem 2023 r. szala zaczęła coraz bardziej przechylać się w kierunku spadków, a cokwartalne dane wskazują, że ten trend jest kontynuowany. Analiza średnich czynszów na Nieruchomosci-online.pl w miastach wojewódzkich pokazała, że w II kw. 2023 r. więcej było obniżek i stabilizacji czynszów niż ich podwyżek. Właściciele mieszkań często musieli zmniejszać swoje oczekiwania względem wysokości czynszu, chociaż dotychczas nie były to jeszcze wielkie obniżki – mówi Rafał Bieńkowski.
Jego zdaniem scenariusz, w którym czynsze w najbliższych miesiącach wzrosną, jest mało prawdopodobny.
- Wskazują na to także wyniki naszego badania nastrojów rynkowych po II kw. 2023 r. 65 proc. pośredników prognozowało wtedy, że w III kw. 2023 r. stawki na rynku najmu ustabilizują się lub spadną – dodaje Rafał Bieńkowski.
Zakładamy, że wprowadzenie rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. wywoła szok popytowy na mieszkania kawalerskie i dwupokojowe, co wpłynie na wzrost cen nieruchomości. Zmotywuje on do zakupów również osoby, które nie kwalifikują się do rządowego programu. Popyt będzie się więc wzajemnie nakręcał. Wraz z nim istnieje ryzyko wzrostu cen materiałów budowlanych. Poza tym, historia pokazuje, że każde wpływanie rządu na kreację taniego pieniądza wywołuje bańki spekulacyjne na rynkach. Należy również pamiętać, że wciąż mamy do czynienia z dwucyfrową inflacją, a nieruchomości zawsze za nią podążały.