Na zakup mieszkania mogą sobie dziś pozwolić tylko nieliczni i wszystko wskazuje na to, że nieprędko się to zmieni.
- Zeszłotygodniowy komunikat Komisji Nadzoru Finansowego, utrzymujący zwiększoną ostrożność przy ocenie zdolności kredytowej, potwierdził, że sytuacja kupujących - szczególnie tych mniej zamożnych - szybko się nie poprawi. Nie dość, że kredyty są drogie, to dla pewnej grupy potencjalnych nabywców mieszkań, są praktycznie niedostępne - mówi Karolina Klimaszewska, analityczka Otodomu, zaznaczając że na rynku mieszkaniowym kupują dziś przede wszystkim osoby z nadwyżką finansową.
Część robi to z myślą o wynajmie, który cieszy się ostatnio ogromnym zainteresowaniem, co przyczyniło się do wzrostu czynszów. Z danych Otodomu wynika, że w trzecim kwartale 2022 r. w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców urosły one niemal o 6 proc. kw/kw.
Rosnące koszty zjadają zysk
To jednak nie wystarczy, by inwestorzy mogli mnożyć zyski. Z danych serwisu Domiporta.pl wynika, że rentowność najmu wynosi obecnie zaledwie 3-4 proc., tymczasem w jeszcze kilka lat temu było to nawet 8-10 proc. w skali roku.
- Rentowność spada przede wszystkim z powodu wysokich cen mieszkań, ale wpływają na nią również inflacja oraz wzrost kosztów utrzymania domu. W obecnej sytuacji nawet wybór lokatora to ryzyko. Z miesiąca na miesiąc rośnie prawdopodobieństwo trafienia na najemcę, który nie będzie w stanie regulować na bieżąco opłat. Wszystko to właśnie z powodu rosnącej inflacji – zwraca uwagę Bartłomiej Baranowski, koordynator ds. kontentu serwisu Domiporta.pl.
Paweł Sztejter, dyrektor zespołu rynku mieszkaniowego w JLL, dodaje, że na stopy zwrotu wpływają również rabaty negocjowane ze sprzedającym mieszkanie oraz to, czy inwestor ma możliwość oszczędnego wykończenia go i wyposażenia.
- Ryzyko stanowią nieprzewidywalne dzisiaj koszty prądu i ogrzewania. Najniższe stopy są osiągalne w strefach centralnych miast, gdzie bardzo wysokie ceny mieszkań są nieproporcjonalnie wyższe od osiąganych czynszów. W takich inwestycjach większe znaczenie ma dla właściciela długoterminowy wzrost wartości, niż bezpośredni przychód z wynajmu – mówi Paweł Sztejter.
Polacy wolą mieszkać na swoim
Choć rynek najmu przeżywa dziś oblężenie, eksperci przekonują, że to tylko tymczasowe.
– Chętni do inwestowania w mieszkania na wynajem powinni pamiętać, że popyt na zakup własnego M nie zniknął, a jedynie odsunął się w czasie. W momencie złagodzenia polityki kredytowej i spadku stóp procentowych część osób, które dziś z konieczności trafiają na rynek najmu, wróci do pomysłu zakupu własnego M. To prawdopodobnie doprowadzi do korekty czynszów i zmniejszy rentowność najmu. Poza tym mogą pojawić się problemy związane z brakiem ciągłości najmu i niewypłacalnością lokatorów - tłumaczy Karolina Klimaszewska.
Bartłomiej Baranowski potwierdza, że większość Polaków woli mieszkać na swoim.
– Z badań CBRE z 2020 r. wynika, że 61 proc. najemców wynajmuje mieszkanie tylko dlatego, że nie stać ich na kredyt. W tym czasie starają się odłożyć na zakup – wyjaśnia Bartłomiej Baranowski.
Podobne obserwacje ma Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Obido i Otodomu.
- Polacy zdecydowanie preferują „ciasne, ale własne”, choć młodzi ludzie coraz częściej widzą to inaczej: zależy im przede wszystkim na tym, żeby mieć dach nad głową, a do kogo ten dach należy, jest kwestią drugorzędną. Według danych Eurostatu w wynajmowanych lokalach mieszka kilka procent Polaków, nie spodziewam się, by odsetek ten stanowczo wzrósł w kolejnych latach. Własność pozostanie ulubioną formą zamieszkania – twierdzi Marcin Krasoń.