Inwestorzy, szukający okazji na rynku nieruchomości, najchętniej decydują się na zakup mieszkania na wynajem. Sprzyjają temu przede wszystkim niskie stopy procentowe, dzięki którym przychody z najmu często z nawiązką pokrywają koszt zakupu mieszkania na kredyt. Niestety, taka inwestycja ma także słabe strony, o których warto wiedzieć wcześniej.
Dwie strony
Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w dużym mieście wynosi 6-7 proc. Są jednak regiony, w których wynik jest dwucyfrowy (np. Łódź, Katowice). Pozytywne dane nie powinny jednak uśpić czujności inwestorów, zwłaszcza tych, którzy korzystają z finansowania bankowego.
— W przyszłości stopy procentowe wzrosną, a wraz z nimi koszt zaciągniętego kredytu. Wciąż powszechną obawą jest też możliwość zniszczenia lokalu lub trudności z pozbyciem się nierzetelnego najemcy. Nie można też zapomnieć o czasochłonności zarządzania mieszkaniem na wynajem. Chodzi nie tylko o znalezienie nieruchomości, jej zakup i przygotowanie do wynajmu, ale też szukanie najemców, monitorowanie płatności, regulowanie zobowiązań czy reagowanie w sytuacjach awaryjnych. Nawet wprawny właściciel mieszkania na wynajem może na zarządzanie majątkiem przeznaczać kilka, kilkanaście godzin miesięcznie — tłumaczy Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lion’s Banku.
Rozwaga popłaca
Stratę czasu na zarządzanie może zrekompensować inwestorowi wysoki zysk. Aby go osiągnąć, potrzeba jednak odpowiedniego przygotowania. Pierwszym krokiem powinno być przeprowadzenie symulacji kosztów i zysków w scenariuszach pesymistycznym, optymalnym i optymistycznym, gdzie w określonym czasie uwzględnia się czynniki gospodarcze: inflację, spadek wartości cen nieruchomości, zmienny wskaźnik kosztów stałych (czynsz, media, podatek), oprocentowanie bankowe kredytu oraz koszty amortyzacji lokalu i jego obłożenie. Następnie właściciel lokum powinien określić, kto będzie najemcą i na tej podstawie przygotować cennik.
— Przykładowo, jeśli inwestor ma 350 tys. zł i zdecyduje się na zakup za gotówkę nowego dwupokojowego mieszkania do 50 mkw., to koszt pozyskania nieruchomości z opłatami transakcyjnymi wyniesie 370 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć około 1,5 tys. zł za mkw. wykończenia pod klucz. To daje ostatecznie 445 tys. zł. Znając cenę zakupu i stałe koszty utrzymania lokalu, można oszacować zwrot z inwestycji — wyjaśnia Maciej Górka.
Zakładając, że lokator płaci miesięcznie 2,4 tys. zł, a zysk właściciela po odliczeniu kosztów wynosi 1,8 tys. zł, to rentowność sięgnie około 4,8 proc. rocznie. Idąc dalej tym tropem, całkowity zwrot z inwestycji nastąpi więc po 20,6 latach.
— W przypadku czteropokojowego mieszkania z rynku wtórnego za 450 tys. zł, które nie wymaga dodatkowych nakładów finansowych, zaś wynajmowane będzie na tzw. pokoje po 1 tys. zł miesięcznie, rentowność wyniesie 8 proc. w skali roku. To duża pokusa, ale wiąże się ze sporym zaangażowaniem właściciela w obsługę nieruchomości. Im więcej najemców, tym więcej problemów — tłumaczy Maciej Górka.
Co ciekawe, coraz większą popularnością, zwłaszcza w dużych aglomeracjach i miejscowościach turystycznych, cieszy się najem krótkoterminowy, który jest dobrą alternatywą dla oferty hotelowej. Największe zainteresowanie jest wśród turystów i menedżerów, którzy cenią sobie intymność i komfort zwykłego mieszkania.
— Najem krótkoterminowy przy 70-procentowym obłożeniu w ciągu miesiąca może przynosić nawet o 20 proc. większy zysk niż najem tradycyjny, a stawki zaczynają się od 120 zł za dobę — mówi Maciej Górka.
Komercyjny zysk
Inwestorzy z grubszym portfelem mogą się natomiast pokusić o zakup lokalu handlowo-usługowego, który następnie wynajmą firmie. Zaletą takiego rozwiązania jest stosunkowo wysoka rentowność i mała pracochłonność.
— Nawet remonty i bieżące naprawy wykonuje często najemca, więc właściciel ma mniej obowiązków. W przypadku lokali użytkowych nie jest wcale nadzwyczajną sytuacja, w której opłaty za użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie lokalu i podatek od nieruchomości faktycznie opłaca najemca, na co próżno liczyć w przypadku mieszkań — mówi Bartosz Turek.
Poza tym, jak twierdzi Marcin Jańczuk, dyrektor ds. PR w Metrohouse, klient instytucjonalny to gwarancja kilkuletniej umowy najmu. — Inwestycje związane z przystosowaniem obiektu pod konkretny rodzaj działalności przy właściwym doborze lokalizacji dają możliwość ułożenia długoterminowych relacji z najemcą, który zmienia się o wiele rzadziej niż w przypadku mieszkań na wynajem — tłumaczy Marcin Jańczuk.
Jest jednak druga strona medalu.
— Przy obecnym dużym nasyceniu rynku lokali handlowo-usługowych inwestowanie w tego typu nieruchomości jest bardzo trudne i wymaga dużej wiedzy. Oczywiście są jeszcze superokazje, gdzie kupując lokal mamy już potencjalnych najemców, co może zagwarantować wysoką stopę zwrotu nawet do 15 proc. rocznie. Trzeba jednak pamiętać, że miejsce, które dziś jest modne, za parę lat może być mało atrakcyjne, ponieważ powstanie jeszcze nowsze centrum handlowe, do którego przeniosą się klienci — wyjaśnia Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson.
Warto też mieć na uwadze, że inwestowanie w lokale handlowo-usługowe wymaga dużego kapitału (często minimum 1 mln zł), zaś finansowanie kredytem jest w tym przypadku droższe i wymaga znacznie większego wkładu własnego niż na rynku mieszkaniowym.