Odsłaniamy kulisy strategii przeciwników inwestycji Orco Property
7 osób chce po 1 mln zł za rezygnację z blokowania budowy apartamentowca w centrum stolicy. Inwestor mówi o szantażu.
Wiemy, jakich pieniędzy domaga się kilkoro mieszkańców bloku sąsiadującego z budowanym w centrum Warszawy apartamentowcem Żagiel. "Puls Biznesu" dotarł do nagranej rozmowy ich prawniczki z przedstawicielami inwestora. Jeżeli Orco Property wykupi za 20 tys. zł za mkw. każde z 7 mieszkań w bloku z lat 60-tych (o pow. około 50 mkw. każde) to dostanie zielone światło do skończenia budowy. Jeśli nie, to znowu posypią się skargi do sądu, co byłoby równoznaczne z zablokowaniem budowy na wiele miesięcy.
Kasa, misiu, kasa
W centrum Warszawy przy ul. Złotej 44 od półtora roku stoi budowa apartamentowca zaprojektowanego przez słynnego amerykańskiego architekta Daniela Libeskinda. Mający wystrzelić na 192 metry supernowoczesny budynek zatrzymał się na wysokości 17 piętra. Nie wiadomo, kiedy prace ruszą na nowo. Sprawa odbiła się głośnym echem na świecie. Publikacje o wstrzymanej inwestycji pojawiły się m.in. w "Financial Times" oraz "Wall Street Journal". Polskie media także szeroko relacjonowały ten problem.
Blokada budowy nastąpiła w głównej mierze za sprawą oporu sześciu mieszkańców bloku przy ul. Emilii Plater 47 i jednego z ul. Siennej 41 (patrz: kalendarium).
Pod koniec czerwca 2010 r. wygrali w Naczelnym Sądzie Administracyjnym (NSA). Sprawa wróci teraz do wojewody, który na nowo rozpatrzy sprawę pozwolenia na budowę.
W międzyczasie trwały negocjacje między stronami. 13 czerwca doszło do spotkania przedstawicieli Orco z Anną Borkowską, adwokat reprezentującą 7 przeciwników budowy. Zapewniła ona, że jej klienci nie będą blokować budowy, jeśli Orco wykupi ich mieszkania. Rozmowa została nagrana.
Anna Borkowska: "Te panie chciały powstrzymać tę inwestycję, ale są chętne się porozumieć. Wolą, aby ich mieszkania od nich wykupić. Odszkodowanie im nic nie zapewnia".
Prawniczka Orco: "Czy te panie mówią o jakimś rzędzie wielkości swoich oczekiwań?"
Anna Borkowska: "Chodzi o to, aby im dostarczyć pieniądze, za które mogą kupić mieszkania w nowym budynku. W cenie wykupu musi już się zawierać wszystko — także koszt przeprowadzki i wykończenia kupionych przez nie mieszkań. W plombie tej, o której mówimy (red.: powołuje się na nieokreślony budynek mieszkalny budowany w Śródmieściu) ceny mieszkań były rzędu 20 tys. zł za mkw."
Prawniczka Orco: "Czyli 20 tys. zł za mkw. plus koszt wykończenia i przeprowadzki?".
Anna Borkowska: "Myślę, że tak. Myślę, że na tym poziomie byśmy się na pewno porozumieli".
Prawniczka Orco: "Czyli to jest kwota 1 mln zł od mieszkania?".
Anna Borkowska: "Uhmmu... Inaczej te panie na pewno będą dalej walczyć. Bylibyśmy w stanie to (red.: budowę Żagla) skutecznie torpedować".
O komentarz poprosiliśmy mecenas Borkowską.
— Dziwi mnie, że Orco ujawnia szczegóły naszych rozmów. 20 tys. zł za mkw. to była cena orientacyjna występująca w Śródmieściu. Moi klienci to starsze osoby oczekujące takiej ceny za swoje mieszkania, która pozwoli im zakupić nowe w ich dzielnicy — tłumaczy Anna Borkowska.
Obecnie cena rynkowa 1 mkw. w bloku przy ul. Emilii Plater 47 jest ponad dwukrotnie niższa.
— Oferty sprzedaży mieszkań w tym budynku oscylują w granicach 8,5-9,5 tys. zł za mkw. — informuje Marcin Jańczuk z firmy Metrohouse.
Co ciekawe, "te panie" chętnie przeprowadziłyby się do znienawidzonego… apartamentowca Żagiel.
Anna Borkowska: "Dlaczego nie? Ja właśnie jadąc tutaj do Państwa sobie o tym pomyślałam. W sumie rzeczywiście z Państwa strony na to patrząc, to chyba byłoby to bardziej opłacalne". Cena 1 mkw. w Żaglu ma wynieść co najmniej 40 tys. zł.
Orco: to szantaż
Zapiekła wrogość 7 sąsiadów wybuchła, gdy Orco w lipcu 2007 r. podpisało porozumienie ze Wspólnotą Mieszkaniową Emilii Plater 47.
Potwierdza to Anna Borkowska: "Najbardziej wpłynęło na walkę tych pań porozumienie ze wspólnotą".
Nie podpisały porozumienia, na mocy którego Orco zobowiązało się włożyć w ich blok kwotę około 5 mln zł.
— Nasza firma zainwestowała ponad 2 mln zł w remont dachu, elewacji i wzmocnienie fundamentów. Wpłaciła również na fundusz remontowy Wspólnoty 0,5 mln zł. Ponadto 84 mieszkańców otrzymało rekompensaty w łącznej kwocie około 2 mln zł — wylicza Alicja Kościesza, dyrektor sprzedaży i marketingu Orco.
Inwestor uznał żądania swych przeciwników za szantaż i zerwał dalsze negocjacje.
— Nie zapłacimy żadnych pieniędzy szantażującym Orco. Złota 44 została zaprojektowana zgodnie z polskim prawem. Mając poparcie lokalnych władz, wierzymy w szybkie zakończenie tej kompromitującej Polskę sytuacji — mówi Jean-Francois Ott, prezes i założyciel Orco Property Group.
Prawniczka protestujących odpiera zarzuty o szantaż.
— My nikogo nie szantażujemy. Roszczenia moich mocodawców wynikają z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nasze racje znalazły potwierdzenie w orzeczeniach sądowych — podkreśla Anna Borkowska.
Co zrobi wojewoda? Trudno przewidzieć. Firmie zależy, aby sprawą zajął się jak najszybciej. Akta z NSA (jest już uzasadnienie orzeczenia z 24 czerwca) muszą najpierw trafić do WSA w Warszawie, a ten sąd dopiero przekaże je wojewodzie, który będzie miał 30 dni na wydanie nowej decyzji.
— To kwestia techniczna. Akta tej sprawy wyślemy do WSA na początku tego tygodnia — mówi Szczepan Borowski z biura prasowego NSA.
WSA także zapewnia, że nie będzie zwlekać.
— Jeśli na początku tego tygodnia dokumenty do nas trafią, to myślę, że do końca tygodnia przekażemy je wojewodzie — mówi Joanna Kube z biura prasowego stołecznego WSA.
Czy po zerwaniu negocjacji nowe pozwolenie na budowę też zostanie zaskarżone?
— Wojewoda powinien ten projekt rzetelnie skontrolować. Jeśli będą podstawy ku temu to na pewno będziemy dalej walczyć i zaskarżymy nowe pozwolenie — deklaruje mecenas Borkowska.
Dodaje, że skieruje także do sądu wniosek o wykup mieszkań jej klientów przez Orco, o wydanie decyzji środowiskowej przez biegłego sądowego oraz pomyśli o oskarżeniu firmy o zniesławienie.
— Publiczne oskarżenie o szantaż jest zniesławieniem moich klientów — mówi Anna Borkowska.
Dojdzie więc do eskalacji konfliktu.
Wartość projektu Libeskinda wynosi około 730 mln zł. Dotąd Orco zainwestowało 40 mln euro. Szacuje, że każdy dzień przestoju w realizacji projektu kosztuje firmę 45 tys. zł.
Czy adwokat postępuje etycznie, obiecując inwestorowi rezygnację z zaskarżenia nowej decyzji wojewody, w zamian za satysfakcjonującą kwotę pieniędzy dla swych klientów?
Zenon Marciniak,
wiceprezes Naczelnej Rady Adwokackiej (NRA):
Nie znam tej sprawy, lecz myślę, że nie można uznać za zgodne z kodeksem etyki adwokackiej uzależnianie działania prawnego od otrzymania lub nie oczekiwanej rekompensaty finansowej. Tak daleko nie sięga etyczna dbałość o interes klienta. Na pewno takim przypadkiem należy zainteresować rzecznika dyscyplinarnego, a nawet sąd dyscyplinarny.
Ewa Krasowska,
rzecznik dyscyplinarny przy NRA:
Jeżeli okazałoby się, że taki adwokat stosował szantaż, to nie ma mowy o zachowaniu etyki zawodowej. Jeżeli jednak tylko negocjuje w imieniu swoich klientów ugodę i odszkodowanie lub rekompensatę, to nie dostrzegam w tym nic nagannego. To przecież legalna i dozwolona praktyka rynkowa. Przecież wiele ugód zawiera się także w sądach. Jednak chętnie się bliżej przyjrzę tej sprawie.
Kalendarium konfliktu między przeciwnikami budowy apartamentowca Żagiel a Orco
IV.2006 r.
Prezydent m. st. Warszawy wydaje decyzję o warunkach zabudowy apartamentowca przy ul. Złotej 44.
VII.2007 r.
Orco podpisuje porozumienie ze Wspólnotą Mieszkaniową Emilii Plater 47. Zobowiązuje się zainwestować w blok prawie 5 mln zł (łącznie z rekompensatami dla mieszkańców).
XII.2007 r.
Prezydent m. st. Warszawy zatwierdza projekt budowlany Orco Property i wydaje pozwolenie na budowę. Niezadowoleni mieszkańcy (7 osób) bloku przy ul. Emilii Plater 47 zaskarżają pozwolenie do wojewody.
V.2008 r.
Wojewoda zatwierdza decyzję o pozwoleniu na budowę. Uznaje, że nie ma potrzeby wydawania opinii o wpływie inwestycji na środowisko. Rozpoczyna się budowa wieżowca Żagiel. Przeciwnicy odwołują się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zarzucają projektowi niezgodność z prawem, m.in. z powodu rzekomego braku badań geologiczno-inżynierskich, czyli wpływu budowy na sąsiednie budynki.
III.2009 r.
Orco wstrzymuje budowę z powodu kłopotów finansowych (na świecie szaleje kryzys).
VII.2009 r.
Stołeczny WSA uchyla decyzję wojewody. Uznaje, że projekt budowlany jest niekompletny i wytyka wojewodzie m.in. to, że do projektowanych 288 nadziemnych miejsc parkingowych nie wliczył 26 miejsc usytuowanych przy ul. Złotej (gdy liczba miejsc parkingowych dla samochodów osobowych przekracza 300, to konieczna jest decyzja o wpływie inwestycji na środowisko). Orco odwołuje się do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), zarzucając WSA błędną ocenę materiału dowodowego oraz pominięcie załączonej do akt dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.
VI.2010
NSA oddala skargę kasacyjną Orco, mimo że w części uznaje argumenty inwestora za słuszne. Karci WSA za błędne uzasadnienie, lecz jednocześnie przyznaje, że… odpowiada ono prawu. Piętnuje WSA za brak oceny załączonej dokumentacji geologicznej. Jednak główny zarzut pod adresem sądu niższej instancji dotyczy bezpodstawnego wliczania 26 publicznych miejsc parkingowych z ul. Złotej do puli 288 miejsc parkingu w wieżowcu. "Za wadliwe trzeba kategorycznie uznać przesądzenie w wyroku WSA, że liczba miejsc parkingowych przekracza 300". To stwierdzenie przesądza, że nie ma konieczności sporządzania raportu o wpływie inwestycji na środowisko naturalne. Sprawa pozwolenia na budowę wraca do wojewody.