Zaklęte rewiry są coraz bliżej

Inwestycje w dzielnicach, które nie cieszą się dobrą opinią, uznawane są za ryzykowne, ale za lokale w naprawdę ciemnych zaułkach dużo więcej płaci się w centrum

Pustostany z ciemnej cegły, do których gołębie wlatywać mogą przez okna wszystkich pięter, zaniedbane podwórka, szyldy reklamowe przedawnione już w poprzednim ustroju i papierosy z przemytu, które promocyjnie sprzedawane są za rogiem spod kurtki — krajobraz co prawda nie wygląda na taki, który mógłby mieć jakikolwiek inwestycyjny potencjał, ale okazuje się, że na rynku nieruchomości i tak o naszych wyborach nie decyduje skrupulatnie liczone ryzyko, ale uprzedzenia, które nie zawsze mają bliski związek z rzeczywistością.

Brudne etykiety

W każdym mieście znalazłby się prawdopodobnie jakiś rejon, co do którego zachowujemy po zmroku większą rezerwę. Chociaż za dnia podejrzane okolice wyglądają już dużo łagodniej, jeśli mielibyśmy zainwestować w jakąś nieruchomość, a budżet pozwalałby nam na znalezienie lepszego adresu, raczej nie wybralibyśmy zakątków z nadwyrężoną reputacją warszawskiej Pragi Północ czy krakowskiej Nowej Huty.

Pytanie o przyczynę wydaje się bardzo proste, bo trudno sobie przecież wyobrazić, żeby na pierwszym miejscu nie było stawiane nasze bezpieczeństwo — jak jednak wynika z policyjnych statystyk, o tym, gdzie przestępczość może nam rzeczywiście zagrażać, raczej nie wiemy zbyt wiele. Wbrew naszym wyobrażeniom, najmniej bezpieczne mogą być właśnie okolice centrum, a nie peryferie, chociaż w poziomach cenowych znajdują odzwierciedlenie wyłącznie nasze przeświadczenia.

Ceny sprzedaży, podobnie jak stawki za wynajem, bywają więc najwyższe w dzielnicach, gdzie przestępczość jest równie wysoka, wynika z danych grupy Emmerson — wynajmując mieszkanie w łódzkim czy warszawskim śródmieściu, zarobimy blisko dwa razy więcej niż na Bałutach czy w północnej części Pragi. Niepokojące tabele policji przegrywają więc zupełnie z tak zwaną dobrą lokalizacją.

PR Pragi

Ciemna legenda warszawskiej Pragi zaczęła powstawać jeszcze w XIX wieku, kiedy w prasie najpierw opisywano powszechne w tej dzielnicy pożary, potem zagrożenia na ulicach bez latarni, a w miarę rozwoju coraz częstsze kradzieże na bazarze przy Targowej, a nawet przepychanki zorganizowanych grup żebraków przy cmentarzu bródnowskim. Swoboda w kwestiach meldunkowych, rosyjskie koszary i rekruckie baraki zdążyły więc zapracować na złą sławę dzielnicy na tyle skutecznie, że do tej pory utrzymuje się ona niezachwiana.

— W każdym mieście są obszary, których dotyczą stereotypy — w przypadku Warszawy mówimy o pełnych zieleni Bielanach, apartamentach Wilanowa czy choćby o Pradze Północ, która zawsze znajduje się w czołówce rankingu najmniej pożądanych dzielnic miasta. Północna część Pragi jest jednak bardzo zróżnicowana pod względem przebytej rewitalizacji, ponadto w stosunku do 2013 r., w 2014 r. podwoiła się w tym rejonie ilość transakcji. Nie jest ich dużo, bo obszar też nie jest rozległy i mieści się na nim sporo mieszkań komunalnych, ale wyczuwany jest potencjał, bo liczba zapytań jest coraz większa — komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Pomijając reputację Pragi Północ, niechęć zdarza się budzić czasem również Pradze Południe, której mniej zorientowani przyjezdni często nie wybierają właśnie ze względu na skojarzenia z pierwszym członem nazwy, ale zupełnie bez skojarzeń z klimatem wąskich ulic prestiżowej Saskiej Kępy.

Dzielnice cudów

Podobnie jak do warszawskiej Pragi, odnosimy się też czasem do łódzkich Bałut, chociaż administracyjnie jest to największa dzielnica Łodzi i tylko niektóre części osiedla cieszą się ponurą sławą.

— Nie powinno się generalizować, że Bałuty są niebezpieczne, bo ceny niektórych nieruchomości są już relatywnie bardzo wysokie, a o gorszej opinii decydują głównie rejony ul. Limanowskiego, gdzie znajdują się stare kamienice w słabym stanie technicznym — tłumaczy Arkadiusz Lisiecki z Home Brokera i dodaje, że najwięcej kojarzonego z przestępczością budownictwa komunalnego jest w Śródmieściu oraz na Starym Polesiu.

Przemieszanie starej zabudowy czynszowej z międzywojnia i powstałych w różnych okresach blokowisk buduje więc wokół Starych Bałut aurę zagrożenia przestępczością, podczas gdy według statystyk zdecydowanie mniej bezpiecznie może być na trochę lepiej postrzeganym Starym Polesiu.

Jako miasto, Łódź nie należy zresztą w ogólnych zestawieniach do ośrodków przodujących w wykroczeniach, bo na tym niechlubnym polu wyprzedzają ją m.in. Poznań, Kraków, Gdańsk czy Katowice. Na zbliżonym poziomie do Łodzi plasuje się na przykład Szczecin, gdzie wielu mieszkańców za winowajców większości przestępstw wskazałoby pewnie dzielnice postoczniowe.

— To takie dzielnice cudów, bo najbardziej zielone nadodrzańskie tereny są też najbardziej zapomniane i najgorzej postrzegane. Większość naszych klientów nie poszukuje mieszkania w okolicach Skolwina, Stołczyna czy Golęcina, chociaż w porównaniu z centrum można je kupić nawet za połowę ceny — komentuje Patrycja Kordys z agencji nieruchomości.

Jak podaje, za dobrze położoną kawalerkę zapłacimy w Szczecinie około 150-160 tys. zł, a w okolicy dawnej stoczni już 65- -80 tys. zł. Chociaż zmiana schematu postrzegania trwa pewnie najdłużej, można też zauważyć, że w Szczecinie chyba się już zaczęła, bo deweloperzy przygotowują niektóre grunty w najatrakcyjniejszych krajobrazowo dzielnicach — pod budowę osiedli strzeżonych, jak można się domyślać.

Widmo krąży

Budowa dla ludzi i przez ludzi to hasło, które bardziej niż do Szczecina odnosić może się do sporo od niego odległej krakowskiej Nowej Huty. Dzielnica, zaplanowana jako robotnicza, zagospodarowana została praktycznie od podstaw z myślą o pracownikach działającej od lat 50. Huty im. Lenina. W świadomości mieszkańców pozostaje jednak rewirem, w który lepiej się nie zapuszczać, chociaż policyjne statystyki wykazują, że najwięcej rozbojów dokonywanych jest i tak na Starym Mieście.

— Sytuacja w Nowej Hucie z pewnością nie wynika z przestępczości, która znacznie na tym terenie zmalała, ale ze złego postrzegania tej okolicy w związku z poprzednim systemem. Chociaż jest to druga pod względem wielkości dzielnica Krakowa, lokuje się tam tylko 10 proc. aktywności deweloperskiej. Powierzchnia Podgórza jest bardzo podobna, a zaangażowanie jest już na poziomie 60 proc. — zauważa Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Na rynku pierwotnym stawki w Nowej Hucie wynoszą około 4,5-4,8 tys. zł za mkw., a większość inwestycji sprofilowanych jest pod wymogi programu MdM. W pewnym sensie państwowy program może podnieść trochę reputację tego miejsca, zachowując jednocześnie jakąś ideologiczną ciągłość. Dużo zieleni, szerokie ulice i pomocna dłoń wyciągnięta do mieszkańców — oby tym razem efekt był trwalszy niż za czasów siły i mądrości partii wynikającej z nierozerwalnej więzi z klasą robotniczą i całym narodem.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Zaklęte rewiry są coraz bliżej