Na nieruchomościach można zarobić, ale to wymaga czasu
Przez ostatnie miesiące na GPW trwało akcyjne eldorado. Jednak fala przecen uświadomiła inwestorom, że warto zdywersyfikować portfel, lokując oszczędności w różnych rynkach i rozmaitych instrumentach.
Szczególnie kusi inwestorów rynek nieruchomości. W naszym kraju ich ceny poszybowały ostro w górę po wejściu do Unii Europejskiej — podobnie jak miało to miejsce przed laty w Hiszpanii czy Irlandii — równając do poziomów innych państw członkowskich.
Jednak zyski nie zawsze są tutaj stabilne. Przekonali się o tym właściciele certyfikatów funduszy nieruchomości. Pod koniec zeszłego roku ich notowania biły rekordy. Skarbiec Rynku Nieruchomości wypracował blisko 60-procentową stopę zwrotu w ciągu trzech miesięcy. Wartość certyfikatu Arki BZ WBK Nieruchomości wzrosła w tym samym czasie o 45 proc. Notowania certyfikatów BPH Sektora Nieruchomości skoczyły o 32 proc. Tymczasem najlepszy fundusz akcyjny w tamtym okresie — PKO/ Credit Suisse Akcji Małych i Średnich Spó- łek zarobił 42,65 proc.
Korekta zweryfikowała jednak wartość tych papierów, przypominając, jak trudna jest ich wycena. Jest to związane m.in. z charakterystyką tych produktów. Otóż kapitał funduszy lokowany jest w projekty na rynku nieruchomości, a takie przedsięwzięcia trwają parę lat. W trakcie tych kilku lat wiele może się zdarzyć w gospodarce, a jeśli ktoś zainwestował w nieruchomości, dlatego że w danym momencie można na nich uzyskać duże przebicie, to bardzo możliwe, że — zgodnie z cyklem koniunkturalnym — oczekiwania przyszłych zysków były zawyżone. Inwestując w certyfikaty związane z rynkiem nieruchomości, trzeba też pamiętać, że są to papiery o niskiej płynności.
Nie zmienia to faktu, że fundusze nieruchomości były w ostatnim miesiącu w czołówce pod względem wypracowanej stopy zwrotu. Klienci najlepszego z nich — zamkniętego funduszu Skarbca Rynku Nieruchomości — zarobili 5,12 proc. Tuż za nim uplasował się inny produkt tego towarzystwa. Wartość certyfikatu inwestycyjnego Skarbiec Rynku Mieszkaniowego wzrosła o 3,80 proc. W ciągu ostatniego roku notowania tych funduszy zyskały odpowiednio 27,45 proc. i 19,52 proc.
Na rynku dostępne są także fundusze, które lokują kapitał w jednostki inwestycyjne innych funduszy. W ten sposób działają m.in. KBC Index Światowych Nieruchomości, KBC Index Nieruchomości i KBC Index Nieruchomości II. Zysk z tych produktów zależy od zmian notowań odpowiednio: Fund Partners Kredyt Bank Global Real Estate 1, Fund Partners Kredyt Bank Europe Real Estate 2 i Fund Partners Kredyt Bank Europe Real Estate 1. Ryzyko inwestycji nie jest więc związane z naszym rynkiem, lecz z rozwiniętymi gospodarkami Zachodu. To oznacza, że nie można liczyć na podobne stopy zwrotu jak w nieruchomościach gospodarek rozwijających się. Jednak inwestycja ta wiąże się z mniejszym ryzykiem. Warto pamiętać także, że fundusze te są zamknięte. Zatem kapitał jest zamrożony przez parę lat.
Okiem eksperta
Maciej Kossowski
Wealth Solutions
Problem z wyceną
Z funduszami nieruchomości jest jeden problem — trudno je wycenić. Te, które są notowane na GPW, zawierają dużą premię. Niektórzy twierdzą, że są przewartościowane. Warto jednak pamiętać, że w ich wartość należy wliczyć przyszłe zyski z inwestycji. Do takich produktów najbardziej opłaca się przystąpić w momencie ich tworzenia.
Są też fundusze, które nie są notowane na GPW. W przypadku funduszy zamkniętych trzeba się przygotować na paroletnią inwestycję. Łatwiej jest wyjść z otwartych funduszy nieruchomości, które inwestują w akcje spółek z sektora. Specjalizacja produktu powoduje jednak, że jest on obarczony znacznie większym ryzykiem niż cały rynek. Warto popatrzeć, jak zachowują się notowania międzynarodowych spółek deweloperskich i budowlanych. Immoeast od początku czerwca stracił 21,44 proc. Najbardziej opłaca się zakup nieruchomości na własny rachunek.
Okiem eksperta
Tomasz Rzeski
Partnerzy Inwestycyjni
Są różne fundusze
Fundusze nieruchomości mogą działać w różny sposób. Tworzone są produkty, które angażują się w projekty inwestycyjne. Ich działalność polega na przeprowadzeniu projektu od zakupu działki po sprzedaż powierzchni użytkowej. Klient takiego funduszu zobaczy pierwsze zyski po paru latach. Inaczej jest w przypadku funduszy działających na warszawskim parkiecie, które inwestują w akcje spółek sektora budowlanego. W tym przypadku horyzont zysków jest znacznie krótszy. W ofercie są wreszcie fundusze funduszy. Nie inwestują one bezpośrednio, tylko kupują jednostki uczestnictwa innych produktów. W obecnej sytuacji najlepiej zainwestować w spółki realizujące projekty związane z infrastrukturą. Unia Europejska przyznała ponad 30 mld euro właśnie na ten cel. W tym sektorze będzie się dużo działo. Poza tym można się zastanowić nad sektorem materiałów budowlanych.
Okiem eksperta
Przemysław Jóźwiak
Xelion
Już za późno
Jest już za późno na inwestycje w fundusze nieruchomości. Sukces inwestujących w nieruchomości produktów polegał na tym, że powstały w odpowiednim czasie. Wtedy wzrosty były nawet trzycyfrowe. Takie stopy się raczej nie powtórzą. Na świecie jest wprawdzie jeszcze parę perspektywicznych rynków, jednak żaden nie gwarantuje sukcesu. Do takich znaków zapytania można zaliczyć rynek rumuński. Nieruchomości cieszą się tam dużym zainteresowaniem, szczególnie wśród inwestorów zagranicznych. Gorzej jest jednak z popytem wewnętrznym.
Wiele szumu wokół budowlanki wytworzyło się po wiadomości, że Polska wraz z Ukrainą będzie organizowała EURO 2012. Jednak ja uważam, że to nie będzie miało dużego wpływu na fundusze nieruchomości. Należy spodziewać się korekty na rynku nieruchomości. Spadki są raczej nieuniknione.