Konflikty między właścicielami a zarządcami nieruchomości są częstym zjawiskiem. Spór między wspólnotą Bukowińska a deweloperem Eco Classic to typowy przypadek , z jednym wyjątkiem. Po stronie dewelopera opowiedziało się kilku członków wspólnoty, podejrzewanych o nadużycia finansowe.
Od grudnia 2002 r. trwa konflikt między mieszkańcami rezydencji Pod Orłem, jednego z pierwszych luksusowych apartamentowców w Warszawie, a deweloperem — firmą Eco Classic. Istotę konfliktu, w którym mieszkańcy reprezentowani są przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej Bukowińska, stanowi możliwość sprawowania zarządu nieruchomością.
— Cała działalność dewelopera Eco Classic, posiadającego we wspólnocie jeszcze kilkanaście proc. udziałów, służy do wyprowadzania naszych pieniędzy. Firma ta jest nam winna około 200 tys. zł, m.in. tytułem zaległych czynszów, np. za lokale użytkowe, czy opłat eksploatacyjnych basenu, np. za ciepłą wodę — mówi jeden z członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej Bukowińska.
Prezes Eco Classic potwierdza istnienie nieporozumień i przedstawia swoją wersję wydarzeń.
— Moim zdaniem, chodzi tu głównie o chęć przejęcia przez osoby z zarządu wspólnoty działalności związanej z reprezentowaniem jej interesów. Przez jej konto przechodzi rocznie około 2 mln zł, wynagrodzenie zarządcy to suma rzędu 10 proc. tej kwoty oraz dodatkowo możliwość pobierania różnych prowizji od firm świadczących usługi. Z punktu widzenia tak dużej firmy jak moja to grosze. Jednak dla osoby prywatnej czy małej firmy w obecnych trudnych czasach to duże pieniądze — podkreśla Wojciech Fabiński, prezes Eco Classic.
Prezes Fabiński deklaruje natychmiastową gotowość przekazania prawa zarządzania nieruchomością w drodze aktu notarialnego. Jednak twierdzi, że obecny zarząd wspólnoty wybrany został nieprawnie (brak na zebraniu co najmniej 50 proc. udziałów), więc nie ma komu legalnie oddać dokumentacji finansowej i technicznej budynku oraz rozliczyć się ze sprawowania funkcji zarządcy nieruchomością za 2001 r.
Członkowie zarządu podkreślają, że to nie kaprys, ale uzasadnione zarzuty skłoniły ich do żądania, aby Eco Classic oddało zarząd. Jednym z najpoważniejszych oskarżeń stawianych dweloperowi jest utrzymywanie z funduszy wspólnoty, należącej do Eco Classic powierzchni rzędu 5 tys. mkw.
— W świetle naszych aktów notarialnych całość powierzchni mieszkalnej rezydencji wynosi ponad 24 tys. mkw., bez części rekreacyjnej. Tymczasem dokumentacja odbioru technicznego naszego budynku jako taką samą część wymienia ponad 30 tys. mkw. Gdzie więc podziały się te metry? Eco Classic jako członek wspólnoty nie płaci za nie czynszu, więc to my ponosimy koszty jej utrzymania — skarży się jeden z lokatorów domu.
Aby ostatecznie wyjaśnić sporną kwestię, wspólnota chciała dokonania pomiaru z natury całego obiektu — akcja ta nie spotkała się ze zrozumieniem dewelopera.
Prezes Eco Classic uważa całą sytuację za nieporozumienie, które jest wynikiem nieumiejętności interpretowania aktu notarialnego.
— Mieszkańcy podający się za zarząd wspólnoty nie widzą różnicy między częścią mieszkalną a częścią wspólną. Część mieszkalna to te 24 tys. mkw. Tymczasem np. klatki schodowe, podjazdy itp. składają się na owe „zaginione” metry. Dlaczego mamy więc za nie płacić sami? — tłumaczy Wojciech Fabiński.
— Jeśli wszystko jest w porządku, to czemu nie chce się zgodzić na pomiar! Czyżby było to takie samo nadużycie jak przejęcie przez niego naszego basenu — denerwuje się członek zarządu.
Przejęcie przez Eco Classic basenu, reklamowanego w folderach jako część podnosząca wartość budynku do poziomu rezydencji, nastąpiło już na początku funkcjonowania obiektu.
— Było to niezmiernie proste. Na jednym z pierwszych posiedzeń, gdy większość lokatorów nie miała sporządzonych jeszcze aktów notarialnych, a tym samym firma Eco Classic posiadała prawie 90 proc. udziałów, przegłosowała sama ze sobą sprzedaż części rekreacyjnej spółce WRW Consulting. Mało tego, zimą tego roku WRW Consulting korzystał z instalacji wodnej, należącej do części mieszkalnej. Wiemy to na pewno, ponieważ w chwili odłączenia technicznych przyłączy basenu — obiekt nadal funkcjonował — dodaje właściciel jednego z mieszkań.
Tymczasem prezes Eco podaje zupełnie inną wersję wydarzeń.
— Przez 1,5 do 2 lat dołożyłem do funkcjonowania basenu 0,5 mln zł, ponieważ lokatorzy i ich goście nie byli zainteresowani korzystaniem z niego, a trzeba go było utrzymać w dobrym stanie. Basen zawsze był moją własnością, nie ma w pierwszym akcie notarialnym (przyrzeczenie sprzedaży mieszkania) ani jednego zdania mówiącego o tym, że basen jest własnością wspólnoty. Mogłem więc go sprzedać. Dzięki temu dobrze teraz funkcjonuje, mimo szykan członków zarządu, polegających np. na zakręcaniu ciepłej wody — wyjaśnia Wojciech Fabiński.
Prezes dodaje, że chociaż zawsze starał się polubownie załatwiać sporne sprawy, w obecnej sytuacji po raz pierwszy kieruje do sądu sprawę o wyznaczenie przez sąd zarządcy nieruchomości, któremu Eco Classic będzie mógł przekazać dokumentację dotyczącą obiektu oraz wszelkich spraw związanych z zarządzaniem. Mieszkańcy reprezentowani przez zarząd wspólnoty także zamierzają wystąpić do sądu z roszczeniami wobec dewelopera. Sprawy w sądzie prawdopodobnie będą się toczyły latami.
W obecnej sytuacji nie widać możliwości rozwiązania konfliktu na drodze rozmów między stronami.
Okiem eksperta
Wspólnota musi być aktywna
Trudno jednoznacznie wypowiedzieć się na temat konfliktów między deweloperami a właścicielami. Jest na rynku grupa deweloperów, która wykorzystując przepisy ustawy o własności lokali w aktach notarialnych ustanawia siebie zarządcą wspólnoty. Wcześniejsze nieporozumienia powstałe w okresie realizacji inwestycji przenoszą się automatycznie na zarządzanie nieruchomością. Zarządca nieruchomości ma realizować cele ustanowione przez właściciela i reprezentować jego interesy. W takiej sytuacji rodzi się więc pytanie: który interes dla dewelopera jest ważniejszy: zarządcy reprezentującego właścicieli czy wykonawcy inwestycji? Konfliktów można unikać pod warunkiem aktywności członków wspólnoty. Każdy zarząd, z którego jesteśmy niezadowoleni, można odwołać. To właściciele decydują o tym, komu powierzą zarząd swoim majątkiem. Jeśli zarząd został powołany aktem notarialnym, to jego odwołanie i powołanie nowego musi nastąpić w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwały zapadają większością głosów wszystkich właścicieli (liczoną wg udziałów), a nie większością głosów obecnych na zebraniu. Zmiany zarządu można dokonać także w przypadku, gdy jeden z właścicieli (np. deweloper) dysponuje większością udziałów. W takim przypadku, korzystając z zapisu art. 23 ustawy o własności lokali, na żądanie 1/5 właścicieli przeprowadza się głosowanie na zasadzie „każdy właściciel jeden głos”.
Zbigniew Brzeziński prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości