Villeneuve-le-Roi to niewielkie podparyskie miasteczko. To tu znajduje się wybudowana przez dewelopera Nexity rezydencja seniora Les Sables d’Or. Nie jest to jednak typowy dom starców. Emeryci mają bowiem do dyspozycji 110 luksusowych apartamentów jedno-, dwu- i trzypokojowych z kuchnią, balkonem, tarasem albo ogródkiem, dostępem do basenu, barku, sali gimnastycznej i multimedialnej, biblioteki oraz atelier do zajęć dodatkowych, takich jak np. malowanie czy majsterkowanie. W wyznaczone dni tygodnia rezydenci Les Sables d’Or mogą korzystać z usług fryzjera, manikiurzysty oraz instruktora jogi, zaś do centrum miasta i na bazar wozi ich codziennie specjalny autobus.
Od standardowych domów starców inwestycję odróżnia także to, że apartamenty mogą w niej kupować prywatni inwestorzy bądź fundusze, aby oddać lokal operatorowi w zarządzanie najmem, dzieląc się z nim zyskiem.
Na gruby portfel?
W Polsce inwestycje w systemie condo dominują w miejscowościach wypoczynkowych.
— Deweloperzy budują hotele o wysokim standardzie, a następnie sprzedają apartamenty lub pokoje inwestorom z gwarancją krótkookresowego najmu turystom. Ostatnio takie budynki powstały również w Warszawie, jednak nie widzę możliwości, aby z takich mieszkań mogli dziś korzystać polscy emeryci. Podstawową barierą jest koszt — twierdzi Robert Barszcz z Ober-Haus. Wynajem mieszkania w ośrodku condo to wydatek minimum 2 tys. zł miesięcznie.
— Aby z takiego rozwiązania jak we Francji mogli korzystać polscy emeryci, ich średnie uposażenie musiałoby wzrosnąć dwukrotnie — twierdzi Robert Barszcz. Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, inwestowanie w ośrodki condo dla seniorów ma sens pod warunkiem, że zmieni się mentalność Polaków i wzrosną świadczenia emerytalne.
— Istniejące prywatne domy opieki w pełni zaspokajają potrzeby wąskiej grupy klientów zainteresowanych pobytem w takich placówkach. Projekty condo musiałyby być realizowane na szerszą skalę i dostępne dla większego grona klientów — twierdzi Tomasz Błeszyński.
Krok do przodu
Jak się jednak okazuje, większość inwestorów działających na polskim rynku hotelowymmyśli o włączeniu do swojej oferty także domu spokojnej starości.
— Rozważają także wejście na ten rynek z ofertą sieciową lub tworzenie projektów typu condo, które w czasie aktywności zawodowej byłyby wynajmowane, a w jesieni życia właściciel mógłby korzystać z takiego miejsca za stawki niższe od rynkowych — tłumaczy Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lion’s Banku. Możliwość budowy obiektów dla osób starszych rozważa m.in. deweloper Nexity Polska.
— Zleciliśmy już firmie REAS przeprowadzenie szczegółowych analiz rynku i jego ewentualnych potrzeb. Rozmawiamy też z firmami, które byłyby potencjalnymi operatorami tego typu obiektów. Analizujemy doświadczenia francuskie — mówi Adam Dąbkowski, dyrektor generalny Nexity Polska. Rezydencje dla seniorów są kuszącą propozycją także dla firm zajmujących się zarządzaniem wynajmem apartamentów.
— Rozważylibyśmy nawiązanie współpracy z deweloperem zainteresowanym wybudowaniem condo ośrodków dla osób starszych, zarówno co do naszego doradztwa przy projektowaniu i przy komercjalizacji obiektu, jak i zarządzania wynajmem — mówi Marcin Dumania, prezes Sun & Snow.
Jak tłumaczy, polski rynek nieruchomości chętnie adaptuje formaty sprawdzone za granicą.
— Kilkanaście lat temu słyszeliśmy o apartamentach kupowanych przez rodaków na wynajem na Costa Brava czy w Bułgarii, i brzmiało to trochę jak bajka. Dziś w Polsce rynek „second home” przeżywa prawdziwy rozkwit. Koncepcja inwestowania w nietypowe nieruchomości przeznaczone na wynajem będzie się prawdopodobnie realizowała w kolejnych formatach, do których należą prywatne akademiki — mikroapartamenty, jak i domy spokojnej starości działające na zasadzie condo — uważa Marcin Dumania.
OKIEM EKSPERTA
Społeczeństwo się starzeje
JAN WRÓBLEWSKI
członek zarządu Zdrojowa Invest
Branżowi gracze szacują potencjalną pojemność rynku domów seniora w Polsce na 200 tys. osób, ale wydaje się, że nie uwzględniają wciąż powszechnego przekonania społecznego, że oddanie osoby w podeszłym wieku do takiej placówki jest oznaką braku uczuć, a także marginalizują wagę możliwości finansowych Polaków. Przy cenach pobytów z obsługą od 2 do 5 tys. zł, a nawet 8 tys. zł miesięcznie za luksusowe warunki oraz średniej emeryturze około 1,6 tys. zł netto czy pensji około 2,7 tys. zł netto popyt wydaje się ograniczony. I choć w Polsce jest prawie 5 mln emerytów, tylko około 15 proc. ma emeryturę wyższą od 2 tys. zł netto miesięcznie, a tylko około 0,7 proc. otrzymuje powyżej 4 tys. zł. Biorąc pod uwagę, że duża część z tych osób jest pod opieką rodziny i że w kraju działa około 2,5 tys. domów seniora dla około 100 tys. pensjonariuszy, to pojemność rynku wydaje się mniejsza. Warto jednak zaznaczyć, że w Polsce przybywa rocznie około 5-10 proc. ludzi zamożnych. Poza tym najwyższe średnie dochody mają osoby w wieku 35-44 lata oraz właśnie powyżej 60 lat. Pozytywna presja popytowa będzie wynikała z tendencji demograficznych. Polskie społeczeństwo będzie się starzało i prognozuje się, że do 2035 r. liczba emerytów zbliży się do 20 proc. jak obecnie na zachodzie Europy.