Zarobek dobry, ale trudny

BARTOSZ SAWICKI
23-03-2012, 00:00

Eksperci przestrzegają, że lokale użytkowe to inwestycja tylko dla zaawansowanych.

Lokale użytkowe kuszą dwukrotnie wyższym zyskiem z wynajmu niż osiągany w przypadku mieszkań. Inwestorzy najchętniej wynajmują je od deweloperów, by potem podnająć, ale profity może przynieść również zakup i odsprzedanie takich lokali po wzroście wartości.

Zapomnij o lokatach

Na rynku mieszkaniowym chętnych jak na lekarstwo. Zarówno wynajmujący, jak i kupujący dwa razy się zastanawiają, zanim wydadzą złotówkę. W rubrykach „sprzedane” dominuje segment popularny, na którego zbyciu trudno zarobić, gdy ceny mieszkań spadają.

Jak wynika z analizy Open Finance, w 2011 r. średnia rentowność z ich wynajmu wynosiła 4,22 proc., czyli niewiele więcej niż dla przeciętnej rocznej lokaty. W przypadku lokali usługowych sytuacja wygląda zgoła odmiennie. To atrakcyjna forma lokowania kapitału dla inwestorów indywidualnych. Chętnych przyciąga wizja atrakcyjnych zysków.

— Rentowność z najmu wynosi 6-8 proc. i w zdecydowanej większości lokalizacji jest wyższa niż rentowność z najmu mieszkań — mówi Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment.

— Możliwe jest osiągnięcie 8-10 proc. stopy zwrotu z inwestycji w skali roku — dodaje Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Atlas Estates. Opłacalność tego typu inwestycji zależy od trzech podstawowych czynników: ceny zakupu, przepływów z wynajmu i ceny sprzedaży.

— Wprawny inwestor będzie w stanie tak dobrać lokal za atrakcyjną cenę i korzystne wpływy z najmu, że zyskowność będzie dużo wyższa niż bezpiecznej inwestycji. W przypadku dużych powierzchni handlowych zwrot waha się od 7 do 8 proc., a na wyjątkowo dobrych (choć zazwyczaj mniejszych) obiektach da się zarobić nawet więcej — przekonuje Marcin Gołębiewski, właściciel firmy doradczej Exito.

Według szacunków przedstawiciela Atlas Estates, około 20 proc. inwestorów to przedsiębiorstwa specjalizujące się w obrocie nieruchomościami. Pozostałe 80 proc. to firmy zakładane przez jedną lub kilka osób, na przykład przedsiębiorców, menedżerów lub pośredników finansowych. Trzeba jednak pamiętać, że to nie mityczne eldorado, ale inwestycja jak każda inna. Ważny jest pomysł i kilka wskaźników.

Kupić czy wynająć

Zakup w celu odsprzedaży wciąż może się okazać dobrą inwestycją. Zdaniem komentatorów rynku, łatwiej jednak o zyski w nowych inwestycjach.

— Jeśli lokal znajduje się w obrębie starej struktury miasta, nie widzę dużego pola do wzrostu jego wartości. Chyba że znajduje się np. przy placu, który w przyszłości miasto zamierza wyremontować. Kupno lokalu usługowego w miejscu, w którym miasto dopiero powstaje, daje szanse na odsprzedaż w przyszłości z zyskiem. Rosnące stawki czynszów to wyższa wycena wartości lokalu — zauważa Łukasz Madej.

Dużo większą popularnością cieszy się jednak wynajem. Umowy są zawierane na znacznie dłuższy czas, zaś ze względu na koszty wykończenia lokalu przez najemcę wcześniejsze jej rozwiązanie jest mniej prawdopodobne. Koszty użytkowania takiego lokalu są niskie, bo nie ma części wspólnych, zaś czynsz kalkulowany jest podobnie jak dla powierzchni mieszkalnej.

— Większość najemców, którzy działają w takim lokalu, woli wynajmować i płacić miesięczny czynsz, niż kupić go na własność. Dlatego większość klientów, którzy kupują od nas lokale użytkowe, stanowią inwestorzy, którzy później je odnajmują. Ze względu na możliwość odliczenia VAT, praktycznie wszyscy z nich prowadzą działalność gospodarczą i kupują nieruchomość jako przedsiębiorcy — zauważa Michał Witkowski.

Lokalizacja i czas

W nieruchomościach jak mantra powtarzane jest hasło: „lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja”. Idealny lokal użytkowy znajduje się na dużym osiedlu, które będzie zapewniało popyt. Jeśli tak nie jest, należy zwrócić uwagę na odpowiednie natężenie ruchu w okolicy.

Takie zapewnia np. sąsiedztwo biurowców lub większych ciągów komunikacyjnych. Warto też zwrócić uwagę na dostosowanie lokalu do planowanej działalności (np. w przypadku gastronomii wymagane są dodatkowe ciągi wentylacyjne). Deweloperzy oferują większość lokali na poziomie „0”. Część może być jednak dostępna na poziomie garaży lub na poziomie „1,5”.

Ze względu na małą liczbę witryn, które mogą służyć jako nośnik reklamy, to ryzykowana inwestycja. Należy także pamiętać, że im łatwiejszy dostęp z ulicy, tym lepiej. Przy liczbie mieszkań idących w setki, lokali użytkowych w nowych inwestycjach jest zazwyczaj od kilku do kilkunastu. Marcin Gołębiewski podkreśla, że chętnych znajdują jeszcze przed oddaniem obiektu.

— W przeciwieństwie do transakcji na rynku mieszkaniowym trudno tutaj o zniżki. Zazwyczaj przed zakończeniem budowy osiedla mamy już sprzedane wszystkie zaplanowane w nim lokale użytkowe. Dlatego nie organizujemy dodatkowych promocji i oferujemy je po stawkach cennikowych — potwierdza Michał Witkowski.

Jak widać, stawki dyktują deweloperzy. Nie oznacza to jednak, że proponowane warunki to mur nie do skruszenia.

— Wszystko zależy od pomysłu na biznes konkretnego inwestora. Jeśli dzięki takiemu pakietowemu zakupowi uda się uzyskać niższą cenę, przełoży się to wprost na zyskowność inwestycji — mówi Marcin Gołębiewski.

Jeśli chodzi o stronę operacyjną, to z pewnością posiadanie kilku lokali daje ich właścicielowi większą swobodę i decyzyjność w doborze właściwych i uzupełniających się działalności, które przez efekt synergii mogą dodatkowo podnosić wzajemnie wartość. &

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: BARTOSZ SAWICKI

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Zarobek dobry, ale trudny