Zdaniem Michaela Atwella, dobry zarządca nieruchomości to taki, który potrafi doprowadzić do obniżenia kosztów utrzymania nieruchomości i w efekcie do zwiększenia jej wartości rynkowej.
Na 18 września 2002 r. zaplanowano otwarcie kolejnego centrum handlowego w Warszawie — Wola Park. Wynajęto 85 proc. powierzchni. Galeria handlowa liczy ponad 43 tys. mkw., a cały obiekt — 73 tys. mkw. Na 30 tys. mkw. zaplanowano dwupoziomowy hipermarket Auchan. Inwestorem jest międzynarodowy fundusz Central European Retail Property Fund (CERPF), a zarządzanie obiektem powierzono międzynarodowej firmie Cushman & Wakefield Healey & Baker. Osobą odpowiedzialną za zarządzanie centrum Wola Park jest Michael Atwell.
„Puls Biznesu”: Firma Cushman & Wakefield Healey & Baker kojarzona jest z warszawską Galerią Mokotów...
Michael Atwell: Cusman & Wakefield Healey & Baker była odpowiedzialna za wynajęcie Galerii Mokotów i nie da się ukryć, że na tym polu odniosła sukces. Centrum wynajęte było w 100 proc. jeszcze przed otwarciem. Natomiast jeśli chodzi o centrum Wola Park to jesteśmy odpowiedzialni za organizację procesu zarządzania przed otwarciem obiektu, jego oficjalne otwarcie oraz zarządzanie nieruchomością i jej wartością.
— Za co odpowiada zarządca dużego centrum handlowego?
— Najprościej rzecz ujmując zarządca reprezentując interesy właściciela obiektu powinien dążyć do maksymalizacji dochodów i redukcji kosztów eksploatacyjnych. Działania te w efekcie powinny doprowadzić do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie wzrostu wartości kapitałowej samej inwestycji. Rola zarządcy jest bardzo rozbudowana. Osoba pełniąca tę funkcję komunikuje się w imieniu właściciela z najemcami, zarządza finansami i planuje strategie marketingowe, ale oprócz tego prowadzi tzw. działalność operacyjną, czyli po prostu jest odpowiedzialna za tak prozaiczne wydawałoby się zadania, jak na przykład zapewnienie ochrony czy sprzątanie.
— W jaki sposób zarządca może pomóc najemcom, czyli handlowcom prowadzącym sklepy w centrum handlowym, w zwiększeniu obrotów?
— Bardzo ważną kwestią jest zrozumienie klienta. I to zarówno najemców i ich potrzeb jak i osób, które odwiedzają centrum handlowe. Dobry zarządca powinien komunikować się z najemcami i wspólnie z nimi ustalać strategie marketingowe. Poza tym musi wiedzieć, kto odwiedza centrum handlowe — skąd kupujący się o nim dowiedzieli, dlaczego przyszli, co lubią. Centrum handlowe, zarówno jako całość jak i poszczególni najemcy, powinno reagować na zmieniające się potrzeby klientów, a nawet wyprzedzać ich oczekiwania. Dlatego bardzo istotne jest przeprowadzanie badań marketingowych i śledzenie najnowszych trendów na rynku. Celem jest stworzenie i utrzymanie silnej oferty handlowej centrum.
— Czy centrum handlowe może zmienić swój charakter w trakcie funkcjonowania?
— Tak. Może dojść do zmiany jego charakteru, bo np. będzie się zmieniać profil odwiedzających centrum klientów, a co za tym idzie ich potrzeby. Radykalne zmiany zdarzają się jednak rzadko. Zarządca powinien monitorować działalność najemców, powinien znać ich aspiracje i wiedzieć, do czego dążą. Czasami pomocne w zwiększeniu obrotów poszczególnych handlowców może być przemieszczenie ich sklepów w obrębie centrum. Zarządca powinien także monitorować działalność konkurencji w najbliższej okolicy.