Aż 85 proc. mieszkań wystawianych na sprzedaż ma wartość dodaną w postaci przestrzeni zewnętrznej, jednak to jej rodzaj decyduje o wartości lokalu - wynika z analizy przeprowadzonej przez Otodom. Największą część rynku stanowią nieruchomości z balkonami - to 60 proc. wszystkich ofert (117,8 tys.). Tarasy ma 13 proc. (25 tys. ofert), a ogródki - 12 proc. (24 tys. ofert) mieszkań.
Drożej bez balkonu? To tylko statystyka
Najbardziej wartościowe są tarasy. Przykładowo, na rynku wtórnym wyposażone w nie mieszkania kosztują średnio 16 tys. zł za 1 m kw., czyli o 11 proc. więcej niż lokale z balkonem i o 10 proc. więcej niż z ogródkiem. Jednocześnie takie nieruchomości osiągają najwyższe stawki najmu - około 73 zł za m kw. wobec około 70 zł za 1 m kw. w przypadku mieszkań z balkonem albo ogródkiem.
- Powodów jest kilka. Przede wszystkim tarasy przez wiele lat były rzadkością. Kluczowym czynnikiem jest jednak ograniczona podaż. Tarasu nie da się zaprojektować przy każdym mieszkaniu. Popyt pozostaje wysoki, a ograniczona podaż przekłada się na wyższą wartość - mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. analiz i badań rynku w Otodomie.
Na pierwszy rzut oka zaskakiwać może fakt, że na rynku pierwotnym najwyższą średnią cenę za metr mają mieszkania bez balkonu, tarasu czy ogródka - 14,7 tys. zł, podczas gdy lokale z tarasem wyceniono na 13,5 tys. zł, a z balkonem albo ogródkiem na ok. 13 tys. zł.
- Brzmi zaskakująco, ale wyjaśnienie jest dość proste. Mieszkania nowe w wysokim standardzie, ale bez przestrzeni zewnętrznej to w większości kawalerki zlokalizowane w ścisłych centrach dużych miast, czyli tam, gdzie gęsta zabudowa często nie pozwala na balkon. Zatem to nie balkon lub jego brak dyktują tu cenę, tylko lokalizacja i mały metraż - wyjaśnia Paweł Jarząbek.
Wyższy koszt, ale też wyższa marża
Rosnące znaczenie tarasów i ogródków wpływa na sposób planowania nowych inwestycji.
- Projektowanie atrakcyjnych przestrzeni zewnętrznych wiąże się z wyższymi kosztami realizacji. Traktujemy je jednak jako inwestycję w jakość produktu. Dobrze zaprojektowane mieszkania z atrakcyjną przestrzenią zewnętrzną zwiększają konkurencyjność inwestycji i często skracają czas sprzedaży. Widać to również w cenach. Nabywcy są skłonni zapłacić więcej za komfort, jaki daje własna przestrzeń zewnętrzna – mówi Rafał Konarski, prezes i współzałożyciel spółki CK Development.
Także Agnieszka Gajdzik-Wilgos, menedżer ds. sprzedaży w Ronsonie, przyznaje, że mieszkania z tarasami to prawdziwe perełki i sprzedają się jako produkt premium.
- Podobnie ogrody, szczególnie gdy mieszkania z takimi przestrzeniami graniczą z terenem zielonym - wtedy ich wartość rośnie jeszcze bardziej, bo klient kupuje dodatkowo bliskość natury i większy komfort życia. Balkony, tarasy i ogródki znacząco zwiększają atrakcyjność mieszkań w oczach kupujących, dlatego deweloperom opłaca się uwzględniać je w projektach. Dodatkowo pełnią one istotną funkcję marketingową, wyróżniając ofertę na tle pozostałych i wpływając na konkurencyjność - mówi Agnieszka Gajdzik-Wilgos.
W podobnym tonie wypowiada się Marek Szmidt, dyrektor działu sprzedaży Domu Development.
- Od lat projektujemy nasze inwestycje tak, aby każdy lokal miał własną przestrzeń zewnętrzną. Nie traktujemy ich już jako dodatkowego udogodnienia, lecz jako element naszego standardu mieszkaniowego. Szczególnie wyraźnie zmieniło się postrzeganie mieszkań na parterze. Lokale, które dawniej często sprzedawały się trudniej, dzięki prywatnym ogródkom stały się atrakcyjne m.in. dla rodzin z dziećmi, właścicieli zwierząt oraz osób poszukujących własnej zieleni w mieście – mówi Marek Szmidt.
Ewa Rathe-Głowacka, dyrektor marketingu Victorii Dom, podkreśla, że spółka stara się zapewnić dostęp do przestrzeni zewnętrznych jak największej liczbie mieszkań.
- Balkony i tarasy wymagają odpowiednich rozwiązań konstrukcyjnych, izolacyjnych, odwodnienia, wykończenia oraz zabezpieczeń. W przypadku ogródków dochodzą również koszty związane z zagospodarowaniem terenu, wykonaniem nawierzchni, ogrodzeń, zieleni oraz zapewnieniem właściwego odwodnienia. Skala wpływu na koszt zależy od wielkości, standardu i technologii wykonania danej przestrzeni. Są to jednak elementy, które podnoszą atrakcyjność mieszkań oraz odpowiadają na realne potrzeby klientów – mówi Ewa Rathe-Głowacka.
Zieleń, jacuzzi a nawet sauna na tarasie
Anna Wojdyga, dyrektor działu handlowego Profbudu, zwraca uwagę, że tarasy coraz częściej pełnią funkcję dodatkowej strefy wypoczynku.
- Zapewniają większą prywatność, lepszą ekspozycję na słońce i atrakcyjne widoki. Dla wielu klientów stają się one przedłużeniem salonu, miejscem do wypoczynku czy spotkań z bliskimi. Coraz częściej są też aranżowane w bardziej wymagający sposób - pojawiają się na nich jacuzzi, sauna czy rozbudowana strefa zieleni. Takie mieszkania niezmiennie cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem, a ich unikalny charakter przekłada się również na wyższą wartość rynkową - mówi Anna Wojdyga.
Podobne obserwacje ma Joanna Macierzyńska, dyrektor sprzedaży Archicomu. Jak tłumaczy, w większości miast mieszkania z tarasami należą do najszybciej sprzedających się lokali, mimo naturalnie wyższej ceny.
- Wyjątkiem bywa Warszawa, gdzie najbardziej prestiżowe mieszkania z dużymi tarasami często potrzebują więcej czasu na znalezienie kupca. Wynika to jednak ze specyfiki produktu, jego wysokiej wartości i węższej grupy potencjalnych nabywców, a nie mniejszego zainteresowania czy atrakcyjności. Możliwość projektowania ogródków i tarasów wynika przede wszystkim z architektury budynku. Ogródki powstają przy mieszkaniach na parterze, natomiast tarasy najczęściej wykorzystują naturalne uskoki kondygnacji. W teorii można zwiększać ich liczbę poprzez bardziej skomplikowane rozwiązania architektoniczne, ale wiąże się to z utratą powierzchni użytkowej mieszkań i wzrostem kosztów inwestycji - dodaje Joanna Macierzyńska.
Balkon jak winda. Taras nowym wyróżnikiem
Paweł Jarząbek nie ma wątpliwości, że rola tarasów i ogródków będzie rosła.
- Jeszcze kilkanaście lat temu za atut uznawano windę. Dziś jest ona czymś oczywistym. Ten sam proces obserwujemy w przypadku balkonów. W najbliższych latach to tarasy i ogródki będą pełnić rolę wyróżnika. Są rzadkie, bardziej funkcjonalne i trudniejsze do zaprojektowania, dlatego jeszcze długo będą podnosiły atrakcyjność oraz wartość mieszkań. To oznacza, że dla deweloperów przestrzeń zewnętrzna przestaje być wyłącznie elementem architektury. Coraz częściej staje się narzędziem budowania przewagi konkurencyjnej, wartości projektu i marży, a dla kupujących argumentem, który może zadecydować zarówno o komforcie życia, jak i przyszłej wartości inwestycji - mówi Paweł Jarząbek.
Z perspektywy zarządcy nieruchomości balkony, tarasy i ogródki to przestrzenie niezwykle pożądane, ale wymagające odpowiedniej troski. Właściciele muszą pamiętać, że taras czy balkon to element budynku, który podlega zużyciu - trzeba uzupełniać fugi, dbać o izolację, usuwać samosiejki, które potrafią przerastać konstrukcję, a także zabezpieczać przedmioty przed silnym wiatrem. Regularna konserwacja jest kluczowa, bo zaniedbania szybko generują koszty. Jednocześnie te przestrzenie znacząco podnoszą komfort życia. W upalne dni balkon czy taras staje się naturalnym przedłużeniem mieszkania, miejscem odpoczynku i wyciszenia. Dodatkowym atutem jest możliwość łatwiejszego montażu klimatyzacji - ingerencja w bryłę budynku jest mniejsza, a mieszkańcy zyskują realny komfort chłodzenia lokalu.