Zburzone warszawskie koszary podważą hipoteki

Warszawski sąd okręgowy nakazał funduszowi Griffin Real Estate zwrot działki przy ul. 29 Listopada stołecznemu ratuszowi. To bardzo atrakcyjny teren tuż przy bramie do Łazienek Królewskich, na którym miał powstać budynek mieszkalny lub mieszkalno-biurowy (koncepcja inwestorów się zmieniała). Wcześniej stały na nim XIX-wieczne koszary, które zostały rozebrane przez poprzedniego właściciela — spółkę Parkview Terrace.

— W akcie notarialnym sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz budynku koszarowego było określone, że inwestor musi zagospodarować teren przez adaptację budynku, a on go wyburzył, naruszając umowę. To właśnie potwierdza wyrok sądu — mówi Agnieszka Kłąb, rzeczniczka warszawskiego ratusza.

Głupio, choć legalnie

Griffin, dzisiejszy właściciel działki po koszarach, nie zgadza się z wyrokiem sądu. Powołuje się na wcześniejsze orzecznictwo, które wskazuje, że przymusowe rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego powinno być interpretowane bardzo wąsko i stosowane jedynie w skrajnych sytuacjach. A ta taką nie jest, bo — jak twierdzi fundusz — wszystkie czynności, łącznie z rozbiórką koszar, zostały wykonane przez poprzedniego właściciela zgodnie z prawem. Miasto uważało je jednak za zabytek pod opieką konserwatora.

— Konieczność uzyskania zaleceń konserwatorskich dla tego budynku wynikała z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który stracił ważność. Miasto nie miało już prawa się ich domagać — mówi Przemysław Krych, prezes Griffina. Funduszowi radykalne działania poprzedniego właściciela działki też nie były na rękę.

— Nie rozumiem, dlaczego wyburzył budynek, działając na swoją szkodę. Obecne warunki zabudowy cofają linię zabudowy tej działki aż o 8,5 metra. Wykorzystując fasadę koszar, która była wizualnie ciekawa, można było wybudować ok. 4 tys. mkw. powierzchni użytkowej, teraz to jedynie 2,7 tys. mkw. — mówi Przemysław Krych.

Budynek nie był wpisany do rejestru zabytków, jednak stołeczny konserwator bezskutecznie próbował wstrzymać rozbiórkę. Przemysław Krych zwraca uwagę, że sąd wydał wyrok zaledwie po jednej rozprawie merytorycznej, nie uwzględniając przedstawionych dokumentów. Uważa, że utrzymanie wyroku w wyższej instancji byłoby bardzo niebezpiecznym precedensem.

— Finansowo nie jest to dla nas bardzo dotkliwe. Prawdziwym problemem — i to dla całego rynku — jest podważenie zabezpieczenia hipotecznego na użytkowaniu wieczystym. Obniża to wartość wielu nieruchomości. Może też utrudniać inwestorom pozyskiwanie finansowania — tłumaczy Przemysław Krych.

Gorsze hipoteki

Griffin został właścicielem działki, bo udzielił poprzedniemu właścicielowi pożyczki na realizację inwestycji. Ten wpadł w tarapaty, więc jego aktywa — łącznie pięć nieruchomości — zostały przejęte przez fundusz. Działka po koszarach jest, według funduszu, najmniej wartościowa. Do tej pory przypadki odebrania prawa użytkowania wieczystego można policzyć na palcach. To instytucja wykorzystywana na dużą skalę w Warszawie i dużych miastach Ziem Odzyskanych.

— Dbając o stabilność tytułów prawnych, Sąd Najwyższy w orzecznictwie wypowiedział się, że odebranie prawa użytkowania wieczystego może nastąpić tylko w przypadku rażącego i niczym nieusprawiedliwionego naruszenia umowy. Odejście od takiej linii orzecznictwa może sprawić, że banki, udzielając kredytów na inwestycje deweloperskie zabezpieczone hipoteką, zaczną żądać dodatkowych zabezpieczeń. W skrajnych przypadkach mogą odmawiać udzielenia kredytów — mówi Jolanta Nowakowska-Zimoch, partner w kancelarii Hogan Lovells.

— Prawo użytkowania wieczystego jest instytucją przestarzałą, choć przez rynek jest zazwyczaj wyceniane niemal na równi z prawem własności. Trzeba jednak brać pod uwagę przeznaczenie działki i związane z tym ryzyko — dodaje Jakub Ziółek, partner w kancelarii Crido Legal. Jak mówi Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Pekao, jego bank zawsze był świadomy ograniczeń związanych z użytkowaniem wieczystym. Finansował takie inwestycje, jeśli projekt spełniał warunki określone w umowie użytkowania, a w przypadku odstępstw wymagał uzgodnień z miastem na piśmie.

— Nie chcemy ponosić ryzyka interpretacji umów użytkowania wieczystego. Od półtora roku zauważamy, że miasta zaczynają bardziej restrykcyjnie egzekwować zapisy umów z inwestorami — mówi Marek Koziarek.

Trudne relacje

Sprawa koszar to nie pierwsze spięcie Griffina z warszawskim ratuszem. Wcześniej wybuchła awantura o wpisanie do ewidencji zabytków pawilonu salonu meblowego Emilia — co miasto zrobiło w nocy, tuż przed sfinalizowaniem sprzedaży — i wynajęcie budynku na potrzeby Muzeum Sztuki Nowoczesnej. Choć Griffin wypowiedział umowę najmu, muzeum uważa, że bezskutecznie. W ubiegłym tygodniu odbyła się rozprawa w ramach próby ugodowej z muzeum. Nie przyniosła rozwiązania, więc Griffin zapowiada eksmisję niechcianego lokatora.