Od kilku do nawet 20 proc. rocznie — taka jest rentowność netto inwestycji w ziemię rolną, przekonują przedstawiciele firm, które działają na tym rynku. Jak dodają, ziemia w Polsce wciąż kosztuje o około 45 proc. mniej niż w innych krajach Unii Europejskiej, a cudzoziemcy teoretycznie nie będą jej mogli kupować do 30 kwietnia 2016 r. Z danych Agencji Nieruchomości Rolnych wynika, że w I kwartale tego roku ziemia zdrożała średnio o 28,3 proc. r/r, a z obliczeń GUS — że o 11,5 proc. Skąd różnice?
2— Należy pamiętać, że każde z takich zestawień ma swoją specyfikę. ANR bierze pod uwagę tylko swoje, wielohektarowe transakcje — zwraca uwagę Monika Raczkowska z firmy Briland.
Specjalistka nie ma wątpliwości, że w dobrze wybraną ziemię warto inwestować. Należy jednak szukać okazji, które się zdarzają nawet w okresach boomu.
— Mam na myśli nie tylko cenę. Może się okazać, że na droższej działce, ale dobrze zlokalizowanej, zarobimy o wiele więcej niż na kupionej tanio, ale w słabej lokalizacji — tłumaczy Monika Raczkowska.
Najatrakcyjniejsze tereny pod kątem inwestycyjnym to ziemie o zaniżonej wartości bieżącej w stosunku do wartości, jaką mogą osiągnąć po przeprowadzeniu procesu przekształcenia. — Chodzi o lokalizacje blisko dużych miast, maksymalnie 30 km od centrum, w kierunku, w którym miasto się rozwija, a sąsiedztwo jest dobre. Na duży zarobek można również liczyć, inwestując w ziemię nad morzem, ale maksymalnie 2 km od brzegu — zaznacza Monika Raczkowska.
Razem czy osobno
Najbardziej opłacalna i jednocześnie przynosząca najmniejsze ryzyko jest inwestycja indywidualna, ale również zakupy grupowe mają swoich zwolenników. Obie formy mają wady i zalety.
— Wady grupowych inwestycji to przede wszystkim konieczność współdecydowania o swojej ziemi, dłuższy czas na podjęcie decyzji, brak kontroli nad tym, co dzieje się z działką, osiągnięcie zysku w momencie sprzedaży wszystkich działek oraz ponoszenie kosztów zarządu. To opcja dla osób, które boją się samodzielnie podejmować decyzje i są nastawione na relatywnie niższy zysk — twierdzi Monika Raczkowska.
Inwestor kupujący udziały lub certyfikaty zleca inwestycje w ziemię i zarządzanie nią.
Najbardziej opłacalna i jednocześnie przynosząca najmniejsze ryzyko jest inwestycja indywidualna, ale również zakupy grupowe mają swoich zwolenników. Obie formy mają wady i zalety.
— Osoba taka nie martwi się wtedy o utrzymanie, kwestie formalnoprawne, planowanie i sprzedaż ziemi — podkreśla Piotr Sawala z W Investment.
Trudny wybór
Wielu inwestorów ma również dylemat, czy lepiej kupić ziemię rolną, czy działkę budowlaną.
— To są dwie nieporównywalne klasy aktywów. Na cenę działek budowlanych wpływają przede wszystkim takie czynniki, jak popyt konsumpcyjny czy dostępność tanich kredytów hipotecznych. Cena działek budowlanych jest zaś odzwierciedleniem koniunktury w gospodarce — twierdzi Piotr Sawala.
Przedstawiciel W Investment wskazuje też na relację ceny metra kwadratowego działki w stosunku do dochodów osób fizycznych. — W kwietniu przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3,98 tys. zł. W relacji do średniej ceny metra kwadratowego działki budowlanej w Warszawie i okolicach w wysokości 300 zł za mkw. mamy stagnację — mówi Piotr Sawala.
Specjalista uważa natomiast, że ziemia rolna ma potencjał wzrostu jeszcze przez minimum 2-3 lata.
— Wybór jednak zależy od tego, w jakim celu kupujemy ziemię — jeśli w inwestycyjnym, to zdecydowanie lepiej wybrać działkę rolną, bo można ją kupić za niewielkie pieniądze. W przypadku działek budowlanych cena jest wywindowana, ponieważ nie ma ryzyka nieprzekształcenia — mówi Monika Raczkowska.
— Zarabia się na dysproporcji cen gruntów o różnym przeznaczeniu. Działka musi jednak spełnić wiele wymogów, aby można ją było wykorzystać w tym celu — zaznacza Piotr Suchodolski z Wealth Solutions.
Pierwszym wymogiem, jak zawsze przy wszystkich nieruchomościach, jest lokalizacja i komunikacja.
— Jeśli planujemy przekształcenie na cele mieszkaniowe, to warto postawić na sprawne połączenie z większym ośrodkiem miejskim, który jest centrum na rynku pracy. Do tego wybierać lokalizacje z istniejącym zapleczem usługowym i edukacyjnym. Kupować tam, gdzie sami moglibyśmy zamieszkać — podkreśla Piotr Suchodolski.
Dodatkowo specjalista radzi stawiać na gminy charakteryzujące się dodatnim saldem migracji, czyli inwestować tam, gdzie płyną ludzie. Dzięki tej strategii łatwiej znajdzie się później nabywców działek.