Ceny ziemi w Polsce nadal są niskie na tle rynków europejskich, mimo że nieprzerwanie rosną. Z danych Eurostatu wynika, że przeciętna cena wynosi 6 tys. EUR za hektar, podczas gdy średnia unijna to 10 tys. EUR. W Niemczech jest nawet ponad dwa razy drożej niż w Polsce. Tylko Bułgaria, Litwa, Łotwa i Słowacja pozostają w tyle. Tam wystarczy 1-2 tys. EUR.
2Zysk bez dopłat
Kto zainwestował w grunty rolne 5 lat temu, ma średnio 70 proc. zysku bez jego przekształcania, a mimo to nie pojawiają się żadne głosy o przewartościowaniu. Specjaliści nadal podtrzymują opinię, że zarabiać będzie można jeszcze przez kolejne siedem lat co najmniej 5-8 proc. rocznie, a na zachodnich terenach nawet o kilka punktów procentowych więcej ze względu na rosnące zainteresowanie ze strony sąsiadów.
Zainteresowanie to może wzrosnąć jeszcze bardziej, ponieważ od maja 2016 r. zostaną zniesione ograniczenia kupna ziemi rolnej przez cudzoziemców. Niektórzy uważają nawet, że może powtórzyć się sytuacja podobna do tej, którą można było obserwować po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Wtedy ziemia zdrożała w ciągu zaledwie trzech lat ponaddwukrotnie. Dzisiaj jest droższa o 350 proc., a w porównaniu z 2003 r. o 470 proc.
— Ziemia rolna drożała w Polsce nawet w okresach spowolnienia gospodarczego. W ciągu ostatniego roku zdrożała średnio o ponad 15 proc., a w ciągu ostatnich 5 lat prawie 200 proc. Polska nie jest wyjątkiem na mapie świata i Europy. Według danych firmy Savills, tempo wzrostu cen ziemi rolnej w Polsce jest nawet trochę poniżej średniej światowej — zwraca uwagę Piotr Suchodolski z Wealth Solutions.
Specjalista przypomina też, że ziemia rolna może dostarczać zysków również z dzierżawy, upraw czy dopłat do upraw. To jednak zależy od regionu, klasy ziemi czy rodzaju upraw.
Słaba ziemia, dobra ziemia
Największe zyski przynosi przekształcanie gruntów rolnych w działki budowlane, zwłaszcza grunty podmiejskie, które w ciągu kilku lat będą mogły zostać przeznaczone na cele komercyjne. Na działki budowlane najlepiej jest kupować ziemię gorszej klasy, np. czwartej, która nie jest już pod nadzorem Ministerstwa Rolnictwa i jej odrolnienie jest najpewniejsze. Po skonfekcjonowaniu i przekształceniu na działki budowlane od razu zyska na wartości 50 proc. Przeprowadzenie takiego procesu wymaga jednak zamrożenia kapitału na 3-5 lat.
Dalszy wzrost ceny nastąpi po uzbrojeniu terenu. — W takim przypadku zarabia się na dysproporcji cen gruntów o różnym przeznaczeniu. Działka musi jednak spełnić wiele wymogów, aby można ją było wykorzystać w tym celu. Warto wybierać lokalizacje z już istniejącym zapleczem usługowym, edukacyjnym czy dostępem do terenów zielonych i rekreacyjnych. Kupować tam, gdzie sami moglibyśmy zamieszkać — radzi Piotr Suchodolski.
Jego zdaniem, warto też stawiać na gminy charakteryzujące się dodatnim saldem migracji, czyli inwestować tam, gdzie przeprowadzają się ludzie. Dzięki tej strategii łatwiej znajdzie się później nabywców działek. Warto też pomyśleć o odpowiednim dobraniu powierzchni działki do potrzeb danego rynku, ponieważ na zbyt dużą liczbę małych działek budowlanych można nie znaleźć nabywców.
Prawne zawiłości
Kupno ziemi rolnej wymaga nie tylko nakładów finansowych. Do sfinalizowania inwestycji trzeba się solidnie przygotować, zaczynając od podjęcia decyzji, na co ziemia ma zostać przeznaczona — uprawę rolną i liczenie na dopłaty, czy cele budowlane.
Po wybraniu odpowiednich terenów najlepiej zacząć od sprawdzenia ich stanu prawnego i zweryfikowania ksiąg wieczystych. Nie wszystkie nieruchomości mają je wprawdzie założone, ale to podstawowy i najprostszy sposób, żeby się przekonać, czy nie ma do niej żadnych roszczeń. Jeżeli ktoś ma prawo pierwokupu, to do transakcji dojdzie tylko wtedy, gdy z tego prawa nie skorzysta.
Przed zawarciem transakcji trzeba jeszcze sprawdzić w starostwie, które prowadzi ewidencję gruntów, jakie jest przeznaczenie upatrzonej ziemi. Może się np. okazać, że istnieje plan zagospodarowania przestrzennego i prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych.
Jeżeli prawo takie nie istnieje, to zagrożenie znika, ale wtedy trzeba mieć pewność, że jest przewidywane uchwalenie planu zagospodarowania, bo tylko na tej podstawie ziemia będzie mogła być odrolniona.
Warto również wiedzieć, jaką klasę ma ziemia. W przypadku np. nieużytków niepotrzebna jest pomyślna decyzja administracyjna. Dopiero po zebraniu tych wszystkich informacji można być spokojnym, że nie popełni się błędu, i można podpisać umowę — koniecznie u notariusza.
Co, gdzie, za ile
Wybrane oferty gruntów
Gdańsk Olszynka
Działka o powierzchni 7285 mkw. Płaski teren w kształcie prostokąta, przylegający krótszym bokiem do utwardzonej drogi dojazdowej; teren nieuzbrojony; media w pobliżu sąsiednich zabudowań (około 100-150 m); rów melioracyjny wzdłuż krótszych granic; w tylnej części napowietrzna linia średniego napięcia.
Cena 390 tys. zł; 54 zł/mkw.
Wrocław
Teren o pow. 31,2 tys. mkw. składający się z dwóch działek. Około 1,2 ha to grunty orne (V i VI kl.), a około 1,8 ha łąki; granica wzdłuż nowej drogi asfaltowej z jednej strony i rzeczki z drugiej; media przy granicach ziemi (prąd i woda). Bezpośrednie sąsiedztwo z terenem zabudowanym.
Cena 199 tys. zł; 6 zł/mkw.
Kraków Podgórze
Działka o pow. 3 tys. mkw. (22 m x 136 m) przy ul. Salezjańskiej ok. 1,5 km do Wawelu. Media w odległości ok. 200 m.
Cena 1,8 mln zł; 600 zł/mkw.
Poznań
Grunt o pow. 25 tys. mkw. położony w gminie Skoki (45 km od Poznania) w kształcie kwadratu. 500 m od działki szynobus do miasta; asfaltowa droga dojazdowa. Ziemia rolna klasy VI (w studium pod budownictwo mieszkaniowe, idealne na agroturystykę); możliwość podziału na mniejsze działki.
Cena 375 tys. zł; 15 zł/mkw.
Szczecin
Teren o pow. 10,408 tys. mkw. w Szczecinie- -Zdrojach; brak aktualnego planu zagospodarowania; w rejonie działki zabudowa jednorodzinna oraz usługowa; dojazd drogą asfaltową; teren płaski; nieuzbrojona, media ok. 100 m.
Cena: 1,167 mln zł; 140 zł mkw.
Łódź Widzew
Działka na przedmieściach Łodzi w kształcie prostokąta o wymiarach ok. 50 x 60 m. z możliwością przekształcenia na budowlaną; teren płaski, dojazd asfaltową drogą, po której kursują autobusy miejskie; dostęp do infrastruktury technicznej. Dobra lokalizacja blisko centrum miasta, blisko infrastruktura handlowa i komunikacyjna, szkoła, sklepy.
Cena 120 tys. zł; 40 zł/mkw