22 września br. weszła w życie ustawa z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU nr 141, poz. 1492). Wprowadziła ona szereg udogodnień dla inwestorów, a także istotne zmiany w zasadach podziału nieruchomości.
Wcześniej kwestię tę regulował art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, podziału nieruchomości można było dokonać, jeśli był on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Problemy pojawiły się na początku br., kiedy wygasły miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (uchwalone przed 1 stycznia 1995 r.). W takiej sytuacji, art. 94 wspomnianej ustawy nakazywał przed wydaniem decyzji podziałowej uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero po jej uzyskaniu można było wystąpić do starosty z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału.
Rzecz w tym, że ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, regulująca zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, nic nie mówiła o warunkach, jakich można wymagać do uzyskania podziału nieruchomości. W rezultacie wiele gmin nie podejmowało żadnych decyzji, gdyż urzędnicy nie byli pewni, czy ustawa pozwala to robić. Np. w Łodzi praktycznie nie wydawano decyzji podziałowych nawet w sytuacjach oczywistych. W innych miastach twierdzono, że z samej nazwy decyzja o warunkach zabudowy wymaga konieczności wykazania, iż planowany podział będzie zmierzał do zabudowy wydzielonej nieruchomości, a nie np. do jej sprzedaży. Powodowało to trudności małych i dużych inwestorów, a także zwykłych ludzi planujących podziały nieruchomości.
Od 22 września br. w przypadku braku planu miejscowego podziału można dokonać, jeśli jest on zgodny z przepisami odrębnymi. Starosta jest więc zobowiązany jedynie do oceny, czy proponowany podział nieruchomości nie koliduje np. z przepisami o ochronie środowiska, sanitarnymi itp. Ustawa nie uregulowała wprost, co to są owe „przepisy odrębne”, jednak urzędnicy nie mogą z tego powodu odwlekać rozpoznania wniosków podziałowych, gdyż z urzędu będą zobowiązani do ich sprawdzenia. Nawet jeśli nie dopatrzą się istnienia takich przepisów, także nie może stanowić to podstawy odmowy wydania decyzji. Tak jak dotychczas, zgodność proponowanego podziału z planem miejscowym będzie opiniował wójt, burmistrz lub prezydent miasta, przy czym w sytuacji braku planu opinia będzie dotyczyć spełnienia warunku niekolidowania z przepisami odrębnymi.
Dotychczasowe przepisy nie regulowały w sposób szczególny zasad dzielenia nieruchomości rolnych i leśnych. Decydujące były zapisy w planie miejscowym, a przy jego braku — w decyzji o warunkach zabudowy, wydawanej na wniosek właściciela nieruchomości. Taki stan prawny powodował niekontrolowane dzielenie nieruchomości rolnych na małe działki, w celu późniejszego przekształcenia ich w działki pod zabudowę. Działania tego typu wpływały niekorzystnie na strukturę nieruchomości rolnych, choć takim podziałom podlegały grunty nie wykorzystywane już w działalności rolniczej, a położone w atrakcyjnych dla inwestorów miejscach.
Podział nieruchomości rolnych i leśnych (czyli przeznaczonych w planach miejscowych na takie cele lub w ten sposób wykorzystywanych) od 22 września br. możliwy jest jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Warunek ten dotyczy wydzielenia działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, czyli działki większe będą podlegać podziałom bez zaostrzonych kryteriów.
Przez dodanie w ustawie o gospodarce nieruchomościami nowego art. 98b, ustawodawca stworzył możliwość łączenia sąsiadujących ze sobą nieruchomości i ich ponownego podziału na działki, ukształtowane zgodnie z zapisami w planie miejscowym, a w jego braku — w zgodzie z przepisami odrębnymi. Przepisy te znajdą zastosowanie w sytuacji nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie pozwalając na uniknięcie skomplikowanej procedury scaleniowej, gdy istnieje zgoda właścicieli w tej kwestii.
Udogodnienia dla inwestorów przynoszą także zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obowiązujący wcześniej art. 60 ust. 2 ustawy przewidywał, że wniosek inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy mógł być rozpatrzony dopiero po przeprowadzeniu uzgodnień z wojewodą, zarządem województwa oraz zarządem powiatu w zakresie zadań samorządowych i rządowych.
Procedura ta obowiązywała we wszystkich sytuacjach, w których przepisy prawa wymagały od inwestorów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, nie tylko tych istotnych z punktu widzenia państwa lub samorządu. Uzgodnienia te były prowadzone np. w sprawach o pozwolenie na budowę wiaty garażowej, zmiany przeznaczenia mieszkania na biuro, zgody na nadbudowę piętra itp. W efekcie czas oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy bardzo się wydłużał, mimo że przepisy kodeksu postępowania administracyjnego nakazują rozpatrywanie takich spraw w terminie 1 miesiąca. W skrajnych przypadkach organy potrzebowały nawet pół roku na uzgodnienie stanowisk.
Obecnie takich problemów nie powinno już być. Wskutek uchylenia wspomnianego art. 60 ust. 2 tego typu czasochłonnym uzgodnieniom podlegać będą jedynie inwestycje ważne dla państwa lub społeczności lokalnej, czyli inwestycje celu publicznego. Ustalanie warunków zabudowy dla pozostałych powinno więc się skrócić.
Krzysztof Wiktor, prawnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Więcej na stronie: http://www.wardynski.com.pl