Eksperci CBRE szacują, że w 2014 r. podpisano umowy na wynajem 600 tys. mkw. biur w całym kraju, zatem to nieco słabszy rezultat od ubiegłorocznego. Nie oznacza to jednak wyhamowania rynku.
— W znacznym stopniu to echo zjawiska sprzed 5 lat, kiedy światowy kryzys spowodował, że najemcy podpisali niewiele umów. 5 lat to standardowy czas trwania umowy najmu, dlatego właśnie w tym roku klienci decydują się na ich przedłużanie, więc mniej jest nowych transakcji. Lekkie osłabienie popytu to również rezultat ostatnich konsolidacji firm oraz spopularyzowana nowych rozwiązań organizacji biur, które pozwalają znacznie zmniejszyć zapotrzebowanie na powierzchnię, z czego firmy skwapliwie korzystają — mówi Daniel Bienias, starszy dyrektor, szef działu reprezentacji najemców w CBRE.
Dobra passa
2014 r. na rynku biurowym był przede wszystkim czasem ogromnej aktywności budowlanej. Zasoby biur w całym kraju wynoszą już 7,3 mln mkw., z czego 4,36 mln mkw. przypada na Warszawę. W Polsce trwa budowa 1,2 mln mkw. kolejnych biur. Bardzo duża aktywność deweloperów łączy się z dość wysokim wskaźnikiem pustostanów, który na koniec III kwartału wyniósł 14 proc.
— Wiele nowych kompleksów zostanie oddanych do użytku w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy. Zwiększy to zarówno konkurencję wśród deweloperów, jak i ilość powierzchni niewynajętej, która według naszych szacunków w 2016 r. może wynieść 17-20 proc. — przewiduje Stanislav Frnka, prezes HB Reavis Poland.
Największe zainteresowanie najemców wciąż budzi rynek stołeczny. 30 proc. wszystkich zasobów znajduje się w centrum. Poza Śródmieściem, Mokotowem i Okęciem coraz więcej kompleksów powstaje i znajduje nabywców w okolicy ronda Daszyńskiego na Woli. Ostatnie zmiany infrastrukturalne w stolicy zmieniają warunki na tym rynku. Nowe biurowce buduje się w sąsiedztwie rozwijającej się infrastruktury komunikacyjnej — drugiej linii metra, nowych połączeń drogowych oraz obwodnic miasta.
Inwestycje infrastrukturalne przynoszą szybkie zmiany stref biurowych, które ewoluują, powiększają się lub łączą, wpływając na konkurencyjność inwestycji.
— Tak znacząca podaż nowej powierzchni biurowej w Warszawie powoduje, że najstabilniejszą sytuację będą miały budynki najbardziej prestiżowe i najlepiej położone — twierdzi Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w CBRE.
Zachęty i opusty
Już od pewnego czasu wzmacnia się pozycja najemców na rynku biurowym w Polsce. Negocjując stawki najmu i stawiają twarde warunki, oczekują od właścicieli biurowców zachęt i opustów.
— Firmy poszukujące biur miały w tym roku do wyboru wiele ciekawych opcji najmu, mogły również liczyć na zachęty ofertowane przez deweloperów, m.in. wyższy poziom tzw. wakacji czynszowych i dopłaty do wykończenia powierzchni ponad standard budynku — zauważa Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w JLL. Już od jakiegoś czasu biurowce bez rozbudowanego zaplecza socjalno-handlowego mają trudności ze znalezieniem najemców.
W budynkach standardem są już restauracje, apteki, pralnie, salony fryzjerskie, gabinety medyczne, banki itd. Ponadto coraz powszechniejsza staje się koncepcja takiego projektowania biur, by były jak najbardziej elastyczne. Oznacza to rezygnację z zamkniętych gabinetów i wydzielenie w biurze przestrzeni np. do zespołowej pracy kreatywnej czy wymagającej skupienia pracy indywidualnej oraz strefy dla pracowników działających zdalnie, którzy nieregularnie odwiedzają biuro i nie mają stałych stanowisk pracy. Jeśli właściciele nie dostosują swoich budynków do coraz większych wymagań najemców, będą musieli liczyć się z porażką.
Nie tylko stolica
Co ciekawe, 2014 r. był bardzo dobry dla największych rynków biurowych poza Warszawą. Rekordowe wyniki najmu odnotowano w Krakowie i we Wrocławiu. Stolica Małopolski to przede wszystkim największy rynek centrów usług dla biznesu i to ten sektor napędza jego sukces. Największe umowy najmu podpisały w tych miastach w minionym roku HP GBC (6,4 tys. mkw. w Dominikańskim we Wrocławiu ) i HSBC (10,5 tys. mkw. w Kapelance 42 w Krakowie). Dobrze było też w mniejszych miastach — np. w Łodzi odnotowano najniższy w całym kraju wskaźnik pustostanów. Natomiast stawki czynszu za najlepsze biura w 2014 r. w większości miast pozostawały stabilne.