Zysk dla cierpliwych

Według danych agencji Ober-Haus zainteresowanie inwestorów kupnem gruntów pod zabudowę jest znikome. Deweloperzy wciąż mają banki ziemi nabytej jeszcze przed i w czasie dobrej koniunktury. Niektórzy — najczęściej inwestorzy z kapitałem zagranicznym — sami szukają nabywców, którzy mogliby odkupić od nich część gruntów.

— Obecnie podaż znacznie przekracza popyt. Niestety, nic nie wskazuje na to, że w drugiej połowie roku będzie inaczej. Rynek stopniowo wraca do równowagi, więc właściciele ziemi nie chcą obniżać cen, licząc na wzrost zainteresowania deweloperów. Ci z kolei nie zamierzają nabywać gruntów po cenach rynkowych. Na uwagę deweloperów mogą liczyć tylko atrakcyjne oferty po cenach znacznie odbiegających od ofertowych — uważa Małgorzata Pajor, menedżer działu mieszkaniowego w Ober-Haus.

Obniżka = sprzedaż

Kto nie umie się dostosować się do warunków rynkowych i trwa przy cenach ustalonych przed kryzysem, nie sprzeda gruntów.

— W 2010 r. rynkiem działek rządzą kupujący, którzy mają dostęp do wielu ofert i mogą w nich przebierać. Sprzedający, który chce się szybko pozbyć ziemi, musi zejść z ceny. Jeśli tego nie uczyni, klient, który nie planuje w najbliższym czasie budowy domu, odłoży decyzję o zakupie działki bu- dowlanej na później lub poszuka okazji, których teraz na rynku obrotu ziemią nie brakuje — wyjaśnia Bartosz Jankowski, doradca obrotu ziemią w Banku Ziemi. W komfortowej sytuacji są właściciele ziemi, którym nie zależy na jej zbyciu. — Część właścicieli gruntów zna ich wartość i nie chce sprzedawać po niższych cenach. Wolą czekać na lepszy czas — mówi Michał Tomasz Kowalewski z agencji Tyszkiewicz Nieruchomości. Ale czekać mogą nawet 2-3 lata, bo tyle czasu — według Michała Tomasza Kowalewskiego — potrzebuje rynek gruntów, by ceny zaczęły rosnąć. Także zdaniem Bartosza Jankowskiego nie należy się spodziewać spektakularnego wzrostu cen ziemi w najbliższych dwóch latach, więc kupnem działki nie trzeba się spieszyć. — Ziemi budowlanej jest pod dostatkiem, dlatego warto się skupić nie na szybkim zawarciu transakcji, lecz na znalezieniu działki, która najlepiej spełnia oczekiwania nabywcy i ma korzystną cenę. Spadki cen ziemi nie oznaczają, że nie można na niej zarabiać. Przeciwnie, inwestowanie w grunty to nadal bardzo opłacalna lokata kapitału, ale obecnie już nie wystarczy po prostu ziemię kupować i czekać aż zdrożeje — tłumaczy Bartosz Jankowski. Kupując działkę pod zabudowę, należy zwrócić uwagę na istotne elementy, tj. pozwolenia, dostęp do infrastruktury, możliwości zabudowy i podłączenia mediów czy dobre sąsiedztwo.

— Cena działki budowlanej to tylko jedna z kilku składowych inwestycji, jaką jest budowa domu. Dlatego, jeśli ktoś się decyduje na postawienia budynku mieszkalnego, powinien się zainteresować także ceną materiałów budowlanych i robocizny. Po dokonaniu analizy może się okazać, że budowa domu jest ekonomicznie nieuzasadniona — przypomina Marcin Jańczuk z firmy Metrohouse.

Alternatywa

Podczas stagnacji na rynku działek budowlanych i rekreacyjnych alternatywą inwestowania w ziemię może być tworzenie i sprzedaż kompleksów rolnych z warunkami zabudowy. Propozycje kusząca, zwłaszcza, że zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem można zbudować dom na działce rolnej z wydanymi warunkami zabudowy.

Ceny gruntów rolnych w ostatnich sześciu latach gwarantowały wzrost i średni zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie 25 proc. Obecnie ceny gruntów rolnych rosną, a ziemi ubywa.

— W kolejce chętnych do zakupu ziemi rolnej stoją zainteresowani powiększaniem gospodarstw i zwiększaniem dopłat, mieszkańcy miast szukający mniejszych działek rolnych do celów rekreacyjnych i pod budowę domu, deweloperzy planujący budowę osiedli domów jednorodzinnych — wymienia Bartosz Jankowski.

Od 2017 r. kolejka jeszcze się zwiększy, bo ziemię rolną w Polsce będą mogli kupować obywatele UE. Dlatego ceny polskiej ziemi rolnej coraz bardziej się zbliżają do obowiązujących w Unii.

Jedną z opcji jest kupno atrakcyjnie położonej ziemi rolnej w dobrej cenie i oczekiwanie na wzrost cen, jednak większy zysk przyniesie przekwalifikowanie gruntu na teren budowlany. Aby to uczynić, trzeba wykonać trzy kroki. Pierwszy — podział ziemi na działki. Prawo geodezyjne stanowi, że terenu rolnego nie można dzielić na działki mniejsze niż 3 tys. mkw. Właśnie takich terenów najbardziej poszukują nabywcy. Zależnie od położenia po dokonaniu podziału geodezyjnego wartość nowo wydzielonych gruntów wzrasta od 50 do 120 proc. Krok drugi to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, co zwykle trwa około 3 miesięcy. Aby ją zdobyć, działka musi spełniać kilka warunków: graniczyć z działką zabudowaną z dostępem do tej samej drogi pu- blicznej, uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla planów budowlanych (wymagane minimum to możliwość podłączenia prądu) oraz nie może być objęta ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną. Ostatni krok to uchwalenie planu miejscowego i kompleksów działek pod zabudowę jednorodzinną w zasięgu do 25 km od miasta. Koszt opracowania planu przebiegu dróg, mediów i granic zabudowy dla obszaru o powierzchni 5 ha kosztuje średnio 20 tys. zł. Dokument zawiera opinię drogowców, energetyków, pracowników sieci wodnych, strażaków, archeologów, konserwatora zabytków, instytucji ochrony przyrody i wszystkich urzędów mogących ingerować w plan miejscowy. Jego uchwalenie trwa średnio 15 miesięcy. Wysiłku sporo, ale, jak zaznacza Bartosz Jankowski, warto poświęcić półtora roku na uchwalenie planu miejscowego, ponieważ klienci chętniej kupują działki budowlane, na których wiadomo, gdzie są kable energetyczne wkopane w ziemię, skrzynki energetyczne z licznikami dla po- szczególnych działek, zaplanowana sieć wodno- -kanalizacyjna i dostęp do drogi publicznej.

A może dzierżawa?

Gdy kupno działki jest zbyt dużym wydatkiem, można wybrać rozwiązania proponowane przez Towarzystwo Obrotu Nieruchomościami Agro (T. O. N. Agro)

— Nasi klienci mogą skorzystać z dwóch propozycji. Pierwsza to utworzenie z nami spółki celowej. Wnosimy grunt i ewentualnie częściowe finansowanie, a nasz partner know-how oraz główną część finansowania inwestycji. Druga możliwość to dzierżawa. Ostatnio z tej opcji skorzystał McDonald’s Polska, który dzierżawi naszą ziemię na warszawskiej Białołęce — wyjaśnia Paweł Laskowski-Fabisiewicz, prezes spółki T. O. N. Agro.

Wspólne zakładanie spółek celowych i dzielenie się zyskiem znalazło zwolenników, czego dowodem planowane inwestycje spółki we Wrocławiu i Parzniewie niedaleko Warszawy, gdzie powstają centra logistyczne.