Napływają pierwsze oznaki świadczące o tym, że amerykański rynek nieruchomości ma się lepiej. Warto śledzić, co się na nim dzieje. Tak jak kryzys zaczął się od kłopotów kredytobiorców zza oceanu, tak poprawa ich sytuacji może być pierwszą zapowiedzią, że światowa gospodarka zaczyna wychodzić na prostą.
W pierwszym kwartale Amerykanie byli winni bankom z tytułu kredytów hipotecznych blisko 10 bln USD (34 bln zł). Zadłużenie wciąż jest gigantyczne — sięga 59 proc. wartości wszystkich nieruchomości w gospodarce narodowej (i to włącznie z tymi niezadłużonymi). Jednak już 41 proc. wartości domów to „czysty majątek” ich właścicieli.
Wartość nieruchomości po odliczeniu długów ich właścicieli rosła w najszybszym tempie od ponad 60 lat. Jest już najwyższa od wybuchu kryzysu finansowego z 2008 r.
Ożywienie wśród deweloperów
Z jednej strony to efekt coraz szybszego spłacania zadłużenia przez amerykańskie rodziny, z drugiej — wyhamowania spadków cen domów. Wartość nieruchomości mieszkalnych w 20 największych metropoliach Ameryki spadała w marcu w porównaniu z poprzednim rokiem o 2,6 proc., co było najniższym tempem od ponad 12 miesięcy.
Są szanse na odwrócenie niekorzystnej tendencji. Liczba sprzedanych nowych domów wzrosła najwyżej od prawie dwóch lat. Nabywców zachęcają najniższe od dekady ceny mieszkań.
Jak wynika z danych największego w USA stowarzyszenia pośredników w handlu nieruchomościami, dostępność nieruchomości jest najwyższa przynajmniej od ćwierćwiecza. Jak przewidują analitycy banku JPMorgan, w kolejnych latach można spodziewać się kontynuacji ożywienia.
Do 2015 r. wartość nieruchomości na tamtejszym rynku powinna zwiększać się w kilkuprocentowym tempie. To oznacza lepsze perspektywy spółek deweloperskich. Indeks cen ich obligacji zyskał od początku roku 11 proc., a inwestorzy domagają się mniejszego wynagrodzenia za ryzyko.
— Wydaje się, że branża zaczyna wchodzić w fazę ożywienia — ocenia Larry Sorsby, dyrektor finansowy firmy deweloperskiej Hovnanian.
Fed pomaga
Skąd tak wyraźna poprawa? Na budżety domowe Amerykanów zbawienny wpływ ma rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielanych za oceanem. Dzięki łagodnej polityce pieniężnej Fedu odsetki od przeciętnej pożyczki 30-letniej spadły od początku 2011 r. o 1,4 pkt proc., do zaledwie 3,67 proc. To umożliwia ich posiadaczom korzystne refinansowanie zadłużenia.
Liczba takich wniosków jest najwyższa od trzech lat. Na coraz lepszą sytuację aplikujących wskazuje fakt, że spośród składających je dłużników aż połowa spłaca przy tej okazji część zadłużenia. Ci, którzy są w stanie oszczędzić więcej i płacić wyższą ratę, decydują się na skrócenie okresu spłaty. Co ich do tego skłania? Eksperci są zgodni.
— Amerykanie wciąż obawiają się o przyszłość krajowej gospodarki i spodziewają się dalszych spadków cen nieruchomości — twierdzi Richard DeKaser, szef rady doradców ekonomicznych przy stowarzyszeniu banków amerykańskich.
Prosty wybór
Póki nieruchomości drożały, kupno na kredyt było świetnym interesem. Wszystko się zmieniło, kiedy rynek się załamał. Długi niemal co czwartego kredytobiorcy przekroczyły wartość kupionej na kredyt nieruchomości. W 3 lata po wyjściu gospodarki z recesji wzrost gospodarczy jest niemal dwa razy wolniejszy niż w ożywieniu po trzech poprzednich recesjach.
Bezrobocie wciąż wynosi ponad 8 proc. Efekt? Pożyczka hipoteczna kojarzy się Amerykanom tylko z dodatkowym czynnikiem ryzyka. Ci, którzy szukają bezpieczeństwa, mogą albo założyć oprocentowany na zaledwie 0,5 proc. depozyt, albo nadpłacić ratę. Wybór jest prosty. Jak zauważa Richard DeKaser, kredytobiorcy wolą szybciej spłacać zadłużenie nawet kosztem rezygnacji z części wydatków. Dzięki temu mogą sobie pozwolić na bardziej spokojny sen.
— Kredytobiorcy spłacający długi przed czasem to ci, którzy wyszli z kryzysu suchą nogą. Nie stracili miejsc pracy, więc mogą sobie na to pozwolić — ocenia Chris Christopher, ekonomista firmy badawczej IHS Global Insight.
Jak zauważa Paul Miller, dyrektor zarządzający w banku inwestycyjnym FBR Capital Markets, spłacanie długów w krótkim okresie może odbić się na tempie wzrostu gospodarczego. Będący potęgą w skali świata amerykańscy konsumenci sięgają płycej do kieszeni, a to może oznaczać powolny wzrost i w USA, i w pozostałych częściach globu.
W długim terminie powinno jednak zwiększyć bezpieczeństwo systemu finansowego i szanse na zdrowy wzrost gospodarczy. To oznaczałoby szanse na powrót zaufania inwestorów do światowej, a zwłaszcza amerykańskiej gospodarki. A to pierwszy krok do przełomu na rynku.