Armada biurowców na horyzoncie

opublikowano: 01-01-2020, 22:00

W 2020 r. pojawi się ponad 850 tys. m kw. powierzchni biurowej, z czego prawie połowa w stolicy

W tym roku tylko w Warszawie ma przybyć ponad 400 tys. m kw. biur. Szczególnie mocno rzucają się w oczy rosnące w centrum wieżowce, z których otwarte zostaną The Warsaw Hub, Mennica Legacy Tower, Widok Towers i Skyliner. Tyle nowej powierzchni budzi czasem obawy związane z nadchodzącą nadpodażą.

— 40 proc. powierzchni w obiektach w budowie znalazło jednak najemców jeszcze w 2019 r., co było najlepszym wynikiem w historii warszawskiego rynku — uspokaja Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa JLL.

W cieniu 2019 r.

Miniony rok w stolicy faktycznie należał do najemców. Popyt na nowe biura był rekordowy za sprawą wielu bardzo dużych transakcji najmu. Mateusz Polkowski wymienia m.in. umowę przednajmu mBanku w Mennica Legacy Tower na prawie 46 tys. m kw. oraz duże renegocjacje, np. odnowienie najmu Orange Polska w Miasteczku Orange na niemal 45 tys. m kw. i T-Mobile na ponad 27 tys. m kw. w budynku Marynarska 12 na Mokotowie.

— Wyjątkowo aktywne były konsolidujące się instytucje finansowe. Oprócz mBanku warto wymienić Getin Noble (18, tys. m kw. w Warsaw Hub), Warta (17,6 tys. m kw. w Warsaw Unit) oraz Bank Gospodarstwa Krajowego (12,4 tys. m kw. w Varso 2) — twierdzi Piotr Kaszyński, partner zarządzający w firmie Cresa Polska.

Z powodu wysokiego popytu liczba powierzchni gotowej do wynajęcia od ręki w Warszawie obniżyła się na koniec III kwartału 2019 r. do 8,2 proc. (5,5 proc. w strefach centralnych i 10 proc. poza nimi), co jest spadkiem o 1,8 pkt proc. r/r.

— To z kolei spowodowało pierwszy od kilku lat wzrost stawek najmu. Wcześniej, kiedy inne miasta europejskie notowały wzrosty, w Warszawie czynsze utrzymywały się na tym samym poziomie. Innym powodem jest wzrost kosztów budowy (materiały, praca), które deweloperzy rekompensują sobie przez wzrost czynszów. Najbardziej widoczne jest to w centrum — mówi Mateusz Polkowski.

Dynamiczny 2020

Zdaniem Daniela Czarneckiego, dyrektora działu powierzchni biurowych firmy Savills, wraz ze wzrostem czynszów można się spodziewać, że nabywców znajdą grunty, na które dotychczas nie zdecydował się żaden deweloper.

— Wiele atrakcyjnych działek już dziś jest zabezpieczonych pod nowe projekty, a niedługo w Warszawie możemy być świadkami spektakularnych inwestycji w miejscu obecnej zabudowy m.in. Ilmet przy rondzie ONZ w Warszawie — zapowiada Daniel Czarnecki.

Według Katarzyny Lipki- -Nawrockiej, menedżer działu badań i doradztwa Cushman & Wakefield, podczas gdy 2019 był rekordowy pod względem popytu, rok 2020 będzie najprawdopodobniej rekordowy pod względem nowej podaży. Jest to w dużej części powierzchnia wynajęta na zasadzie przednajmu, więc firmy, przenosząc się do nowych budynków, zwalniać będą powierzchnię w starych, co może się przyczynić do wzrostu stopy pustostanów.

— Będzie się to wiązało z potrzebą rekomercjalizacji, wymagającej często inwestycji w modernizację — ocenia Daniel Czarnecki.

Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo, uważa, że w 2020 r. wraz ze wzrostem płacy minimalnej i zapowiadanymi podwyżkami cen za energię będziemy obserwowali rosnące stawki za opłaty eksploatacyjne w biurowcach w stolicy i na rynkach regionalnych. Całościowe koszty najmu biura wzrosną również ze względu na rosnące w tempie 10-15 proc. rocznie koszty „fit-out” (tj. koszty prac wykończeniowych i adaptacyjnych) powierzchni pracy.

Test dla coworków

Popyt na biura w 2020 r. będzie w dużej mierze determinowany przewidywanym spowolnieniem gospodarczym, które może wpływać na ostrożniejsze decyzje firm dotyczące planów dalszej ekspansji i wzrostu zatrudnienia.

— Ta sytuacja może wzmacniać zainteresowanie najemców powierzchniami typu flex, które dają im większą elastyczność, co jest niewątpliwie zaletą, zwłaszcza w okresie zwiększonej niepewności co do przyszłej koniunktury gospodarczej — mówi Katarzyna Lipka-Nawrocka.

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

Natomiast zdaniem Daniela Czarneckiego rynek powierzchni elastycznych czeka chwila prawdy.

— Po okresie dynamicznej ekspansji w 2019, w kolejnym roku spodziewamy się stabilizacji na tym rynku. Po otwarciu wielu nowych biurowców klienci, którzy zdecydowali się z nich skorzystać, będą mogli ocenić, jak w praktyce się one sprawdzają — mówi Daniel Czarnecki.

Według niego najemcy tradycyjnej powierzchni biurowej traktują obecność coworku w budynku jako dodatkowy atut. Właściciele nieruchomości, którzy wcześniej nie chcieli umieszczać w swoim obiekcie operatorów elastycznych powierzchni, mogą zrewidować swoje podejście, by wyjść naprzeciw potrzebom najemców. Ci z nich, którzy dalej będą się obawiali o stabilność finansową operatorów obecnych na rynku, mogą się zdecydować na uruchomienie własnych konceptów coworkingowych.

Biura dla pracowników

— Rok 2019 pokazał, jak mocnym narzędziem w walce o pracownika może być biuro. Wyraźnym trendem jest rosnąca akceptacja poniesienia wyższych kosztów najmu, by pozyskać biuro w atrakcyjniejszej lokalizacji. Myśląc o nowej siedzibie, firmy zatrudniają już nie tylko doradców komercyjnych i architektów, lecz także specjalistów od środowiska pracy i socjologów, którzy pomagają stworzyć możliwie atrakcyjne miejsce dla zatrudnionych. Zjawisko to dostrzegają także deweloperzy, którzy również starają się dostosować swoje projekty do obecnych wymagań najemców w tym zakresie — mówi Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE.

Według Mateusza Polkowskiego związany z tym trend rozwoju proptechów, czyli firm tworzących oprogramowanie dla budynków, stanie się w 2020 r. jeszcze bardziej widoczny — deweloperzy szukają wyróżników swoich inwestycji, dlatego już wszystkie nowe obiekty są wyposażone w wiele innowacji technologicznych. Innym trendem jest zainteresowanie projektami wielofunkcyjnymi (rynek czeka na otwarcie np. The Warsaw Hub czy kolejnych etapów Browarów Warszawskich), które pozwalają zaoferować pracownikom jak najwięcej udogodnień w najbliższym otoczeniu miejsca pracy.

Poza stolicą

Według CBRE w roku 2019 do najaktywniejszych po Warszawie ośrodków pod względem transakcji najmu zaliczyć było można Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Katowice. Nieco spokojniej było w Łodzi, Poznaniu i mniejszych miastach. Eksperci Colliers International szczególnie zwracają uwagę na pozycję Krakowa. Tylko w trzech pierwszych kwartałach 2019 r. wynajęło się tam 234 tys. m kw., czyli trzy razy więcej niż w Trójmieście, kolejnym największym rynku regionalnym pod względem aktywności najemców. Aż 35 proc. wszystkich podpisanych umów stanowiły transakcje przednajmu w budynkach będących w trakcie budowy, a stopa pustostanów od początku roku spadła do 9,5 proc.

— W 2020 r. coraz większym zainteresowaniem będą się cieszyły Kraków, Poznań i Katowice, równie duże jak w 2019 r. utrzymają Wrocław i Trójmiasto. Mimo to w Warszawie cały czas będzie się budować najwięcej — mówi Łukasz Kałędkiewicz.

Zdaniem ekspertów rok 2020 w segmencie nieruchomości komercyjnych zapowiada się optymistycznie. Koniunktura na rynku biurowym jest dobra, firmy zwiększają zatrudnienie, co stwarza zapotrzebowanie na dodatkowe przestrzenie biurowe.

— Prognozy dotyczące PKB na rok 2020 są trochę niższe niż na 2019, natomiast nie wpłynie to na koniunkturę na rynku biurowym. Może nie będziemy mieć do czynienia z tak spektakularnymi umowami jak w 2019 r. i popyt będzie minimalnie niższy, ale po zapytaniach napływających do nas widzimy, że firmy nadal zwiększają zatrudnienie — twierdzi Mateusz Polkowski.

Optymizm wiąże też ze spojrzeniem na rynek w skali makro: podaż biur w Warszawie wynosi 5,6 mln m kw., podczas gdy niektóre niemieckie miasta oferują około 20 mln m kw. Nadal więc jesteśmy jeszcze na etapie „nadganiania” nasycenia powierzchnią biurową.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy