Oczywistym skutkiem takiej sytuacji są zwyżki cen w najlepszych lokalizacjach, dochodzące już do poziomów kilkudziesięciu procent w skali roku. Średnie ceny lokali w Warszawie przekroczyły 16,8 tys. zł za mkw, a w Krakowie 15,8 tys. zł.
Inaczej wygląda natomiast sytuacja na rynku najmu. Stawki systematycznie spadają, co związane jest z rosnącą podażą lokali na wynajem. O ubiegłorocznym deficycie wynikającym z nagłej migracją z Ukrainy nie ma już mowy. Średnie rentowności w Warszawie i Krakowie spadły poniżej 5 proc., a przy dalszym wzroście cen lokali mogą trwale zakotwiczyć na poziomie około 4 proc.
Z inwestycyjnego punktu widzenia mamy zatem do czynienia z istotną nieprawidłowością. Klasyczne zasady inwestycyjne wskazują na przewartościowanie nieruchomości, jeśli jej wartość przekracza 20-krotność rocznych stawek najmu. Zgodnie z tym, nasz krajowy rynek wchodzi w fazę przewartościowania o prawie 20 proc. w stosunku do maksymalnych wycen inwestycyjnych.
Warto porównać nasz rynek do zagranicznych. W największych gospodarkach europejskich od połowy 2022 r. – wraz z rozpoczęciem cyklu zaostrzenia polityki monetarnej przez EBC – ceny systematycznie spadają. Przez sześć kwartałów spadek sięgnął od kilku do kilkunastu procent. Wydaje się, że gdyby nie Bezpieczny kredyt 2 proc., sytuacja nad Wisłą byłaby podobna.
Na przykładzie Warszawy można się też zastanowić, czy biorąc pod uwagę różnice wynagrodzeniach ceny są właściwe w stosunku do cen w innych dużych miastach europejskich.
Ile za metr
| miasto | Cena za mkw. mieszkania (w EUR) | zmiana r/r (w proc.) |
| Paryż | 10936 | –4,1 |
| Zurych | 10276 | +4,2 |
| Londyn | 8628 | +0,5 |
| Wiedeń | 7810 | –2,9 |
| Sztokholm | 7134 | +3,2 |
| Dublin | 5369 | –1,8 |
| Mediolan | 5271 | +3,8 |
| Madryt | 4015 | +5,1 |
| Warszawa | 3862 | +18,3 |
Inwestowanie na polskim rynku mieszkaniowym ma długą tradycję. Nieruchomości uznawane są nie tylko za bezpieczne, ale też dające odpowiedni zwrot, przekraczający choćby oprocentowanie depozytów bankowych. Dotychczas rzeczywiście tak było, jednak w ostatnim czasie pojawiają się inne atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Mowa tu np. o możliwościach związanych z funduszami dłużnymi, które w tym roku przyniosą stopy zwrotu przekraczające 10 proc. Podobnie jest z inwestycjami na rynku akcji - wskaźnik cena/zysk dla WIG to 12. A to poziom atrakcyjny.
Biorąc pod uwagę obecne wysokie ceny rynku mieszkaniowego rodzi się pytanie: co może przyczynić się do rozpoczęcia korekty cen rynku nieruchomości mieszkaniowych? Odpowiedź w zasadzie jest prosta: zatrzymanie dynamicznego wzrostu cen transakcyjnych, przy kontynuacji osłabienia rynku wynajmu, a także utrzymanie względnie restrykcyjnej polityki monetarnej przez RPP.