Deweloperzy mieszkaniowi osiągnęli w kryzysowym 2020 r. wyniki powyżej oczekiwań. Dla obserwatorów rynku mieszkaniowego, a więc także dla banków, dobre wyniki mieszkaniówki podczas pandemii były sporym zaskoczeniem.
— Wszyscy spodziewali się raczej spadku popytu i załamania cen, tymczasem ceny mieszkań w największych miastach regionalnych wzrosły w 2020 r. o prawie 10 proc. i zainteresowanie nabywaniem mieszkań nie spadło. Banki odbierają to jako sygnał, że można finansować deweloperskie projekty mieszkaniowe, zarówno budowane na sprzedaż dla klientów indywidualnych, jak też projekty na wynajem instytucjonalny dla funduszy — mówi Mira Kantor-Pikus, partner w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, odpowiedzialna za doradztwo dłużne i alternatywne inwestycje.
Dla klientów indywidualnych
Jej zdaniem ze względu na największy popyt najlepsze notowania w oczach banków mają przeznaczone na sprzedaż projekty mieszkaniowe w dużych miastach. To tutaj pojawili się nowi gotówkowi nabywcy, którzy wobec stosunkowo dużej inflacji i przy prawie zerowym oprocentowaniu depozytów zainteresowani są lokowaniem oszczędności w mieszkania. Świadczy o tym fakt, że w 2020 r. aż 60 proc. mieszkań było kupowanych za gotówkę. Największy popyt na takie mieszkania był w Warszawie i kilku miastach regionalnych oraz w kurortach.
— Banki to dostrzegają i dosyć chętnie udzielają finansowania deweloperom na budowę takich projektów, jednak poziom finansowania jest niższy niż przed rokiem, ponieważ mimo dużego popytu trudno przewidzieć, jak długo ten trend się utrzyma. Jeszcze w 2019 r. można było sfinansować 60-65 proc. kosztów budowy mieszkań z kredytu, a obecnie jest to 50-55 proc., a rzadko kiedy 60 proc. – mówi Mira Kantor-Pikus.
Deweloperzy budujący na sprzedaż dostają pierwszą transzę finansowania przy uzyskaniu przedsprzedaży na poziomie 40 proc. Dzięki temu banki zyskują bardzo duże prawdopodobieństwo spłacenia kredytu deweloperskiego z pieniędzy nabywców mieszkań.
Dla funduszy inwestycyjnych
Od 2020 r. przyspieszył rozwój inwestycji w mieszkania na wynajem instytucjonalny. Dla części rynku szybka sprzedaż całych budynków funduszom okazała się lepszym rozwiązaniem niż bardziej dochodowa sprzedaż indywidualnym klientom. Według Fundacji Rynku Najmu segment mieszkań na wynajem to dziś 5,5 tys. lokali, a w 2023 r. urośnie do ponad 17 tys. Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w 2025 r. w rękach instytucji będzie już co najmniej 66 tys. mieszkań na wynajem.
Według Miry Kantor-Pikus w przypadku finansowania mieszkań na wynajem instytucjonalny poziom finansowania bankowego jest niższy i wynosi około 50 proc. kosztów budowy. Różnica wynika z tego, że finansowanie tych projektów nie ma zagwarantowanego przednajmu na etapie budowy, a najem zaczyna się dopiero po oddaniu budynku do użytkowania, a ponadto umowy najmu są przeważnie zawierane na okres 10-12 miesięcy, czyli istnieje ryzyko pustostanów.
— W przypadku budowy mieszkań na wynajem i trzymania budynku przez dewelopera po wybudowaniu oprócz kredytu budowlanego banki oferują także kredyt inwestycyjny, przeważnie na kilka lat z ustaloną roczną spłatą. Natomiast w przypadku sprzedaży mieszkań funduszowi poprzez np. podpisanie tzw. umowy forward purchase [sprzedaż po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie — red.] deweloper wychodzi z inwestycji i zastępuje go podmiot, który będzie spłacał raty z wpływów z czynszu od najemców — mówi Mira Kantor-Pikus.
Prawdopodobieństwo spłacenia kredytu zależy tutaj od efektywności zarządzania, dlatego banki zwracają uwagę na doświadczenie operatorskie właściciela mieszkań na wynajem instytucjonalny albo na doświadczenie zatrudnionego przez niego operatora, co zapewni odpowiednie obłożenie.
55 proc.
Na taki poziom finansowania kredytem bankowym mogą liczyć deweloperzy budujący mieszkania na sprzedaż. Budujący na wynajem dla funduszy dostaną 50 proc.