Biuro może kosztować mniej

  • Marta Sieliwierstow
18-09-2012, 00:00

Optymalizacja: Wysokość rachunków za wodę, prąd i ogrzewanie zależny od wielu czynników, a przynajmniej na niektóre mamy wpływ

Dla najemców istotna jest nie tylko stawka czynszu, ale również koszty eksploatacyjne, które muszą co miesiąc ponosić. Jak można je obniżać bez pogorszenia warunków pracy opowiada Norbert Eder, członek zarządu FMP Planning and Facility Management, zarządcy m. in. kompleksu Poleczki Business Park w Warszawie.

„Puls Biznesu”: W jaki sposób deweloper lub zarządca nieruchomości może zmniejszać koszty eksploatacyjne ponoszone przez najemców?

Norbert Eder: Zarządca powinien przede wszystkim poprawiać te usługi, które są źródłem największych kosztów. W zbliżającym się sezonie zimowym będzie to np. odśnieżanie terenu i ogrzewanie powierzchni, z kolei latem największych nakładów finansowych wymaga klimatyzacja — niezbędna do jej pracy energia i jej utrzymanie w należytym stanie. Niebagatelnym kosztem jest też ochrona budynku, dlatego w kompleksie Poleczki Business Park ze względu na konieczność pokonywania dużych odległości wybrani pracownicy mają do dyspozycji szybkobieżne Seegwaye (czyli dwukołowe jednoosobowe pojazdy elektryczne), co sprawia, że liczba pracowników ochrony jest dokładnie skalkulowana i optymalna. Taką funkcję pełni też zaawansowany system monitorowania kompleksu. Na redukcję kosztów zasadniczy wpływ ma precyzyjny system pomiaru: najemcy płacą wyłącznie za indywidualne zużycie mediów.

Jakie systemy i instalacje mogą wpłynąć na ograniczenia kosztów?

Koszty eksploatacyjne znacząco zmniejsza zastosowanie nowoczesnych instalacji, a szczególnie zgodnych z certyfikacją LEED czy BREAM. Już na etapie przygotowania budowy istotne jest wykorzystanie materiałów wysokiej jakości, a szczególnie wysokiej klasy izolacji. W drugiej, precertyfikowanej fazie Poleczki Business Park, liczymy na uzyskanie nawet do 40 proc. oszczędności wody, dzięki zastosowaniu roślinności nie wymagającej sztucznego nawadniania, oraz do 25 proc. oszczędności energii, m.in. dzięki użyciu czujek ruchu zapalających i gaszących światło w toaletach i garażach oraz zastosowaniu w toaletach systemu zmniejszającego zużycie wody. Trudno dokładnie określić, jak procentowo zmniejszają się koszty poszczególnych najemców, jednak z naszych szacunków wynika, że jest to od kilku do nawet kilkunastu procent. Oprócz finansowego wymiaru dzięki zastosowaniu przyjaznych środowisku materiałów wykończeniowych, w tym nietoksycznych farb i klejów, najemcom lepiej się pracuje.

Co jeszcze, poza montowaniem nowoczesnych instalacji, może wpłynąć na zmniejszenie kosztów ponoszonych przez najemców?

Ważną rolę odgrywa ciągłe monitorowanie przez zarządcę kosztów i skuteczna redukcja ich nadwyżek. Sprzyja temu oprogramowanie systemu chłodzenia, wentylacji, ogrzewania i oświetlenia, regulowane zdalnie przez wykwalifikowanego kierownika obiektu. Podobnie jest z elektrycznością. Wykorzystujemy tylko zamówioną ilość prądu, sprawdzoną wcześniej, jako minimalną potrzebną do prawidłowego funkcjonowania budynku.

Oszczędność gwarantuje również przemyślany system recepcji, której część obowiązków po standardowych godzinach pracy przejmują wybrani pracownicy ochrony.

Czy każdy deweloper może skorzystać z takich rozwiązań? Jakie są koszty ich wprowadzenia?

Część rozwiązań, o których mówiłem, można wprowadzić wyłącznie na etapie planowania i budowy budynku, jednak w późniejszym etapie duże znaczenie odgrywa współpraca zarówno pomiędzy zarządcą i najemcami, jak i zarządcą a właścicielem budynku. Wydatki związane z wprowadzeniem proekologicznych rozwiązań, które również wpływają na obniżenie kosztów eksploatacyjnych, w naszym wypadku wynoszą zaledwie kilka procent, około 2-4 proc. całkowitegokosztu inwestycji, dlatego zdecydowaliśmy, że wartość, jaką niesie za sobą certyfikacja budynku, jest zdecydowanie wyższa niż ponoszony koszt. Planujemy certyfikować również kolejne etapy Poleczki Business Park.

W jaki sposób powinno się negocjować z dostawcami usług, aby odnieść korzyść i dzięki niższym stawkom móc zaproponować najemcom niższe opłaty?

Zarządca powinien regularnie kontrolować wysokość faktur i negocjować te umowy, które powodują najwyższe koszty, ale tylko wtedy, gdy można je obniżyć bez szkody dla najemców. Dzięki bieżącemu monitorowaniu wydatków udało nam się obniżyć koszty eksploatacyjne dla najemców z wyjściowych 15 zł/mkw. do 13 zł/ mkw., co jest jedną z najniższych stawek na Mokotowie dla tej klasy budynków.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Biuro może kosztować mniej