Po okresie wstrzymywania się z zakupami nieruchomości komercyjnych początek 2021 r. przyniósł duże ożywienie. Jak podaje Avision Young Polska, od stycznia do marca fundusze wydały na zakupy około 1,3 mld EUR w 31 transakcjach. W porównaniu z wynikami w 2020 r., kiedy połowę zakupów stanowiły nieruchomości magazynowo-przemysłowe, obecnie aż 600 mln EUR z wydanej kwoty poszło na powierzchnie biurowe. W segmencie magazynowym wartość transakcji wyniosła 425 mln EUR, a w handlowym – 200 mln EUR.
Jak wynika z danych Avision Young, aktualnie na końcowym etapie znajdują się transakcje o wartości ponad 1 mld EUR. Eksperci firmy przewidują, że drugi kwartał może okazać się jeszcze bardziej owocny od poprzedniego.
Tyle wydały fundusze na zakup nieruchomości komercyjnych w Polsce w I kw. 2021 r. Wyższe wartości transakcji odnotowano w I kw. jedynie w 2018 r. (2,1 mld EUR) oraz w 2020 r. (1,7 mld EUR), podaje Avision Young.
Biurowce bez ryzyka
W segmencie biurowym inwestorzy kupowali głównie obiekty typu „prime”, w najlepszych lokalizacjach i z dobrymi najemcami, czyli o niskim poziomie ryzyka. W Warszawie właściciela zmieniły Biura przy Willi z kompleksu Browary Warszawskie Echa Investment, budynek Spark B firmy Skanska czy mokotowski Neopark, który kupił Amundi Real Estate od Yareala. W Trójmieście Torus sprzedał DWS budynek Neon w kompleksie Alchemia, a w Szczecinie Vastint Poland Bramę Portową funduszowi zarządzanemu przez FLE.
Co trzecie euro na rynku biurowym przepłynęło w ramach przejęcia portfela 11 nieruchomości Bumy w Krakowie i Wrocławiu przez Partners Group / Reino.
– Niemal wszystkie budynki biurowe w tym kwartale zostały zakupione przez zachodnioeuropejskich inwestorów, których udział w tym sektorze wyniósł 97 proc. – podkreśla Radosław Pietrzak, menedżer w dziale badań Avison Young.
Magazyny sprzedają się w budowie
Nieruchomości magazynowo-przemysłowe kupowane są głównie na rynku pierwotnym – aż 85 proc. Tylko jedna znacząca transakcja została przeprowadzona na rynku wtórnym. Była to sprzedaż magazynu BTS Castoramy przez Tritax Euro Box inwestorowi Savills IM. Ze stopą kapitalizacji 4,95 proc nieruchomość znalazła się wśród najlepiej wycenianych magazynów będących przedmiotem sprzedaży na polskim rynku.
Zdaniem Radosława Pietrzaka zakupy w tym segmencie świadczą o dążeniu inwestorów do osiągania długoterminowego, bezpiecznego przychodu.
Ruszyły zakupy w segmencie retail
Według ekspertów Avision Young w segmencie handlowym aż sześć na osiem transakcji to zakupy oportunistyczne, charakteryzujące się wysoką stopą zwrotu. Najliczniejsze transakcje dotyczyły przejmowania supermarketów Tesco, marki opuszczającej polski rynek. Również Galeria Pestka w Poznaniu, sprzedana Henley Investments przez Blackstone, charakteryzuje się dużym potencjałem wzrostu wartości.
Największą transakcją była sprzedaż trzeciej, ostatniej transzy obiektów Chariot spółce EPP za 106 mln EUR. Pakiet nieruchomości, których sprzedaż została zaplanowana już w 2018 r., objął cztery parki handlowe zlokalizowane w Kielcach, Olsztynie, Opolu i Tychach.
Duży ruch w mieszkaniach
Równie dobry początek roku miał sektor PRS (private rented sector), czyli mieszkań na wynajem instytucjonalny. Ponieważ przy braku gotowych produktów inwestycyjnych kupowane są obiekty będące dopiero w budowie (transakcje typu „forward purchase”), analitycy Avision Young nie podają wartości transakcji w tym segmencie, choć np. wiadomo, że Heimstaden Bostad kupił projekty deweloperskie w Warszawie od Marvipolu za 380,9 mln zł.
Wśród transakcji mieszkaniowych miało też miejsce niesfinalizowane jeszcze w I kwartale 2021 r. przejęcie spółki Budimex Nieruchomości przez Cornerstone Partners (Crestyl Group) oraz pakietu większościowego spółki Archicom przez Echo Investment.
Perspektywy przyjazne biurowcom
Jak zwracają uwagę eksperci Avision Young, postępy w akcji szczepień będą sprzyjały powrotom pracowników do biur, a klientów do centrów handlowych, co powinno też przyciągać inwestorów do tych segmentów. Kolejne spektakularne transakcje mogą się też pojawić w związku z oddawaniem do użytku kolejnych biurowców w centrum Warszawy, których budowa dobiega końca.
– Fundusze dysponują dziś dużymi kwotami na zakupy i to dobra wiadomość. Ta gorsza to fakt, że największe szanse, aby się dobrze sprzedać, mają budynki wynajęte, najlepiej z długimi okresami umów. Część pustych budynków może mieć w związku z tym problem z uzyskaniem pierwotnie zaplanowanej ceny – mówi Michał Ćwikliński, dyrektor zarządzający Avision Young Polska.