Od początku działalności, czyli od lipca 2008 r., BPH Nieruchomości 2 FIZ zarobił nieco ponad 38 proc. To daje około 6 proc. brutto w skali roku. W tym czasie WIG wzrósł o 26,6 proc., a fundusze akcji polskich zyskały średnio 14,8 proc. Ale wszystko, co dobre, zwykle szybko się kończy. Dlatego przedstawiciele BPH TFI uznali, że lepiej wypłacić klientom to, co udało się zarobić przez ostatnie 6 lat, niż narażać ich na potencjalne straty. Do końca 2015 r. TFI chce sprzedać wszystkie obiekty z portfela i rozpocząć proces likwidacji.
Lepiej już było
W uzasadnieniu rozesłanym do klientów można przeczytać, że szanse na ożywienie na rynku nieruchomości inwestycyjnych, które pozwoliłoby zarobić więcej niż dotychczas, są znikome. Dalsze utrzymywanie posiadanego portfela nieruchomości, przy niezmienionych warunkach rynkowych, mogą wręcz prowadzić do spadku stopy zwrotu w kolejnych latach. Jak to się ma do rosnącej gospodarki i optymizmu zarządzających, którzy nie tak dawno polecali zakup akcji deweloperów, którzy na tym ożywieniu gospodarczym mają skorzystać najbardziej?
— Założenie wzrostu gospodarki jest bardzo istotne, jednak ważniejsze jest to, jaką mamy podaż powierzchni w stosunku do popytu. Obecnie widzimy dużą nadpodaż powierzchni biurowych w Warszawie, efektem czego jest utrzymywanie się stóp kapitalizacji i wycen nieruchomości na tym samym poziomie — tłumaczy Aleksander Mokrzycki, wiceprezes BPH TFI.
Specjalista przypomina, że największy zarobek przy inwestowaniu w sektor nieruchomości odnotowujemy wówczas, gdy dokonamy kupna nieruchomości za atrakcyjną cenę (przy wysokiej stopie kapitalizacji, np. 10 proc.) i stosunkowo szybko dokonamy jej sprzedaży (przy przykładowej stopie na poziomie np. 8 proc.).
— W takim przypadku bardziej opłaca się sprzedać nieruchomość w miarę szybko, niż czerpać dochody z jej wynajmowania. Stopa zwrotu w ujęciu rocznym jest wówczas najwyższa — przekonuje Aleksander Mokrzycki.
Nowe (nie) lepsze
Zupełnie odmienne zdanie mają np. Skarbiec i Altus, którzy właśnie w wynajmie upatrują głównego źródła dochodu dla swoich nowych funduszy nieruchomościowych, z tym że po stronie najemców znaleźć się mają sieci sklepów (np. Biedronka), operatorzy telekomunikacyjni, pizzerie, banki itp. Dzięki temu fundusz ma generować stałe, dodatnie przypływy gotówki, która trafi w ręce klientów w formie quasi-dywidendy.
Aleksander Mokrzycki studzi jednak optymizm. Jego zdaniem, inwestowanie w nieruchomości wypłacające dywidendę jest ciekawym pomysłem, ale trudnym w realizacji. — W przypadku zbyt wysokiej dywidendy może nie wystarczyć gotówki na odnowienie nieruchomości i w efekcie jej wartość spadnie.
Po drugie, standardowe umowy najmu są zawierane na 3 lub 5 lat. Po tym okresie właściciel musi ponieść koszty związane z odnowieniem dla nowych najemców, na co również potrzebne są pieniądze. Poza tym większość nieruchomości jest kupowana na kredyt, a banki finansujące nakładają mocne ograniczenia na wypłatę gotówki i preferują jej gromadzenie na wypadek kosztów. Warto też pamiętać o bieżących wydatkach, które również są wysokie — wylicza Aleksander Mokrzycki. Założenia Altusa są jednak ambitne — dochód z czynszów ma sięgnąć nawet 7-10 proc. w skali roku. Skarbiec szacuje natomiast, że roczny zysk z czynszu i wzrostu wartości nieruchomości powinien wynieść 6-8 proc.
22-333-98-14