Kielecki deweloper, ze 150 mln zł przychodów, będący przez wiele lat generalnym wykonawcą budowy szkół, przedszkoli i budynków użyteczności publicznej, w ciągu ostatnich 24 miesięcy zwyciężał w postępowaniach przetargowych, zawierając kontrakty, które w trakcie realizacji, po drastycznej podwyżce kosztów, okazały się nierentowne. Firma nie miała na to wpływu — ponieważ okres ofertowania trwa nawet do roku, ceny pierwotnie ustalane były zaniżone w wielu przypadkach w momencie wygrania przetargu. Gdy tylko deweloper zorientował się, że będzie na nich tracić, udał się do swoich inwestorów z prośbą o renegocjacje cen. Żaden nie wyraził zgody na zmianę kosztów. Firma znalazła się w restrukturyzacji, która nie wiadomo, czy się powiedzie.
2Niedoszacowane koszty
Jej zarządcą jest spółka Zimmerman Filipiak Restrukturyzacja.
— Odnowiliśmy dyskusję z inwestorami, próbując ich przekonać do zmiany wycen kontraktów. Nikt się nie zgodził. Spółka musiała zejść z budów. Okazało się, że przetargi na dokończenie rozpoczętych przez nią inwestycji wygrały firmy, którym inwestorzy w większości przypadków zapłacą nawet dwa razy więcej niż dotychczasowemu wykonawcy — mówi Mateusz Medyński, wspólnik w Zimmerman Filipiak Restrukturyzacja.
Deweloper budował np. za 8,12 mln zł przedszkole w Warszawie. Niewykonana wartość kontraktu wynosiła 1,1 mln zł. Właśnie o taką dopłatę zabiegał u inwestora. Ten nie zgodził się ani na złotówkę. W kolejnym przetargu wygrała firma, która dokończy budowę za 2,1 mln zł. Kolejny przykład — stołeczna szkoła podstawowa. Umowa opiewała na prawie 32 mln zł, do finału zostało 12 mln zł, a nowy wykonawca dokończy budowę za 22 mln zł.
— To pokazuje, jak drastyczne są różnice wynikające z niedoszacowania kosztów. Wygląda na to, że mamy do czynienia dokładnie z tym samym problemem, który pojawił się w drogownictwie kilka lat temu. W przyszłym roku może znów nadejść fala bankructw firm budowlanych — mówi Mateusz Medyński.
— Kilka lat temu też mieliśmy do czynienia z kumulacją kontraktów przed EURO 2012. Wtedy skończyło się to gwałtownym wzrostem cen materiałów budowlanych, kosztów pracy i w efekcie doprowadziło do bankructw wielu firm. Teraz sytuacja się powtarza — wtóruje mu Zbigniew Maciąg, ekspert ekonomiczny Konfederacji Lewiatan.
Zdaniem Rafała Wojtysiaka, współwłaściciela firmy Wojtpol, tym razem upadłości będzie więcej niż w poprzednichlatach.
— Zagrożone są zarówno niewielkie firmy podwykonawcze, które mają praktycznie zawsze problemy z płynnością finansową, jak i duże korporacje budowlane, które swoje kontrakty wyceniały nawet kilka lat wstecz — twierdzi Rafał Wojtysiak.
Kto będzie pierwszy
W pierwszej kolejności mogą polec generalni wykonawcy. Już obecnie wielu z nich nie chce podpisywać kontraktów, gdy oferty są znacznie poniżej kosztów. Następni będą podwykonawcy.
— Co prawda po ostatnim kryzysie przepisy zmieniły się w taki sposób, że mogą oni odzyskiwać pieniądze od inwestorów. Jeżeli jednak nie ma chętnych na kontrakty, to nie będzie komu zatrudniać podwykonawców, którzy sami nie są w stanie wziąć na siebie dużych inwestycji — przestrzega Mateusz Medyński.
Zdaniem Łukasza Wawrzeńczyka, prezesa Profika Broker, choć większość podwykonawców rzeczywiście jest chroniona, to trudno będzie się utrzymać na rynku tym firmom, które pracują dla dużych koncernów i same zatrudniają podwykonawców.
— Prawo de facto zapewnia bezpieczeństwo tylko tym, którzy ostatecznie wykonują prace własnym sprzętem i ludźmi — zauważa Łukasz Wawrzeńczyk.
Zdaniem Mariusza Wojasa, wiceprezesa spółki Budwoj, w najgorszej sytuacji są firmy, które decydują się na realizację umów w formule „zaprojektuj i wybuduj”.
— Czas przygotowania dokumentacji i uzyskania pozwolenia na budowę to okres, w którym wzrost kosztów na rynku powoduje, że firma realizująca taką inwestycję będzie miała potężne kłopoty z nieprzekroczeniem planowanego budżetu, będącego podstawą do wygrania przetargu rok temu albo i wcześniej. Narzekać nie mogą producenci materiałów, ponieważ to oni dyktują ceny — twierdzi Mariusz Wojas.
Rafał Wojtysiak tłumaczy, że przyszłość należy do mniejszych przedsiębiorstw zatrudniających pracowników fizycznych i zajmujących się wyspecjalizowanymi robotami. Małe firmy budowlane mają zdecydowanie mniejsze koszty operacyjne oraz realizują kontrakty krótkoterminowe, dzięki czemu w mniejszym stopniu odczuwają wahania na rynku materiałów budowlanych. Na bieżąco mogą też wprowadzać zmiany przy ofertowaniu kolejnych robót.
— Duże firmy niemające własnych pracowników muszą polegać na podwykonawcach. Jeżeli ich brak na rynku, bazują na stałych partnerach lub szukają nowych firm. A wszyscy obecnie mają pełne ręce roboty, więc aby kogokolwiek zakontraktować, trzeba po prostu więcej zapłacić — wyjaśnia Rafał Wojtysiak.
Samowolka
Na razie rynek funkcjonuje, ponieważ korporacje często przenoszą koszty z miesiąca na miesiąc, aby wyniki finansowe na koniec roku lub w danym kwartale wyglądały jak najlepiej. Wiele firm robi wszystko, żeby zatrzymywać kaucje gwarancyjne dla podwykonawców na każdym etapie budowy, dzięki czemu generalni wykonawcy mają więcej gotówki na obrót. Niestety branża budowlana cechuję się niską rentownością, duże grupy mają ogromne koszty stałe i w przypadku podniesienia cen materiałów budowlanych o kilka lub kilkanaście procent nie ma możliwości odrobienia strat w umowach, a takie właśnie podwyżki dają się firmom we znaki w ostatnim czasie.
— Półtora roku temu sprefabrykowaną stal zbrojeniową można było kupić za mniej niż 2 zł za kilogram, obecnie koszt przekracza 2,6 zł, co oznacza wzrost o 30 proc. Tylko między lutym a marcem tego roku materiały ceramiczne podrożały o około 10 proc. i podobno to nie koniec podwyżek na ten rok. Podpisując dowolny kontrakt dzisiaj, już można zakładać problemy z jego realizacją za kilka tygodni, bo producenci materiałów zapowiadają kolejne zwyżki cen, a na wszystko nakłada się brak ludzi do pracy czy podwykonawców, co z kolei oznacza opóźnienia i kary umowne z tym związane — mówi Mariusz Wojas.
— Niestety producenci wykorzystują fakt, że polski rynek chłonie każdą produkcję całego ich asortymentu, robią z cenami, co chcą, bo nie ma żadnych regulacji kontrolnych. Na niektóre materiały już teraz trzeba czekać od kilku miesięcy nawet do roku — tłumaczy Rafał Wojtysiak. Potwierdza to Konrad Wyrwas, dyrektor do spraw strategii i rozwoju Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, który podczas Forum Dialogu Mieszkaniowego przyznał, że część firm z sektora materiałów budowlanych wyprzedała produkcję do końca roku.
— Wiele dużych zakładów nie jest w stanie sprostać zapotrzebowaniu rynku. Minęły czasy, gdy producenci walczyli o odbiorcę. Dzisiaj to wykonawcy walczą o dostawę np. partii materiałów ceramicznych. W zasadzie nie ma już zamawiania według harmonogramu, bierzemy wszystko, co nam łaskawie producent raczy dać w danej chwili — mówi Mariusz Wojas.
Problem jest także ze wzrostem kosztów zatrudnienia, będącym następstwem braku rąk do pracy oraz wysypu inwestycji w Polsce. Kłopoty firm budowlanych pogłębiają ponadto instytucje finansowe, które w związku z sytuacją branży zaczęły z dużą ostrożnością podchodzić do jej finansowania. Nie bez znaczenia są też długie terminy płatności.
— O ile inwestorzy prywatni zaczynają powoli rozumieć i dostrzegać problemy firm budowlanych, co wpływa na szybsze płatności, o tyle inwestorzy publiczni często proponują nawet 60 dni, a 30 dni to u nich standard — podkreśla Mariusz Wojas.