House flipping — czyli, mówiąc prościej, handel mieszkaniami — polega na kupowaniu nieruchomości poniżej cen rynkowych i ich szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Często łączy się to z remontem i uregulowaniem statusu prawnego.
2— Wiele mieszkań w dużych miastach nie było remontowanych np. przez ostatnie 30 lat, a młodzi ludzie, pracujący w korporacjach, nie mają czasu na zajmowanie się remontem czy wykończeniem przyszłego lokum. Decydują się na zakup mieszkania, ale chcą, by było gotowe do wprowadzenia się — mówi Agnieszka Piesto, prowadząca z mężem Danielem trzy firmy, które zajmują się zakupem, remontem, a następie sprzedażą mieszkań.
Zasada 3 C
Zdaniem Sylwii Obiedzińskiej-Stanaszek, również prowadzącej z mężem Dariuszem tego typu działalność, żeby można było mówić o świadomym flipie, powinien on uwzględniać trzy czynniki: cenę, czas i cechy charakterystyczne. Nazwała je zasadą 3 C.
— Głównym czynnikiem przy zakupie nieruchomości na flipa jest cena poniżej wartości rynkowej. Największe szanse na taki zakup pojawiają się w przypadku zmotywowanych sprzedawców (rozwód, spadek, wyjazd zagraniczny, długi) lub w przypadku wady fizycznej bądź prawnej (mieszkanie zdewastowane lub z niejasną sytuacją spadkową). Zwykło się mówić, że flipperzy zarabiają w momencie zakupu nieruchomości, a nie sprzedaży — tłumaczy Sylwia Obiedzińska-Stanaszek.
Handel mieszkaniami to działalność kapitałochłonna. Aby uzyskać jak najwyższy zwrot z inwestycji, należy minimalizować czas posiadania mieszkania, by obracać kapitałem jak najczęściej. Większość flipperów dąży do tego, by całą transakcję (od zakupu do sprzedaży) sfinalizować w 4-6 miesięcy, choć zdarza się, że mieszkania kupione w bardzo niskiej cenie sprzedaje się w ciągu kilku dni od zakupu, bez żadnego remontu.
— Aby zrealizować marżę na flipie, nasza nieruchomość musi się wyróżniać, np. ceną, standardem, lokalizacją. Jeśli mieszkanie kupiliśmy bardzo tanio, to nawet uwzględniając satysfakcjonującą nas marżę, cena może być nadal atrakcyjna dla kupujących — uważa Sylwia Obiedzińska-Stanaszek.
Standardem na pewno wyróżniają się mieszkania świeżo po remoncie, gotowe do wprowadzenia. Zainteresowanie budzą też lokale z atrakcyjnym rozkładem (np. trzy oddzielne pokoje na 50 mkw.) czy położone w pożądanej dzielnicy, gdzie jest niewielki obrót (chociażby w zabytkowych kamienicach Śródmieścia). Atutem będzie też dostosowanie do specyficznych potrzeb (np. mieszkania przygotowane dla niepełnosprawnych, do najmu na pokoje dla studentów, na kancelarię prawniczą etc.).
Odpalić granat
Czasami kupione bardzo tanio mieszkanie wymaga generalnego remontu — z kuciem tynków, wymianą instalacji i zrywaniem podłóg.
— Znaleźliśmy takie lokum w poznańskiej dzielnicy Wilda w 2016 r.: 40 mkw., dwa pokoje, bardzo zaniedbane. Były ogłoszenia na portalach, ale nikt się nim nie interesował. Dzielnica dziś jest modna, powstało sporo kawiarni i inwestycji deweloperskich. Wtedy należała do najmniej popularnych — dopiero zaczynała się z wolna zmieniać. Kupiliśmy mieszkanie i „odpaliliśmy granat”, a po remoncie daliśmy ogłoszenie. Niemal natychmiast znaleźliśmy kupców — młode małżeństwo stwierdziło, że to dla nich wymarzone miejsce — mówi Waldemar Kochanek, flipujący w Poznaniu, Warszawie i Łowiczu.
Według Agnieszki Piesto, oglądanie metamorfozy mieszkania jest dla flipperów największą satysfakcją z projektu. Marcin Kujanek, flipper z Łodzi, podkreśla, że największą radość sprawia mu pomaganie tym, którzy nieraz już stracili nadzieję, że uda im się sprzedać mieszkanie, i tym, którzy są szczęśliwi, mogąc kupić własne M jak spod igły.
— Poza tym trudno się tym zajęciem znudzić. Każde mieszkanie jest inne i wymaga innego podejścia — podkreśla Marcin Kujanek.
Dochodowa i ryzykowna
Zdaniem Jana Dziekońskiego, dyrektora projektów strategicznych Grupy Mzuri, działalność flippingowa może przynosić dużo wyższe dochody niż inne formy zarabiania na nieruchomościach. Na przykład wynajem mieszkań może przynosić rocznie zwrot od 4 proc. (początkujący inwestor, kupujący mieszkanie deweloperskie w Warszawie) i powyżej 4 proc. (sprawny inwestor, inwestujący także poza stolicą w określone lokale mieszkalne, często korzystający ze wsparcia firm doradzających w takich inwestycjach). Natomiast pojedyncza transakcja flippingu może dawać 10 proc. lub więcej zwrotu, a transakcji można wykonać od kilku do kilkunastu rocznie, co daje wysokie stopy zwrotu.
Według Waldemara Kochanka, zaangażowanie w 10-12 transakcji rocznie odpowiada pracy na pełen etat. Można też zatrudnić dodatkowe osoby i prowadzić ten biznes na większą skalę, ale — jak ocenia — trzeba wówczas nastawić się na większy udział transakcji mniej dochodowych.
— Jednakże niepowodzenie w transakcji może skutkować również stratami. Są to np. niedoszacowane koszty remontu, zbytni optymizm w oczekiwanej cenie sprzedaży, problemy prawne z lokalem. Dlatego ta strategia jest rekomendowana wyłącznie świadomym, wyedukowanym inwestorom lub profesjonalnym spółkom — podkreśla Jan Dziekoński.
Marcin Kujanek wymienia przypadek mieszkania, którego sprzedaż opóźnia się już dwa miesiące z powodu długo trwających procedur komorniczych. Natomiast Waldemar Kochanek kupił w Warszawie lokal użytkowy na parterze budynku, gdzie inne tego typu lokale już zostały przekształcone w mieszkalne. Tymczasem w tym przypadku procedura, trwająca standardowo 3-4 miesiące, przedłuża się już ponad rok.
— Z takimi sytuacjami też trzeba się liczyć, mieć odpowiednie środki, jasny układ ze współinwestorem, jakiś plan B (tam, gdzie to możliwe, a sprzedaż się opóźnia, móc np. wynająć) — przestrzega poznański flipper, który dla większego bezpieczeństwa finansowego inwestuje również w mieszkania na wynajem i prowadzi hotel pracowniczy.
Wyzwaniem dla „flipujących” może być stosunkowo wysoki próg wejścia. Jak ocenia Sylwia Obiedzińska-Stanaszek, w małych miastach potrzeba 80-100 tys. zł, by zacząć handlować mieszkaniami, w dużych — 200-300 tys. zł, a w Warszawie najlepiej mieć ponad 400 tys. Dodatkowo, w związku z niskimi stopami procentowymi, pojawiła się duża konkurencja, gdyż część osób do tej pory biernych, trzymających kapitał na lokatach, zaczęła lokować w nieruchomości.
— Flipowanie wymaga takich umiejętności, jak odporność na stres, zdolność do podejmowania szybkich decyzji i wyższa skłonność do ryzyka (zdarza się nawet kupowanie nieruchomości przez telefon, bez uprzedniego ich oglądania), umiejętność prowadzenia negocjacji (zarówno przy zakupie, jak i przy sprzedaży) oraz wyczucie trendów wnętrzarskich. Musimy remontować mieszkania nie pod siebie, ale zgodnie z panującą modą i mając na uwadze ograniczony budżet — tłumaczy Sylwia Obiedzińska-Stanaszek.