Przez 5 lat ceny mieszkań w Polsce spadły o jedną czwartą. Biorąc pod uwagę inflację, można szacować, że za mieszkanie w dużym mieście płaci się o 30-40 proc. mniej niż na przełomie lat 2007 i 2008, kiedy lokale były najdroższe.
— Metr mieszkania w stolicy kosztuje tyle, ile w okresie hossy płaciło się we Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Trójmieście, podczas gdy w tych miastach ceny plasują się w przedziałach charakterystycznych dla przedkryzysowego rynku olsztyńskiego lub szczecińskiego — mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker.
Różnica
Przeciętna cena ofertowa w Warszawie to 8875 zł za mkw., z kolei średnia cena transakcyjna mieszkań sprzedanych w ostatnich 3 miesiącach przez Home Broker i Lion’s House wyniosła 7100 zł za mkw. To prawie o 1,8 tys. zł mniej. Skąd ta rozbieżność?
— Przeciętną cenę ofertową zawyżają lokale luksusowe, które dłużej czekają na nabywcę. Ponadto wciąż istnieje spora grupa sprzedających, którzy nie chcą lub nie mogą, bo np. mają kredyt w walucie, sprzedać mieszkania za cenę niższą niż określona wartość, co może nie przystawać do dzisiejszych realiów rynkowych — wyjaśnia Bartosz Turek.
— Wiele mieszkań wystawionych na sprzedaż kupiono w czasie tzw. górki cenowej. Sprzedający zwykle nie chce się pogodzić z dużą stratą, wynikającą z różnicy cen z czasów zakupu lokalu i aktualnych dużo niższych stawek — dodaje Jarosław Skoczeń z agencji nieruchomości Emmerson. Inną przyczyną jest brak wiedzy sprzedających o przeciętnych cenach transakcyjnych w okolicy.
— W Polsce dostęp do informacji o rynku nieruchomości jest utrudniony. Aby dowiedzieć się czegoś o tendencjach trzeba mieć zaprzyjaźnionego notariusza, rzeczoznawcę lub pośrednika, albo bacznie śledzić media w poszukiwaniu rzetelnych i aktualnych informacji. W efekcie wystawiając mieszkanie na sprzedaż właściciele patrzą na ceny ofertowe, bo tylko te są dostępne i dostosowują cenę do uzyskanych danych — tłumaczy Bartosz Turek.
Dopiero brak zainteresowania kupujących zmusza właścicieli mieszkań do korekty cen.
— Sprzedający w końcu uświadamiają sobie, że wybór mieszkań na rynku jest duży, a liczba ofert przewyższa znacznie liczbę chętnych na zakup i stopniowo obniżają ceny — mówi Przemysław Kotwicki, dyrektor serwisu ogłoszeń sprzedaży i wynajmu nieruchomości otoDom.pl. Wydłuża to proces sprzedaży i powoduje, że lokal znajduje nabywcę później niż gdyby sprzedający od razu ustalił cenę na realnym poziomie. Dlatego rolą pośrednika na rynku nieruchomości jest uświadomienie klientom, że zbyt wysoka cena może zaszkodzić sprzedaży.
Poniżej średniej
Sprzedający ustalający cenę mieszkania powinni wziąć pod uwagę jeszcze jedno: wiele transakcji zawiera się przy cenie niższej niż średnia stawka transakcyjna. Według badań przeprowadzonych przez Home Brokera i Lion’s House na 10 rynkach, jest to około 53,4 proc. Najwięcej takich transakcji przeprowadzono w ostatnich 3 miesiącach w Katowicach (62,5 proc.), Warszawie (62,1 proc.) i Wrocławiu (60 proc.). Dlatego zawyżając cenę, sprzedający zmniejszają swoją konkurencyjność.
— W Warszawie doszło niedawno do transakcji, której przedmiotem było dwupokojowe mieszkanie o powierzchni47 mkw. tuż obok zespołu pałacowo-parkowego Łazienki Warszawskie, a więc w najpopularniejszej wśród warszawiaków dzielnicy Mokotów. Mieszkanie było wykończone w przyzwoitym standardzie i wymagało jedynie odświeżenia. Budynek (trzypiętrowa kamienica z 1954 r.) także zyskał atrakcyjność po ostatnim gruntownym remoncie. Minusem nieruchomości jest położenie na parterze i brak balkonu, co ma jednak odzwierciedlenie w cenie. Lokal ten znalazł nabywcę za 285 tys. zł, co oznacza cenę 6064 zł za mkw., czyli znacznie mniej niż wynosi stołeczna średnia — podaje przykład Bartosz Turek.
Cierpliwość
Ze statystyk serwisu otoDom.pl wynika, że najpopularniejsze są mieszkania do 40 mkw. Sprzedaż takiego lokalu trwa kilka miesięcy. Dłużej trzeba czekać na nabywcę większych nieruchomości.
— Według naszych danych, by sprzedać mieszkanie większe niż 40 mkw., oferenci muszą czekać od kilku miesięcy do nawet 2 lat — podaje Przemysław Kotwicki.
Najbardziej pożądaną dzielnicą pozostaje Mokotów, ale w czołówce popularności plasują się także Wola, Śródmieście i Ursynów. Bardzo dobrze sprzedają się również mieszkania na Białołęce i Targówku. Główne przyczyny to niskie ceny, które rekompensują kupującym odległość od centrum, oraz bardzo duży wybór mieszkań.