Deweloperzy i analitycy mówią: kupujcie teraz nowe mieszkania, bo będzie drożej — maleje podaż i rośnie VAT.
Wielu analityków, jeszcze rok temu, spodziewało się ożywienia gospodarczego pod koniec 2002 r. Niestety, obecnie liczą na ożywienie w II połowie 2003 r. To oznacza kolejny trudny rok dla deweloperów. Osoby dysponujące wolnymi środkami skorzystają na tym, bo teraz łatwiej targować się z deweloperami. Z drugiej strony chętnych na zakup mieszkania ubywa — wielu rezygnuje, obawiając się utraty pracy i tym samym zdolności kredytowej. Niektórzy deweloperzy zauważają jednak oznaki poprawy.
— Potwierdzają to nasze wyniki sprzedaży. W styczniu 2003 r. zanotowaliśmy więcej transakcji niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Ale to bardzo słabe ślady poprawy koniunktury. Obecnie na sprzedaż mogą liczyć ci deweloperzy, którzy mają silną bazę kapitałową. Na to klienci kupujący mieszkanie zwracają dużą uwagę — mówi Jacek Kurowski z firmy Skanska.
Właśnie te nieznaczne oznaki poprawy koniunktury mogą świadczyć o tym, że oferta dostępnych mieszkań od deweloperów będzie się kurczyć. Oznacza to, że właśnie teraz warto zastanowić się nad zakupem mieszkania.
— To bardzo dobry moment na kupowanie mieszkań. Pierwszym powodem jest to, że w ubiegłym roku wydano około 19 proc. mniej pozwoleń na budowę, co oznacza, że na rynku pierwotnym pojawi się o 30-40 proc. mniej mieszkań. A to wpłynie na wyrównanie podaży z popytem. Myślę, że może to nastąpić już w drugiej połowie roku 2003. Większy popyt i malejąca podaż oznacza wzrost cen mieszkań — mówi Ewa Iłowiecka, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży z Robyg Development.
Zmniejszenia podaży spodziewa się także Artur Pietraszewski z Sawa Development.
— Wysoka podaż ofert będzie się kurczyć z końcem roku. Wynika to z mniejszej liczby inwestycji rozpoczętych w ostatnim czasie — dodaje Artur Pietraszewski.
Również Barbara Blida, prezes J. W. Construction, uważa, że obecnie jest dobry czas na zakup mieszkania. Jej zdaniem, na rynku widać duża konkurencja między deweloperami i spółdzielniami realizującymi budownictwo mieszkaniowe.
— To powoduje, że jest duży wybór, a mieszkania są jakościowo na wysokim poziomie. Taka sytuacja nie będzie trwać jednak wiecznie — zauważa Barbara Blida.
Wszystko wskazuje na to, że podaż w 2003 r. będzie mniejsza. Analitycy z międzynarodowej firmy Knight Frank Nieruchomości wyliczyli, że wielorodzinne projekty mieszkaniowe, które w IV kwartale 2002 r. znajdowały się na różnych etapach budowy, powinny dostarczyć na rynek warszawski 26 tys. mieszkań do końca 2004 r. Z danych GUS-u wynika, że w 2002 r. rozpoczęto budowę 6,7 tys. mieszkań (w 2001 r. — 11,8 tys.).
— Można się spodziewać, że wzrost popytu na mieszkania i malejąca podaż wpłynie na poziom cen. Deweloperzy zechcą je podnieść. Nie przewiduję jednak z tego powodu gwałtownych podwyżek. To dobry moment na zakup, bo deweloperzy chętnie się targują i wręcz opuszczają ceny za mieszkanie. Korzystnie rozkładają raty, oferują upusty i rabaty. Mniejsza podaż będzie oznaczała likwidację tych przywilejów — uważa Robert Chojnacki, prezes Serwisu Mieszkaniowego Tabela Ofert.
Jednak niektórzy deweloperzy zwracają uwagę na fakt, że prawa popytu i podaży będą miały mniejszy wpływ na kształtowanie się cen mieszkań, a czynnikiem wzrostu cen będą obciążenia podatkowe.
— Czeka nas przecież podwyżka VAT-u na materiały budowlane z 7 do 22 proc. Oczywiście będzie to miało przełożenie na ceny mkw., które mogą wzrosnąć o 10-15 proc., w zależności od tego, na którym etapie danej inwestycji zaczną obowiązywać nowe uregulowania — mówi Barbara Blida.
Poza tym od 2002 r. obowiązuje 22-proc. VAT na usługi projektowe i prace geodezyjne. Zdaniem Barbary Blidy, większość realizowanych inwestycji ma sporządzoną dokumentację zgodnie z kalkulacjami uwzględniającymi niższą stawkę VAT.
— Nowe projekty będą musiały uwzględniać wyższe stawki VAT, a to wpłynie na ich cenę. Kolejnym czynnikiem, który przemawia za wzrostem cen mieszkań, jest planowane przez rząd wprowadzenie płatnych kontroli budowlanych, za które w ostateczności zapłaci klient kupujący lokal. Należy spodziewać się więc wzrostu kosztów, bo obecnie deweloperzy budują po kosztach lub z niewielkim zyskiem. Podwyższenie VAT-u oznacza, że inwestorzy podzielą się podwyższonymi kosztami z klientami — mówi Barbara Blida.
— Myślę, że podwyżka może nastąpić już w połowie tego roku. Deweloperzy zaczną realizować nowe projekty po nowych cenach, uwzględniających wyższy VAT — dodaje Jacek Kurowski.
Artur Pietraszewski twierdzi, że nie należy się spodziewać wysokich podwyżek cen mieszkań położonych w dobrych punktach miasta. Jego zdaniem, ceny takich lokali są już na wysokim poziomie, niezmiennie od około 2 lat. Średnia cena za mkw. mieszkania w dobrym punkcie w Warszawie waha się w granicach 900 -1,3 tys. USD za mkw. (3,5-5 tys. zł).
— Ceny mogłyby wzrosnąć, gdyby nastąpiło gwałtowne ożywienie gospodarki, a to niestety, na razie, nam nie grozi. Jeśli nastąpi jakiś wzrost cen, to będzie on bardzo nieznaczny — mówi Artur Pietraszewski.
Uważa także, że nie należy się spodziewać dalszego gwałtownego spadku cen. Nie ma bowiem takich możliwości — długi okres sprzedaży mieszkań, drogie pozyskanie gruntu pod zabudowę, malejące marże — to wszystko powoduje, że deweloperzy nie mają możliwości cięcia. Również analitycy z Knight Frank zwracają uwagę na fakt, że znacznie wydłużył się okres sprzedaży mieszkań. Z danych tej firmy wynika, że podczas pierwszego etapu budowy sprzedaje się mniej niż 30 proc. lokali. Klienci coraz rzadziej decydują się na zakup mieszkania jeszcze w trakcie realizacji inwestycji. Okres sprzedaży wydłużył się więc do 12-24 miesięcy od ukończenia budowy. Ceny jednak w większości przypadków stoją.
Mieszkanie zaspokaja podstawowe potrzeby życiowe, ale także może być traktowane jako lokata kapitału lub inwestycja. Warto pamiętać, że mimo iż większość osób związanych z rynkiem nieruchomości nakłania do kupowania mieszkań, to nie każdy zakup przyniesie w przyszłości zyski.
Zdaniem Artura Pietraszewskiego, zakup mieszkania to dobry sposób na lokowanie oszczędności — przynosi stabilny dochód.
— Dlatego osoby z nadwyżką kapitału powinny poważnie rozważyć taką opcję. Zwłaszcza że lokaty bankowe są coraz mniej atrakcyjne. Malejące stopy procentowe powodują, że banki w pierwszej kolejności obniżają oprocentowanie depozytów. Do tego dochodzi jeszcze podatek Belki, co powoduje, że przychody z ulokowanej w banku gotówki drastycznie maleją — twierdzi Artur Pietraszewski.
Pozostaje tylko decyzja: jeśli kupować z myślą o przyszłych zyskach, to gdzie i co.
— Najlepiej kupować nowe mieszkania w dobrej lokalizacji. Jeśli decydujemy się na zakup na rynku wtórnym, to mieszkań wybudowanych po 1990 r. Stare mieszkania tracą bowiem na wartości, często też wymagają remontu, co podnosi cenę końcową. Trzeba to także rozważyć z punktu ekonomicznego. Ludzie uciekają z takich miejsc — mówi Ewa Iłowiecka.
Jerzy Muszyński, szef działu analiz firmy Unikat Nieruchomości Komercyjne, uważa że obecna sytuacja na rynku sprzyja kupującym. Jego zdaniem, osoby myślące o kupnie mieszkania jako inwestycji powinny zwrócić uwagę na fakt, że obecnie ceny nadal są mało zróżnicowane.
— I to można wykorzystać. Wraz ze stabilizacją powinniśmy obserwować coraz większe różnice w cenach. Dlatego warto kupować mieszkania położone w pobliżu stacji metra, bo one na pewno nie stracą na wartości. Osoby, które dysponują mniejszymi środkami i myślą o zakupie mieszkania na własne potrzeby, powinny przyjrzeć się takim dzielnicom jak warszawski Tarchomin. Duża podaż spowodowała, że tam można kupić tanio lub poszukać lokalu do wynajęcia. Myśląc jednak o inwestycjach, unikałbym takich dzielnic — mówi Jerzy Muszyński.