Ubezpieczenia i opłaty dodatkowe niejednego zniechęcą do kupienia własnego M
Nie każdy wie, że dodatkowe opłaty przy zaciąganiu kredytu mogą wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych.
W gąszczu bankowych przepisów i opłat łatwo się pogubić. Osoby, które starają się o pożyczkę hipoteczną, najczęściej sprawdzają wysokość miesięcznej raty, marżę i prowizję oraz oprocentowanie.
— Na wysokość marży coraz większy wpływ mają dodatkowe produkty banku, z których zechce skorzystać kredytobiorca, takie jak konto osobiste, karta kredytowa czy ubezpieczenia inwestycyjne z regularną składką. Dla klienta korzystającego z naszych innych produktów marża może być niższa nawet o 0,9 proc. dla kredytów w złotych i 1,2 proc. dla kredytów w euro — informuje Agnieszka Pilarek, dyrektor biura zarządzania kredytami hipotecznymi Deutsche Bank PBC.
W informacjach o kredycie banki często pomijają dwa istotne elementy — opłaty dodatkowe i ubezpieczenia — które mogą znacząco wpłynąć na ostateczny koszt. Ich wpłaty wymaga się jednorazowo przed przelaniem pieniędzy z pożyczki na konto kredytobiorcy bądź w ciągu pierwszych kilku lat kredytowania. Skorzystanie z ubezpieczeń czy też innych usług proponowanych przez bank może zdecydować o przyznaniu kredytu.
— Ubezpieczenia są bardzo istotnym elementem kredytów hipotecznych. Część banków gotowa jest zrezygnować z prowizji w zamian za wykupienie konkretnego ubezpieczenia — wyjaśnia Michał Krajkowski, analityk domu kredytowego Notus.
Każdy klient przed rozpoczęciem starań o kredyt powinien zatem dokładnie przeanalizować oferty banków i sprawdzić, na czym można stracić, a na czym zyskać.
Bez wyjątku
Część ubezpieczeń oferowanych przez banki jest obowiązkowa, a część stanowi dobrowolne zabezpieczenie dla banku i kredytobiorcy. Najbardziej popularne i najczęściej stosowane są: ubezpieczenie pomostowe (przejściowe), ubezpieczenie niskiego (brakującego) wkładu własnego, ubezpieczenie nieruchomości, na życie oraz od utraty pracy.
Każdy klient, niezależnie od banku, zapłaci ubezpieczenie pomostowe. Pobiera się je do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej. Zwykle trwa to od trzech do siedmiu miesięcy, niekiedy dłużej. Na ten czas bank podnosi marżę o 1-1,5 proc. Przy kredycie wysokości 400 tys. zł będzie to około 400 zł miesięcznie. Zakładając najmniej optymistyczny scenariusz, klient może być zmuszony do płacenia wyższej raty nawet przez rok, bo należy pamiętać, że nie zawsze od razu po kupieniu mieszkania można podpisać akt notarialny.
Mimo że w swoich reklamach banki deklarują finansowanie 100 proc. nieruchomości, to w rzeczywistości większość z nich zwykle chce pożyczyć jedynie 80 proc. potrzebnej na inwestycję kwoty.
— W przypadku, gdy kwota kredytu przekracza 80 proc. wartości nieruchomości przedstawianej jako zabezpieczenie kredytu, bank oczekuje ubezpieczenia niskiego wkładu. Składka jest pobierana za trzy lata z góry i wynosi 3,5 proc. kwoty kredytu przewyższającej wspomniane 80 proc. Ubezpieczenie niskiego wkładu zmniejsza ryzyko banku związane z udostępnieniem klientowi kwoty bliskiej lub równej wartości posiadanego zabezpieczenia oraz zabezpiecza przed ryzykiem spadku jego wartości — wyjaśnia Agata Chrzanowska, dyrektor wydziału marketingu bankowości hipotecznej w departamencie marketingu bankowości detalicznej Banku Millennium.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to najczęściej 4 proc. brakującej sumy, czyli np. w przypadku kredytu na 400 tys. zł ubezpieczenie to wyniesie 3,2 tys. zł. Tej opłaty banki zwykle nie chcą doliczyć do kwoty kredytu i trzeba ją uregulować własnymi pieniędzmi. Trzeba też pamiętać, że jest to ubezpieczenie odnawialne, tzn. że jeśli po 3 lub 5 latach (w zależności od umowy) wkład własny klienta będzie ciągle niższy niż wymagane przez bank 20-30 proc., wówczas niezbędne stanie się opłacenie składki na kolejny okres.
Handel wymienny
Kolejną grupę opłat, z jakimi trzeba się liczyć przy kredycie hipotecznym, są tzw. ubezpieczenia dobrowolne — np. na życie, od utraty pracy czy skutków nieszczęśliwych wypadków.
— Czasami, mimo że są to produkty dobrowolne, skorzystanie z nich to propozycja nie do odrzucenia. Bank jest w stanie zaoferować niską marżę, ale tylko pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia na życie czy od ryzyka utraty pracy. Ich brak oznacza bardzo wysoką marżę i zaciągnięcie takiego kredytu staje się wówczas zupełnie nieopłacalne — przyznaje Michał Krajkowski.
Część tych ubezpieczeń to nowości powstałe w wyniku rozwoju rynku kredytów hipotecznych, np. ubezpieczenie od utraty pracy, z którego nie można skorzystać w żadnym towarzystwie ubezpieczeniowym, a jedynie w banku i to tylko przy kredycie hipotecznym. Kredytobiorca po 30 dniach od uzyskania statusu bezrobotnego przez maksymalnie 12 miesięcy będzie otrzymywał równowartość raty kredytu. Pozwala to na terminowe spłacanie zobowiązania. Jest jednak obwarowane kilkoma warunkami. Pracownik nie może zwolnić się dobrowolnie ani zostać wydalony z przyczyn dyscyplinarnych. Musi ponadto być zatrudniony w ramach etatu nie krócej niż 6 miesięcy. Jeżeli ubezpieczeniu podlega małżeństwo i jedno z małżonków traci pracę, to wypłacana jest kwota proporcjonalna do wysokości odpowiadającej dochodom bezrobotnego.
Zarówno przy ubezpieczeniu na życie, jak i od utraty pracy bank może oczekiwać zapłaty z góry na kilka lat. Wówczas kwota, którą będzie trzeba pokryć ze środków własnych, przy dwójce kredytobiorców może wynieść nawet 10 tys. zł albo, co jest korzystniejsze dla kredytobiorcy, trzeba doliczać składki co miesiąc do raty kredytu.
Jakie są kryteria, według których bank oczekuje skorzystania z takich, a nie innych ubezpieczeń, tego dokładnie nie wiadomo. Każdy klient jest indywidualnie i bardzo wnikliwie oceniany przez bankowych analityków. Negocjacje z bankiem wyglądają zaś trochę jak handel wymienny — bank obniży marżę lub zrezygnuje z prowizji, ale w zamian klient musi wykupić np. pakiet ubezpieczeń, założyć konto czy skorzystać z karty kredytowej.
3,5%
Tyle z kwoty przewyższającej 80 proc. wartości nieruchomości przedstawianej jako zabezpieczenie kredytu stanowi składka na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest pobierana z góry za trzy lata.