Rynek budowlany sprawiedliwie dzieli bonusy — najpierw szczodrze obdarował Warszawę, teraz dopieszcza inne regiony
Stolica. Większa, bogatsza i zawsze w centrum, nie tylko geograficznie. Za nią drepczące mniejsze miasta. Taki jednoznaczny podział zaczyna się zacierać, m.in. za sprawą świetnej koniunktury na rynku budowlanym. I choć Warszawa ma najwięcej nowoczesnych centrów handlowych, najwyższych biurowców i dysponuje największą powierzchnią magazynową, ośrodki regionalne stały się silnym graczem. Dodatkowo szybko uczą się wykorzystywać swoje atuty: niższe ceny, lepszą infrastrukturę drogową i większą elastyczność.
Wycieczka na zakupy za Warszawę
Mieszkańcy stolicy, którzy chcą wybrać się na zakupy, mają obecnie do dyspozycji ponad 1 mln mkw. sklepów. W 2007 r. w całym kraju powierzchnia handlowa sięgnie około 7,8 mln mkw., bowiem w planach inwestorów jest otwarcie kilku nowych obiektów.
Poza Warszawą, w której następne centrum na dużą skalę, zostanie otwarte dopiero w 2010 r. (Miasteczko Wilanów), najwięcej dzieje się w średnich miastach: Białymstoku, Lublinie, Rzeszowie, Gliwicach, Częstochowie, Opolu. Potwierdzają to liczby: w ubiegłym roku na rynku nieruchomości handlowych zawarto transakcje o wartości 2,7 mld EUR, z czego 78 proc. stanowiły transakcje w regionach.
— Działalność deweloperska w Warszawie zwolniła w ciągu ostatnich kilku miesięcy, co było spowodowane ograniczeniami planowania przestrzennego dla dużych inwestycji handlowych oraz silną konkurencją wśród deweloperów wywołaną dużym zagęszczeniem obiektów handlowych. W ciągu ostatnich miesięcy otwarto tylko jedno centrum w Warszawie — były to Złote Tarasy — mówi Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w firmie Jones Lang LaSalle.
Obecnie w kolejce na realizację czekają trzy następne. Wszystkie zlokalizowane na obrzeżach miasta: w Ursusie, Piasecznie i Wilanowie. Dodatkowo zaczynają powstawać centra tematyczne. Przykładem jest warszawska Domoteka i czekająca na otwarcie lubelska Galeria Gala, oferujące artykuły wyposażenia wnętrz. Na wybór segmentu sprzedawanych produktów miała wpływ sytuacja na rynku nieruchomości mieszkalnych — Polacy nie tylko wpadli w szał kupowania mieszkań i domów, ale też wydają coraz więcej pieniędzy na ich wyposażenie i dekorowanie.
W biurach pomoc z zagranicy
Stolica wciąż jest największym ośrodkiem biznesowym Polski i dysponuje największą w kraju powierzchnią biurową, bo ponad 2,5 mln mkw. Kolejny milion znajduje się w pięciu innych miastach: Krakowie i Trójmieście (po 239 tys. mkw.), Wrocławiu (230 tys. mkw.), Katowicach (164 tys. mkw.) i Poznaniu (125 tys. mkw.). Jak przewidują analitycy, do końca 2008 r. w tych ośrodkach i w stolicy przybędzie kolejnych 730 tys. mkw. biur.
Czy znajdzie się aż tylu najemców? W ubiegłym roku wartość inwestycji zagranicznych w Polsce wyniosła 6 mld EUR, a w tym roku prawdopodobnie przekroczy 7,5 mld EUR. Zagraniczni inwestorzy, którzy tłumnie ściągają do naszego kraju i otwierają tu swoje centra usług, zapewne poradzą sobie z zagospodarowaniem tych biurowych hektarów. Dodatkowo, szukając oszczędności, starają się przenosić swoją działalność lub jej część poza stolicę. Wybierają więc: Kraków, Wrocław, Trójmiasto i miasta Górnego Śląska, ale też np. Łódź i Lublin. W tych miastach rynek biurowy jeszcze raczkuje, bo brakuje dużych biurowców, ale sytuacja zmieni się, gdy zostaną oddane do użytku obiekty będące jeszcze w budowie.
Magazyny przy nowych drogach
Podobne zależności dotyczą rynku powierzchni magazynowych. Lokalizowanie inwestycji przez zagraniczne firmy poza stolicą, napływ środków unijnych do regionów, poprawa infrastruktury drogowej — te czynniki spowodowały, że magazyny zaczęły powstawać m.in.: w Polsce Środkowej, na Górnym Śląsku, we Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście. W przeciwieństwie do centrów handlowych, nowoczesne magazyny pozostają wciąż poza możliwościami ściany wschodniej kraju, głównie z powodu słabej infrastruktury drogowej.
— Przesuwanie się centrów logistycznych do regionów obserwujemy od 2004 r. Gdy wstąpiliśmy do UE, ryzyko deweloperów zmniejszyło się, a co za tym idzie finansowanie inwestycji stało się tańsze. Naszą przewagą nad Czechami, Węgrami czy Słowacją są duże możliwości zagospodarowania terenu i duża populacja, która wreszcie ma środki na konsumpcję — uważa Maciej Chmielewski, dyrektor w dziale magazynowym Colliers.
Według niego, w wersji optymistycznej tak dobra koniunktura potrwa jeszcze do 2012 r. W wersji pesymistycznej okres ten skróci się o 2-3 lata.
Według firmy doradczej Cushman & Wakefield, firmy szukające małych i średnich powierzchni magazynowych (3-10 tys. mkw.) przynoszą popyt na obiekty budowane spekulacyjnie, czyli bez umów najmu. Zależy im bowiem na czasie i są w stanie zapłacić wyższy czynsz, jeśli budynek gotowy jest niemal od zaraz. Taka sytuacja ma miejsce przede wszystkim na Górnym i Dolnym Śląsku oraz w Poznaniu. Duże powierzchnie magazynowe nie podlegają takim spekulacjom, gdyż są zazwyczaj budowane na zamówienie na specjalnie wyszukanej w tym celu działce. W tym przypadku liczy się lokalizacja, dostosowanie obiektu do potrzeb najemcy i jak najniższy koszt najmu.