Działająca od 20 lat spółka cmT dotychczas ponad 60 proc. przychodów uzyskiwała z zarządzania budowami dużych obiektów przemysłowych. Pozostałą część portfela zleceń stanowiły budowy, rozbudowy, remonty, rewitalizacje, fit-outy przestrzeni biurowych i centrów handlowych oraz działalność doradcza. Teraz chce nieco zmienić strategię.
– W przyszłym roku planujemy zwiększyć zatrudnienie i przychody o 10-20 proc., co będzie wynikiem nowych inwestycji m.in. w branży chemicznej, motoryzacyjnej i energetycznej. Widzimy też potencjał w usługach budownictwa specjalnego – mówi Krzysztof Trembowski, Senior Project Director w cmT.
Firma może się poszczycić nadzorem nad wykonawstwem w takich projektach, jak rozbudowa zakładów produkcji ciężarówek MAN w Niepołomicach pod Krakowem, budowa fabryki pomp ciepła Viessman w Legnicy czy przebudowa fabryki Synthos w Oświęcimiu. Niektórymi projektami dla największych globalnych firm czy dla wojska nie może się jednak chwalić ze względu na wciąż obowiązujące zapisy o poufności.
Małe projekty łagodzą ryzyko
Wyzwaniem przy projektach przemysłowych jest głównie czas. Według Krzysztofa Trembowskiego, przygotowanie takiej inwestycji zajmuje średnio nawet 24 miesiące.
– Kiedy wybuchła pandemia Covid-19 na początku 2020 r., inwestycje zostały odłożone na półkę a teraz zaczynają do nas wracać. Lata 2021 i 2022 zaważyły na naszych wynikach w 2023 r. Zainwestowaliśmy zbyt wiele w duże projekty, zamiast równoważyć sprzedaż mniejszymi projektami istniejącymi na rynku nieruchomości – mówi Krzysztof Trembowski.
Dane w KRS pokazują duże kilkunasto- i kilkudziesięcioprocentowe skoki przychodów i zysku netto w latach 2018-22. W 2021 r. przychody wzrosły o 68 proc., a zysk netto aż o 298 proc. W 2022 r. roku zysk netto spadł z 7,1 mln zł do 155 tys. zł, a w kolejnym wyniki były jeszcze słabsze.
– W 2023 r. zanotowaliśmy księgową stratę. Nie stanowiło to dla nas zagrożenia, bo nie przejadamy pieniędzy i zawsze mamy poduszkę finansową. Również w bankach mamy dobrą historię i w razie potrzeby możemy liczyć na kredyt. Postanowiliśmy jednak zejść do 50-procentowego udziału dużych projektów w przychodach spółki, czyli zwiększyć sprzedaż usług na rynku nieruchomości biurowych i mieszkaniowych, aby poprawić jej płynność – mówi Krzysztof Trembowski.
Firma wzmocniła dział real estate, aktywnie szuka zleceń już nie tylko na rynku biurowym i handlowym, ale też mieszkaniowym, którym do 2020 r. w ogóle się nie interesowała. Projekty biurowe, remonty galerii handlowych, projekty dla budownictwa mieszkaniowego trwają znacznie krócej – 12-16 miesięcy. Rearanżacje i rewitalizacje budynków i ich wnętrz zajmują jeszcze mniej, bo ok. 8 miesięcy. Zespół zajmujący się rewitalizacjami budynków biurowych w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu jest stały, liczy 30 osób i będzie się powiększał. . Firma była zatrudniona przy takich inwestycjach, jak Browary Warszawskie, Manufaktura w Łodzi, Fabryka Norblina, a obecnie V Tower (dawna Warta Tower).
– Taka dywersyfikacja wpływa pozytywnie na płynność. Oprócz tego ok. 10-12 proc. przychodów daje uczestnictwo naszych inżynierów w różnego rodzaju technicznych due diligence przy transakcjach zakupu czy sprzedaży budynków. W 2024 r. wykonaliśmy już ok. 80 ekspertyz przy due diligence, a każda trwała od czterech tygodni do czterech miesięcy – mówi Krzysztof Trembowski.
Według niego, już w pierwszej połowie roku przychody z tzw. małych projektów wzrosły rok do roku o 20 proc. przy wzroście kosztów w tym czasie o ok. 8 proc.
Sprzedaż czasu popłaca
Mimo pogorszenia wyników finansowych w latach pandemii spółka nie zwalniała pracowników i prawie 100 proc. z ponad 150-osobowego zespołu jest zatrudnionych na umowach o pracę.
– Sprzedajemy czas, poparty oczywiście wiedzą i doświadczeniem zespołu i prawie w każdej umowie narzucone jest rozliczenie naszej pracy w okresach miesięcznych. W przypadku dużych inwestycji czas zwrotu naszego pierwotnego zaangażowania bywa opóźniony, ale nasz zespół dostaje wynagrodzenie w terminie i jesteśmy w stanie opłacić wszystkie rachunki i zakupić niezbędne narzędzia pracy – mówi Krzysztof Trembowski.
Model biznesowy cmT polega na nadzorze nad wykonawstwem inwestycji w formule pakietowania, czyli zawierania w imieniu inwestora umowy bezpośrednio z wykonawcami pomijając generalnego wykonawcę. Według Krzysztofa Trembowskiego pozwala to na oszczędności dla inwestora rzędu nawet kilkunastu procent.
– Mamy zespół inżynierów, wykonawców przypisanych do wykonania inwestycji budowlanej. Staramy się razem z inwestorem zrozumieć cel wykonania inwestycji, przedstawiamy mu zespół wykonawczy, szacujemy miesięczne, kwartalne i roczne zaangażowanie i na tej podstawie podajemy mu wartość naszej usługi. Nie robimy żadnych narzutów na pracę wykonawców – mówi Krzysztof Trembowski.
Według niego wartość takiej usługi to ok. 3-8 proc. wartości całej inwestycji, a w przypadku generalnych wykonawców tylko ich narzuty na pracę podwykonawców wynoszą średnio 15 proc., a wartość usługi to 15-23 proc. całej inwestycji.
– W przypadku podziału projektu na pakiety korzyścią jest też mniejsze ryzyko dla interesu Inwestora. Gdyby nastąpiła awaria w jednym pakiecie – pozostałe nie są zagrożone, natomiast u generalnego wykonawcy zagrożony jest cały projekt – mówi Krzysztof Trembowski.
Bez inwestorów
cmT to polska firma założona przed 20 laty przez niemieckiego inżyniera Ferdidanda Baggeroera, do którego dołączył polski udziałowiec inżynier Marcin Sołtyski. Trzon zespołu stanowi grupa doświadczonych inżynierów specjalizujących się w projektach przemysłowych. W grupie cmT działa też spółka GerPlan która poszerza ofertę o kompleksowe usługi projektowe oraz biura w Niemczech, Hiszpanii i na Słowacji. Zagraniczne oddziały jednak luźno współpracują z polskim cmT – łączy je jedynie osoba właściciela.
– Zbudowaliśmy w naszym zespole w Polsce płaską, trzypoziomową strukturę i komunikujemy się w niej bezpośrednio, co pozwala nam działać szybko i elastycznie. Każdy z nas dzieli z innymi sukcesy i odpowiedzialność popartą własnym nazwiskiem, doświadczeniem i uprawnieniami inżynierskimi. To nasza przewaga i podstawa naszej wiarygodności. Dlatego, choć musimy konkurować z globalnymi firmami zatrudniającymi na świecie tysiące pracowników, mamy w Polsce pozycję lidera w swoim obszarze działalności i zamierzamy ją samodzielnie utrzymać pozostając wciąż firmą prywatną, niewspartą inwestorami zewnętrznymi – mówi Krzysztof Trembowski.
Rynek nieruchomości bardzo się dziś dywersyfikuje. To powszechna strategia budowania zabezpieczeń w czasach zmiennej koniunktury gospodarczej. Strategie te są szczególnie istotne, w przypadku firm realizujących duże inwestycje, gdzie ryzyko jest zawsze wyższe.
Różnych źródeł pozyskiwania przychodów poszukują dziś deweloperzy, generalni wykonawcy i firmy doradcze. Na przykład deweloperzy w czasie mniejszego popytu na najem powierzchni koncentrują się na zarządzaniu nieruchomościami czy rozwijają ofertę w zakresie realizacji inwestycji typu BTO. Firmy doradcze poza działami najmu i sprzedaży rozwijają usługi konsultingowe. Podobnie generalni wykonawcy nie ograniczają się do jednego typu nieruchomości, ale oferują swoje usługi w różnych segmentach budownictwa. Nawet specjalizacja będąca żyłą złota, jeśli nie równoważy jej inna działalność, może być źródłem problemów w nieoczekiwanej, niesprzyjającej sytuacji rynkowej.