W pierwszym półroczu 2026 firmy wynajęły w Polsce 723,4 tys. m kw. biur, o 5 proc. więcej niż rok wcześniej — wynika z danych firmy doradczej Colliers. Wskaźnik pustostanów spadł do 13,1 proc., natomiast w budowie było zaledwie 346 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni.
— Polski rynek biurowy wszedł w drugą połowę roku ze strukturalną luką podażową, która przy obecnym popycie nie zamknie się przed rokiem 2029. W Warszawie ograniczonej podaży towarzyszy trwałe kurczenie się zasobów powierzchni — tylko w pierwszym półroczu ponad 70 tys. m kw. zostało wyłączonych z rynku w celu modernizacji lub zmiany funkcji — mówi Olga Drela, dyrektor w Colliersie.
Firmy wracają, ale zmieniły wymagania
Ożywienie popytu dobrze widać na rynkach regionalnych. Jak podaje BNP Paribas Real Estate Poland, tylko w drugim kwartale firmy wynajęły poza Warszawą 187,5 tys. m kw. biur, o 56,5 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Co ciekawe, nowe kontrakty stanowiły aż 45,2 proc. transakcji.
To ważna zmiana. Oznacza, że firmy nie tylko przedłużają dotychczasowe umowy, ale coraz częściej ponownie rozglądają się za nową powierzchnią.
— Nie tylko wielkość zawieranych transakcji, lecz także ich struktura wskazuje na poprawę koniunktury. Duży udział nowych umów pokazuje, że najemcy aktywnie dostosowują swoje biura do aktualnych potrzeb organizacyjnych, modelu pracy hybrydowej oraz oczekiwań pracowników — wyjaśnia Ewa Nicewicz, starsza konsultantka w dziale wynajmu powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Nie oznacza to jednak powrotu do rynku sprzed pandemii. Najemcy są bardziej selektywni, a biuro ma dziś pełnić inną funkcję niż kilka lat temu. Liczą się elastyczność, standard techniczny, lokalizacja, komunikacja i dostęp do usług.
— Powrót pracowników do biur i utrwalanie modelu hybrydowego wspierają popyt na powierzchnie, które oferują elastyczność, wysoki standard techniczny i dobre doświadczenie użytkownika. To te elementy coraz częściej decydują o wyborze budynku — tłumaczy Karolina Ukalska, konsultantka w dziale wynajmu powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Kraków: centrum wygrywa z peryferiami
To, jak zmieniają się polskie biura, dobrze widać na przykładzie Krakowa. W I połowie 2026 r. firmy wynajęły tu 73 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni do pracy, ale udział renegocjacji spadł z niemal 72 proc. do około 50, natomiast nowych umów wzrósł z około 21 proc. do niemal 43.
Zainteresowanie najemców jest nierównomierne. Jak podaje zarządzająca nieruchomościami firma Axi Immo, w centrum Krakowa pustostany wynoszą 10,3 proc., podczas gdy poza głównymi strefami biznesowymi sięgają 21,9 proc.
— Coraz wyraźniej widoczna jest polaryzacja krakowskiego rynku biurowego. Budynki położone w centrum — oferujące dostęp do szerokiego wachlarza usług i komunikacji publicznej — przyciągają najemców znacznie skuteczniej niż obiekty zlokalizowane poza głównymi strefami biznesowymi miasta — komentuje Elżbieta Golik, dyrektor w Axi Immo.
Po stronie podaży sytuacja nie wygląda zbyt optymistycznie. Na koniec czerwca w stolicy Małopolski było w budowie ok. 37,3 tys. m kw. biur, o ponad 44 proc. mniej niż rok wcześniej. Większość tej powierzchni ma trafić na rynek w 2027 r., a rozpoczęcie kolejnych projektów zależy przede wszystkim od pozyskania dużych najemców i odpowiedniego poziomu przednajmu.
— Znacząca dostępność powierzchni biurowej w istniejących budynkach oraz procesy konsolidacji i optymalizacji biur zajmowanych przez najemców nadal wpływają na aktywność deweloperów w Krakowie. Od 2022 r. utrzymuje się ona na średnim poziomie ok. 47 tys. m kw. kwartalnie, co oznacza drastyczny spadek w porównaniu ze średnią ponad 208 tys. m kw. w latach 2016-22. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się ok. 37,3 tys. m kw. biur, o ponad 44 proc. mniej niż rok wcześniej — tłumaczy Patryk Kowalkowski, doradca w Newmark Polska.
Jeszcze słabiej pod względem aktywności inwestycyjnej jest we Wrocławiu. Na koniec czerwca w mieście nie było ani jednego biurowca w budowie.
— Z uwagi na czas realizacji inwestycji zarówno do końca 2026 r., jak też przez większą część przyszłego roku nie zostaną oddane do użytku żadne nowe obiekty biurowe. To z kolei oznacza, że w najbliższych kwartałach najemcy poszukujący powierzchni do wynajęcia od zaraz będą zmuszeni wybierać spośród istniejących już nieruchomości — mówi Anna Domańska, dyrektor regionalna w Newmark Polska.
Nie ma chętnych na starsze budynki
Ograniczona aktywność deweloperów nie oznacza jednak, że właściciele już gotowych biurowców mogą spać spokojnie. Rynek coraz wyraźniej premiuje najlepsze nieruchomości, a starsze budynki wymagają inwestycji, modernizacji i często bardziej elastycznych warunków najmu.
Z raportów wynika, że średni współczynnik pustostanów w regionach wynosi 17,3 proc., jednak w niektórych miastach jest znacznie wyższy, np. w Katowicach sięga 22,2, a we Wrocławiu 21,8 proc. W Krakowie wskaźnik powierzchni niewynajętej w obiektach oddanych do użytku w latach 2005-09 doszedł do aż 33,3 proc.