Grupa Cordia zaplanowała w tym roku budowę 2,5 tys. mieszkań, z czego 1 tys. w Polsce.
— Wojna na Ukrainie zmieniła naszą rzeczywistość, ale naszych projektów nie zatrzymujemy — mówi Péter Bódis, dyrektor finansowy i członek zarządu Grupy Cordia.
Węgierski deweloper uzyskał już pozwolenie na budowę w Poznaniu i liczy, że projekt na terenie dawnych zakładów odzieżowych Modena spotka się z dużym zainteresowaniem. W pierwszym etapie powstaną 263 mieszkania i siedem lokali usługowych, a we wszystkich czterech etapach ponad 700 mieszkań.
W przypadku inwestycji przy ul. Bokserskiej w Warszawie, gdzie planowane są 225 mieszkania, Cordia czeka na pozwolenie. Ponadto ma dwa projekty dawnego Polnordu kontynuowane już pod logo Cordii: w Sopocie przy ul. Haffnera powstanie 133 apartamentów oraz 230-pokojowy hotel, a przy ul. Admiralskiej w Warszawie kameralne osiedle na 151 mieszkań. Na tym nie koniec.
— W inwestycji Miasteczko Wilanów 2 jesteśmy na etapie koncepcji architektonicznej i zaczynamy proces ubiegania się o pozwolenia. Mamy tam przestrzeń na budowę około 110 tys. powierzchni użytkowej, czyli ponad 2400 lokali — mówi Péter Bódis.
Gotówka zamiast ziemi
W Polsce deweloper jest obecny na czterech rynkach: w Krakowie, Warszawie, Trójmieście i Poznaniu, ale nie wyklucza ekspansji do innych miast. Poza tym działa też w Bukareszcie w Rumunii, w Birmingham w Anglii, na Costa del Sol w Hiszpanii i w Budapeszcie na Węgrzech. Stawia generalnie na takie aglomeracje, gdzie sprzedaje się co najmniej 5 tys. mieszkań rocznie.
— W grupie mamy bank ziemi, który umożliwia budowę 12 tys. mieszkań. W kolejnych latach chcemy sprzedawać na tych rynkach po 1800-2000 mieszkań rocznie. Mamy zabezpieczoną ofertę na 5-6 lat, więcnie jesteśmy pod presją kupowania działek — mówi Péter Bódis.
Jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie grupa zaczęła ostrożniej podchodzić do akwizycji i odłożyła prawie miliard złotych. Na podpisanie umów czekają grunty na 2,5 tys. mieszkań, ale Cordia nie musi się spieszyć.
— Nie przestaliśmy kupować działek, ale robimy to bardziej selektywnie. W ofercie mamy jeszcze 1,5 tys. dostępnych mieszkań. W tym roku uzupełnimy ją o 2,5 tys. — mówi Péter Bódis.
Ostrożność Cordii w gospodarowaniu gotówką wynika ze zmian na rynku, jakie rozpoczęły się jeszcze przed 24 lutego — ich źródłem była podwyżka stóp procentowych.
— Od początku roku w Polsce obserwujemy spowolnienie popytu. Chociaż klienci nie rezygnują z zakupu mieszkań, wielu z nich czeka, aż sytuacja się wyjaśni. Na razie nie widzimy istotnego spowolnienia popytu na innych rynkach. W takiej sytuacji bardzo pomaga nam dobrze zdywersyfikowany biznes. W Polsce, kluczowym dla grupy rynku, jest tylko około 40 proc. naszego biznesu — mówi Péter Bódis.
Wiele niewiadomych
Jego zdaniem nie tylko rosnące ceny i wyższe stopy procentowe zahamowały sprzedaż mieszkań. Istotnym czynnikiem jest też malejąca oferta deweloperów i jej przyczyny: mniejsza dostępność gruntów, długi proces uzyskiwania pozwolenia na budowę, wyzwania związane z budową oraz dostępnością i ceną materiałów budowlanych.
Do wybuchu wojny w Ukrainie udział klientów płacących gotówką był bardzo wysoki, na niektórych rynkach Cordii sięgał nawet 70 proc., gdyż klienci kupowali mieszkania w ramach ochrony przed inflacją.
— Przed kryzysem oferta mieszkań w sprzedaży wystarczała na zaspokojenie popytu przez sześć miesięcy. To rekordowo mało. Dopóki wskaźnik wynosi mniej niż 18-20 miesięcy, projekty sprzedają się właściwie w czasie realizacji — twierdzi Péter Bódis.
Jego zdaniem ceny nie będą spadać, zmniejszy się też wolumen sprzedawanych mieszkań, i to zarówno z powodu mniejszej oferty jak też mniejszego popytu.
— Giełdowi deweloperzy mają dużo gotówki, małe zadłużenie, nic ich nie zmusza do dążenia za wszelką cenę do kolejnych projektów. Nie ma takiej sytuacji jak w 2008 r., gdy niektórzy musieli sprzedawać produkt taniej, bo zabrakło im finansowania — mówi Péter Bódis.
Atal przygląda się i przystosowuje na bieżąco do okoliczności związanych z wpływem konfliktu za wschodnią granicą. Jest za wcześnie na właściwą ocenę sytuacji oraz prognozowanie potencjalnych konsekwencji dla gospodarki i rynku mieszkaniowego. Trudno bowiem przewidzieć wszystkie możliwe skutki i czas, w jakim konflikt będzie wpływał na znajdujący się dotychczas w wysokiej fazie aktywności rynek nieruchomości.
Atal prowadzi kilkadziesiąt budów jednocześnie w siedmiu miastach w Polsce. W celu utrzymania skali działalności uruchamiamy inwestycje na wszystkich naszych rynkach. Kluczowe jest dla nas utrzymanie względnie stałego poziomu oferty, czyli około 3500 lokali rocznie.
Popyt ze strony PRS
PRS (private rented sector), czyli segment najmu instytucjonalnego prowadzonego przez fundusze, to dodatkowe źródło popytu na mieszkania — są tu duże potrzeby i dobre perspektywy. Cordia ma w nim doświadczenie poprzez udziały w firmie Argo Properties, która w Niemczech wynajmuje około 3 tys. mieszkań i ciągle inwestuje. Większość projektów Cordii w Birmingham też będzie przeznaczona na wynajem.
— Na Zachodzie globalizacja, urbanizacja, migracja ludzi do miast, zmiany pokoleniowe i oczywiście wysokie ceny mieszkań na własność są głównymi motorami popytu na mieszkania na wynajem. Tak będzie się działo również w Polsce — mówi Péter Bódis.
Cordia rozmawiała już z funduszami. Jest zainteresowana modelem forward funding, w którym fundusze kupują cały projekt i dają finansowanie na jego realizację. Zdaniem dyrektora finansowego Cordii jest to ciekawa koncepcja, zwłaszcza w przypadku działek przeznaczonych w planie miejscowym na usługi. Można tam budować lokale na wynajem, a nie można budować mieszkań, w których ludzie mogą się zameldować.
— Jest wstępne zainteresowanie kilkoma naszymi działkami w Polsce, ale jeszcze nie podpisaliśmy żadnych umów. Dopiero będziemy pracować nad koncepcją architektoniczną, ponieważ budynki na wynajem trzeba inaczej zaprojektować. Skorzystamy z naszych doświadczeń w Niemczech i w Birmingham — mówi Péter Bódis.
Rozpoczęcie konfliktu zbrojnego w Ukrainie pogłębiło niepewność na rynku i spodziewam się, że większość podmiotów będzie wstrzymywać decyzje o rozpoczęciu nowych projektów, spoglądając na rozwój sytuacji za naszą wschodnią granicą i jej wpływ na polską gospodarkę. Nie spodziewam się natomiast wstrzymywania już rozpoczętych projektów.
Kluczową kwestią przy uruchamianiu nowych projektów są popyt klientów indywidualnych mierzony tempem wyprzedaży gotowych już projektów oraz koszty budowy, które ponownie mogą wzrosnąć ze względu na rosnące ceny materiałów oraz częściowy brak rąk do pracy w związku z wyjazdem ukraińskich pracowników. Napływ uchodźców natomiast może mieć pozytywny wpływ na stawki najmu, co spowoduje że inwestycje w nieruchomości na wynajem nadal będą atrakcyjną formą lokowania pieniędzy. Spodziewam się, że również rynek PRS będzie aktywnym nabywcą mieszkań w dużych miastach.