Dziś (3 sierpnia) mija ustawowy termin na skorzystanie przez najemców z tzw. tarczy antykryzysowej w galeriach. Zgodnie z art. 15 ze tej ustawy ci, którzy nie złożyli wiążącej deklaracji przedłużenia o pół roku umowy z wynajmującymi, będą musieli zapłacić czynsze i opłaty za okres, gdy obowiązywał zakaz prowadzenia działalności. Na tę decyzję mieli trzy miesiące od chwili odmrożenia działalności sklepów w centrach handlowych, które nastąpiło 4 maja.
— W ogólnym rozrachunku nie dla każdego najemcy decyzja o takim przedłużeniu może okazać się korzystna lub zgodna z jego strategią. W takich przypadkach najemcy najczęściej podejmowali z wynajmującymi indywidualne rozmowy w sprawie ustalenia warunków rozliczenia za okres objęty zakazem prowadzenia działalności w związku z epidemią — mówi Iga Piotrowska, prawniczka w kancelarii Penteris.
Pieniądze w zamian za czas
Według najemców i wynajmujących prowadzone od maja negocjacje dotyczyły nie tylko rozliczenia za czas zamrożenia handlu w galeriach, ale w ogóle funkcjonowania sklepów w warunkach mniejszej odwiedzalności i spadku obrotów spowodowanych przez pandemię. Podpisywane były w związku z tym aneksy do wcześniejszych umów najmu, które miały pomóc w utrzymaniu płynności finansowej najemców. Przeważnie dotyczyły one ulg i zwolnień z czynszów dla najemców również po odmrożeniu działalności handlowej w galeriach w zamian za przedłużenie okresu najmu.
— Jesteśmy bardzo zaawansowani w rozmowach z najemcami. 90 proc. z nich zakończyliśmy porozumieniami, których odzwierciedleniem są w większości zawarte aneksy lub potwierdzenia przyjęcia ofert w ramach tarczy antykryzysowej — mówiła w zeszłym tygodniu Bożena Gierszewska-Mroziewicz, dyrektor zarządzająca Neinver w Polsce, do którego należą outlety Factory.
Renata Kinde-Czyż, prezes i dyrektor generalny Metro Properties, do którego należą centra handlowe Metro, podkreśla, że w trakcie negocjacji ujawniła się bardzo różna skala potrzeb najemców. Największego wsparcia od właścicieli centrów potrzebowały i nadal potrzebują branże turystyczna, gastronomiczna i rozrywkowa.
— Ale tak naprawdę wszystko zależy od kondycji finansowej danej firmy — czy mamy do czynienia z jej właścicielem czy franczyzobiorcą, czy jest to lokalny najemca czy sieciowy. Tu nie ma uniwersalnych reguł — mówi Renata Kinde-Czyż.
O pozytywnym efekcie uzgodnień z najemcami najlepiej świadczy jej zdaniem fakt, że w centrach należących do Metro poziom wynajmu wynosi dziś aż 99 proc. Z drugiej strony zdarzyły się też dwa przypadki firm, które poinformowały, że rozwiązują umowy i zamykają lokale, co też zrobiły. Według Igi Piotrowskiej takie rozwiązanie jest możliwe tylko na drodze sądowej, przy wykazaniu, że realizacja umowy w sytuacji epidemii naraziłaby najemcę na rażące straty. Jednak, jak podkreśla Iga Piotrowska, sąd przy orzekaniu uwzględnia interesy obu stron, więc jeszcze nie wiadomo, czy okaże się to dla tych firm korzystne. W przypadku niektórych centrów handlowych negocjacje trwają mimo upływu terminu określonego w tarczy antykryzysowej, np. w obiektach Sierra Balmain.
— Jesteśmy w trakcie negocjacji tzw. umów wspierających najemców (Tenant Support Agreements — TSAs) w całym naszym portfelu. Do tej pory udało nam się doprowadzić do podpisania dokumentów z ponad połową naszych najemców, ale spodziewam się, że wartość ta wzrośnie do ponad 75 proc. w ciągu najbliższego tygodnia lub dwóch — mówi Paul Cawood, dyrektor Sierra Balmain Group.
Firma skupiła się w pierwszej kolejności na niezależnych najemcach, którzy nie korzystają z zewnętrznego kapitału. Obecnie zawiera umowy także z operatorami sieciowymi. Tempo przeprowadzanych rozmów wzrosło, gdy po 4 maja firma uzyskała wgląd do danych sprzedażowych. Wówczas większość sklepów została ponownie otwarta, a pozyskane informacje pozwoliły na realną ocenę potrzeb poszczególnych najemców.
Z perspektywy najemców
Najemcy, rozważając wybór skorzystania ze zwolnienia z opłat za półtora miesiąca zakazu działalności w zamian za aż półroczne wydłużenie umowy, usiłowali się porozumieć na bardziej dogodnych dla siebie warunkach niż ustawowe. Niestety nie zawsze to było możliwe.
— Były przypadki, w których wynajmujący, w początkowej fazie negocjacji, nie rozumiejąc trudnej sytuacji najemców, oczekiwali obniżek zwrotnych lub bardzo długiego przedłużenia umowy. Nie do zaakceptowania były oferty trzymiesięcznej obniżki czynszu w zamian za przedłużenie umów o 15 czy 20 miesięcy. Zdecydowana większość tych wynajmujących na podstawie danych dotyczących sprzedaży i odwiedzalności po 4 maja wysłuchała naszych argumentów i zmieniła podejście — mówi Artur Kazienko, właściciel i prezes Kazar Group, członek zarządu Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU), zrzeszającego najemców galerii.
Prezes Kazara stwierdza jednak, że w mniej więcej co dziesiątym przypadku jego firma nie skorzysta z artykułu 15 z tarczy antykryzysowej, aby nie przedłużać okresu najmu. Dotyczy to lokalizacji, w których jeszcze przed pandemią obroty były zbyt małe, aby sklepy mogły osiągnąć rentowność, a tym bardziej będzie to nieosiągalne w obecnych realiach. Firma woli też zapłacić za czas zakazu handlu w tych obiektach, które zaproponowały w trakcie negocjacji korzyści niewspółmierne do zobowiązań z tytułu przedłużenia umowy.
— Sytuacja najemców w centrach handlowych po ich ponownym otwarciu nadal jest bardzo trudna. Nasze przychody osiągają obecnie 65-70 proc. tych z analogicznego okresu 2019 r. Są przy tym obiekty, w których jest to 80-90 proc., ale są też — zwłaszcza w Warszawie — takie, w których nie osiągamy nawet 60 proc. przy 50 proc. zeszłorocznej odwiedzalności — mówi Artur Kazienko.
Ruch w galeriach
Według Retail Institute (RI), który monitoruje działalność w 140 centrach handlowych w Polsce, odwiedzalność i obroty w centrach handlowych powoli rosną. W maju odwiedziło je 21 mln klientów (-37 proc. r/r), a w czerwcu już ponad 31,5 mln (-26,1 proc. r/r). Obroty firm prowadzących działalność handlową, usługową i rozrywkową spadły w maju o 24,6 proc. w porównaniu do 2019 r. i wyniosły 1,4 mld zł.
— Według naszych szacunków powrót do niedziel handlowych mógłby przełożyć się na 4-procentowy wzrost liczby klientów i wzrost obrotów o 1,8 proc. Zniesienie zakazu handlu w niedziele, przy silnym wsparciu działań parasolowych dla pracowników handlu, dałoby impuls, który pozwoliłby w krótszym czasie nadrobić firmom straty, a wielu po prostu przetrwać — mówi Anna Szmeja, prezes RI.