Inwestorzy pytają, Echo odpowiada

opublikowano: 18-02-2022, 08:06
aktualizacja: 22-02-2022, 15:54

Na pytania inwestorów na czacie w pb.pl odpowiadał Maciej Drozd, wiceprezes spółki Echo Investment.

Maciej Drozd, wiceprezes Echa, odpowiadał na pytania inwestorów
BARTEKBARCZYKPHOTOGRAPHY.COM

Czy finansowanie private debt stanowi przy obecnym poziomie stóp alternatywę dla finansowania projektów nieruchomościowych?

To jedno ze źródeł finansowania, z którego czasem korzystamy. W różnych sytuacjach finansujemy się bankowym długiem projektowym, bankowymi liniami odnawialnymi, obligacjami dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych. Wchodzimy także w projekty joint-venture. Utrzymujemy dywersyfikację również pod względem rodzaju finansowania, waluty i rodzaju oprocentowania - stopa stała lub zmienna.

Jaki jest cel tych ciągłych emisji obligacji? Jak to wpłynie na kondycję spółki w kontekście spłaty bardzo wysokich odsetek?

Działalność deweloperska jest z założenia bardzo kapitałochłonna. Finansowanie jej w całości ze środków własnych byłoby nieefektywne, dlatego korzystamy z długu – w zależności od warunków lub potrzeb jest to dług bankowy lub obligacje. Dzięki korzystaniu z długu jesteśmy w stanie szybciej realizować nasze przedsięwzięcia, działać na większą skalę i w rezultacie przynosić większą stopę zwrotu. Emitujemy w roku podobną kwotę jaką spłacamy.Pieniądze pozyskane z emisji obligacji wykorzystamy na finansowanie rozwoju, szczególnie segmentu mieszkaniowego. W 2021 r. przejęliśmy pakiet kontrolny Archicomu. Po przejęciu cała grupa ma w budowie i przygotowaniu około 140 projektów o łącznej powierzchni użytkowej 1,5 mln mkw. Nasza strategia zakłada rozwój w sektorze mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem, przy zachowaniu dużej skali działalności w nieruchomościach komercyjnych.

Czy przewidujecie dalszy rozwój poprzez akwizycje lokalnych deweloperów?

Na razie skupiamy się na skutecznej integracji i szukaniu synergii dla obu spółek. Nie planujemy kolejnych przejęć, chyba że trafimy na jakąś wyjątkową okazję.

Co dalej z cenami mieszkań?

Spodziewam się, że one będą nadal rosły, zwłaszcza w dużych miastach. Deweloperzy mają problemy z pozyskaniem działek, następnie spowolnienie administracyjne przekłada się na opóźnianie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwoleń na budowę. To skutkuje mniejszą podażą. Oczywiście z powodu podnoszenia stóp procentowych popyt również się zmniejszy, ale myślę, że w zdecydowanie mniejszym stopniu. Popyt nie jest wyłącznie uzależniony od kupujących, którzy potrzebują kredytu, na rynku jest dużo pieniędzy i w ostatnich latach motorem sprzedaży były mieszkania kupowane dla celów inwestycyjnych. Przy wysokiej inflacji to nadal się opłaca.

Jak oceniacie koniunkturę na rynku obligacji? Czy ewentualna kolejna emisja będzie z wyższą, czy niższą marżą?

Od 22 lutego trwa oferta obligacji dla inwestorów indywidualnych. Oferowane obligacje mają cztery lata zapadalności i marżę 4 proc. Poprzednia emisja ze stycznia miała taką samą marżę, choć zapadalność była 3-letnia. Uplasowaliśmy ją ze sporą nadsubskrypcją. Na rynku widać też sporo innych podmiotów, które wyszły z ofertą. Na tej podstawie sądzimy, że rynek obligacji odżywa. Jeśli chodzi o nasze emisje, to liczymy na spadek marż w kolejnych ze względu na silny popyt.

Dużo się mówi o segmencie PRS. Proszę omówić jego szanse i ryzyko.

Szanse to znacznie lepsze opinie klientów w porównaniu do wynajmu od indywidualnej osoby, stabilniejsze warunki, przewidywalny standard, usługi dodatkowe. W Polsce ten segment jest nadal mały, a widać choćby po tempie wynajmu naszych projektów, że zapotrzebowanie jest bardzo duże. Ryzyka? Być może jakaś nietrafiona próba doregulowania tego sektora przez rząd. Na razie takie pomysły na szczęście upadły i nie są procedowane.

Co dalej z Archicomem? Czy wezwanie odbędzie się zgodnie z warunkami umowy?

Na  podjęcie ostatecznej decyzji mamy jeszcze rok, nadal analizujemy różne scenariusze. Konkretne decyzje podejmiemy bliżej deadline’u, przy określonych warunkach rynkowych, patrząc przez pryzmat przyszłości i największych korzyści dla spółki i jej akcjonariuszy. Integracja oznacza uspójnienie pewnych procesów, wprowadzenie narzędzi IT i procesów, których w Archicomie jeszcze nie ma, wprowadzenie standardów obowiązujących w Echu – np. standardów nadzoru BHP na budowach, a także w przypadku niektórych funkcji wsparcia możliwość połączenia ich w centrum usług wspólnych. To daje wymierne efekty w postaci oszczędności, większej skali działania itp.

Czy rozważacie wejście do mniejszych miast?

Działamy od wielu lat w największych miastach, gdzie rynek jest najbardziej płynny i atrakcyjny. Nie rozważamy wchodzenia do mniejszych miast, ale zastanawiamy się nad projektami w aglomeracjach tych miast gdzie już budujemy, a które stają się coraz bardziej atrakcyjne dla kupujących mieszkania, ze względu m.in. na większą możliwość pracy zdalnej, wysokich cen w centralnych lokalizacjach czy rozwijającą się infrastrukturę transportową, która pozwala sprawnie poruszać się pomiędzy domem a pracą czy szkołą.

Co przyniesie mi większą stopę zwrotu? Emitowane obligacje, czy akcje?

Długoterminowo akcje przynoszą wyższe zwrotu, co wiąże się ze zmiennością ceny akcji. To, co wybrać w danym momencie zależy od tego, jaki jest profil inwestora, jaka jest jego sytuacja i oczekiwanie wobec inwestycji. W przypadku obligacji stopę zwrotu jest łatwiej oszacować, przyjmując rynkowe założenia dotyczące stopy WIBOR. W przypadku akcji musimy przyjąć założenia związane z działalnością spółki, na podstawie przeszłości czy potencjału danego sektora. Zgodnie z zasadą, żeby nie trzymać wszystkich jajek w jednym koszyku, warto dywersyfikować portfel. Przyznaję, że ze względu na wzrost WIBOR obligacje są obecnie atrakcyjną alternatywą.

Kiedy przewiduje pan odwrócenie trendu spadkowego na akcjach?

Maciej Drozd: Spadki na giełdzie wynikają obecnie z niestabilnej sytuacji zewnętrznej, znaków zapytania związanych z branżą mieszkaniową, a w ostatnich tygodniach z sytuacją na Ukrainie. Mam nadzieję, że te czynniki zewnętrzne dość szybko się ustabilizują i pozwolą giełdzie, w tym naszej spółce, pokazywać właściwe wyceny. Pracujemy długoterminowo nad rozwojem segmentu mieszkaniowego, co powinno przełożyć się na wzrost wyceny.

Jak spółka radzi sobie z rosnącymi cenami materiałów i wykonawstwa? Jak szybko może to przełożyć na ceny dla klientów?

Jesteśmy dużą firmą, w ubiegłym roku realizowaliśmy jednocześnie około 25 budów. Dzięki takiej skali jesteśmy w stanie uzyskać lepsze ceny materiałów czy wykonawstwa. Jak szybko przełoży się to na klientów? To dzieje się już od kilku lat, wzrost cen materiałów jest jednym z ważnych powodów tak dynamicznie rosnących cen w ostatnich dwóch-trzech latach.

Czy lepiej kupić akcje Echa, czy mieszkanie w perspektywie np. pięcioletniej?

To oczywiście zależy od tego, kto chce kupić i jaką ma sytuację. Podstawową zasadą inwestowania jest nie trzymanie wszystkich jajek w jednym koszyku. Dobrze jest mieć i akcje, i mieszkanie na wynajem. Zaletą jednak kupienia akcji jest fakt, że Echo Investment jest spółką stabilną, wypłaca regularną dywidendę zgodną z polityką dywidendową – średnio w ostatnich pięciu latach stopa dywidendy wyniosła ponad 10 proc. Posiadanie długoterminowe akcji spółki Echo jest też inwestycją „bezobsługową”. Nie ma tu kosztów miesięcy niewynajętych, kosztów amortyzacji, napraw, pośrednictwa itp. Dodatkowo inwestując w akcje spółki Echo inwestuje się pośrednio w zdywersyfikowany biznes – mieszkania, mieszkania na sprzedaż, biura, centra handlowe. To stabilizuje naszą spółkę.

Jak wyglądają wskaźniki zadłużenia Echa na tle branży?

Na koniec III kwartału 2021 r. wskaźnik zadłużenia wobec wartości aktywów wynosił w grupie Echo 37 proc. Od początku 2021 r. to mniej o 10 pkt proc. W 2022 r. spodziewamy się dalszego zmniejszania tego wskaźnika. Jesteśmy skupieni na utrzymywaniu naszej firmy w dobrej kondycji. Utrzymujemy wysoki stan gotówki: na koniec września było to 739 mln zł. Co do porównania: trudno jest nas porównywać z jakąkolwiek firmą w Polsce, dlatego że jako jedyni działamy w sektorze mieszkaniowym, mieszkań na wynajem, biur i centrów handlowych. Trzeba by bilans naszych poszczególnych biznesów porównywać do firm działających w tych biznesach. Jeśli to zrobić, to nasze wskaźniki wypadają na tym tle dobrze.

Jakie są wasze nowe projekty w Warszawie?

Największym jest projekt mieszkaniowy, który powstanie na terenie po najstarszych budynkach Emparku przy ul. Domaniewskiej, w dzielnicy która od lat jest kojarzona jako zagłębie biurowe. Mimo tego skojarzenia, powstające w okolicy mieszkania sprzedają się bardzo dobrze, mamy takie doświadczenie z projektu Nowy Mokotów sprzed kilku lat. W projekcie przy ul. Domaniewskiej powstanie około 1600 mieszkań. Już dziś mamy bardzo dużo zapytań o możliwość zakupu, jednak do uruchomienia sprzedaży potrzebujemy jeszcze kilku tygodni. Ciekawą inwestycją jest też pierwszy, mieszkaniowy etap projektu na Kabatach, na terenie po hipermarkecie Tesco. Tu sprzedaż już się rozpoczęła, budowa rozpocznie się wkrótce. Będzie to blisko 300 mieszkań. Te mieszkania sprzedają się w bardzo dobrych cenach, bo są wyjątkowo położone i zaprojektowane. Na Ursynowie przy metrze prawie nie ma nowych mieszkań na sprzedaż. Mamy też trzeci, ostatni etap inwestycji Stacja Wola przy ul. Ordona, to również inwestycja z dużym sukcesem. Mamy też w przygotowaniu kolejne inwestycje, ale na razie jeszcze nie możemy ujawnić ich szczegółów.

Echo płaciło kiedyś wysokie dywidendy. Jaka jest polityka dywidendowa i czego mogą się spodziewać akcjonariusze?

Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową zarząd rekomenduje wypłatę dywidendy w wysokości do 70 proc. skonsolidowanego zysku netto, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji bierzemy oczywiście pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową grupy − bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością oraz plany inwestycyjne, w szczególności zakupy gruntów. Wypłacamy dywidendę zgodnie z tą polityką corocznie od 2018 r. Średnia stopa tej dywidendy rocznie to około 10 proc. Ze względu na pandemię wyniki roku 2020 i 2021 były nieco słabsze, ale pracujemy długoterminowo na wzrostem segmentu mieszkaniowego, który jest bardziej stabilny niż komercyjny.

Na czat zaprasza spółka Echo Investment.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane