Nie oszukujmy się. Jest źle i nie widać szans na poprawę. Przedstawiciele międzynarodowych firm działających na rynku biurowym chyba nigdy nie byli takimi pesymistami jak dziś.
Erik Drukker
dyrektor działu powierzchni biurowych DTZ Zadelhoff Tie Leung
- Warszawski rynek biurowy miewał lepsze okresy niż obecny. Nadpodaż, dość wysoki poziom pustostanów (16,3 proc. w I kwartale 2003 r.), malejący popyt, spadający poziom realnych czynszów (po uwzględnieniu wszystkich upustów) — tak w skrócie można go opisać. Całkowity popyt w pierwszym kwartale 2003 r., odnotowany przez Warsaw Research Forum (WRF), po uwzględnieniu renegocjacji wyniósł 36,8 tys. mkw. To jedna z najniższych wartości kwartalnych, odnotowanych od rozpoczęcia działalności przez WRF w 2000 r. Spadek w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego, kiedy popyt wyniósł ponad 84 tys. mkw., wynosi aż 66 proc.
Poza tym stało się już praktyką, że właściciele biurowców, aby pozyskać najemców, stosują różnego rodzaju zachęty, jak wakacje czynszowe czy rosnące upusty przy aranżacji wnętrz.
Podobnie jak w poprzednich kwartałach, większość powierzchni wynajmowanych jest poza centrum miasta, co nie wróży dobrze na przyszłość. Według szacunków DTZ, w 2003 r. przybędzie w tym rejonie ponad 120 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej (m.in. Metropolitan, Liberty Corner, Articom Centre, TP SA Tower oraz już oddane do użytku Saski Crescent i Al. Ujazdowskie 10). Przy obecnym poziomie absorbcji powierzchni, oznacza to wzrost współczynnika powierzchni nie wynajętej do około 20 proc.
Jeśli chodzi o czynsze, być może nie ucierpi na tym stawka wyjściowa w najlepszych lokalizacjach i w budynkach o najwyższej specyfikacji technicznej, jednak realny poziom opłat ulegnie obniżeniu.
Obserwuję również inne niekorzystne czynniki wpływające na obecną sytuację. Na rynku pojawia się coraz więcej powierzchni do podnajęcia. Przybywa też nowoczesnych lokali na rynku wtórnym (zwalnianych przez firmy). Oferowane są po dużo niższych stawkach. To również wpływa negatywnie na poziom czynszów.
Daniel Pater
negocjator w zakresie powierzchni biurowych w Knight Frank Nieruchomości
- Obecnie popyt na powierzchnie biurowe jest niewielki. Można wręcz powiedzieć, że każdy potencjalny najemca jest na wagę złota.
Właściciele biurowców stali się więc bardziej elastyczni. Pozwalają na renegocjacje umów nie tylko, gdy dobiegają one końca, ale również w trakcie ich trwania. Wykorzystują to klienci, którzy coraz częściej chcą renegocjować wysokości opłat za wynajem. Obecnie stawki czynszów znajdują się na bardzo atrakcyjnym poziomie. W nowo wybudowanych biurowcach klasy A w centrum stolicy ceny wynoszą od 27 USD (ponad100 zł) za mkw., w starszych obiektach zaś wahają się w granicach 21-22 USD (około 80 zł) za mkw. Biuro klasy B poza centrum kosztuje 16-18 USD (60-67 zł) za mkw. Spadła wielkość wynajmowanych biur — średnio wynosi ona 400-500 mkw. Obniżył się też okres, na który zawierane są umowy najmu. Najczęściej jest to 3 do 5 lat.
Paweł Skałba
agent ds. powierzchni biurowej w Colliers International
- Sytuacja na warszawskim rynku biurowym wciąż jest nie najlepsza. Od początku roku zostało zawartych zaledwie około 10 transakcji najmu powierzchni zlokalizowanej w centrum stolicy. Dotyczyły one niewielkich biur w granicach 0,2-1 tys. mkw.
Istnieją jednak przesłanki, by sądzić, że w najbliższym czasie wolna powierzchnia w dobrych biurowcach w centrum zacznie się zapełniać. Przykładowo, firma Polkomtel zgłasza zapotrzebowanie na nowe biura. Najszybciej najemców znajdują powierzchnie do 0,5 tys. mkw., w budynkach klasy A i B+.
Deweloperzy zdają sobie sprawę z trudności z pozyskaniem nowych najemców. Dlatego starają się dopasowywać warunki umowy do możliwości klientów. Jeszcze 3-4 lata temu właściciele nowych obiektów nie zgadzali się na wynajęcie 100-150 mkw. Dziś jest to możliwe. Są także bardziej skłonni do zmiany warunków najmu. Blisko połowa umów podpisanych przeze mnie w 2002 r. dotyczyła właśnie renegocjacji.
Obserwuję również, że wielu klientów w celu ograniczenia kosztów swojej działalności przenosi się poza centrum Warszawy, np. na Mokotów. Na zmianę siedziby nie decydują się jedynie niektóre firmy ubezpieczeniowe i banki, których wymogiem korporacyjnym jest posiadanie biura w śródmieściu.
Małgorzata Laskowska
konsultant powierzchni biurowej w Jones Lang LaSalle
- Sytuacja na rynku biurowym jest mało optymistyczna. W pierwszym kwartale 2003 r. wynajęto około 18 tys. mkw. powierzchni biurowej w centrum Warszawy i ponad 18 tys. mkw. poza centrum. To niewiele, zwłaszcza że znaczna część umów dotyczyła renegocjacji lub przedłużenia okresu najmu. Firmy coraz częściej renegocjują warunki umów. Chcą w ten sposób obniżyć stawkę płaconego czynszu lub w wielu przypadkach zwrócić właścicielowi część wynajmowanej powierzchni. Dotyczy to najemców, którzy zawarli umowy pod koniec lat 90., gdy czynsze były na poziomie 30-40 USD (120-160 zł) za mkw. Obecnie za 25-27 USD (około 100 zł) mogą mieć wysokiej jakości biuro w centrum miasta. Próbują wynegocjować niższe opłaty nawet kosztem wydłużenia umowy najmu.
Duża ilość powierzchni niewynajętej spowodowała również, że deweloperzy nie podejmują, jak dawniej, spekulacyjnej budowy biurowców. Prowadzone obecnie inwestycje zostały w większości rozpoczęte w 2001 r.
Pozytywną zmianą jest to, że firmy wynajmujące dotychczas powierzchnie adaptowane w starych kamienicach czy mieszkaniach zaczynają się rozglądać za obiektami wyższej klasy. Ich oczekiwania czynszowe są jednak niskie. Poszukują oni bowiem powierzchni za 15 USD za mkw. miesięcznie.