Od kilku kwartałów poprawiają się nastroje na rynku biurowym
Więcej firm zainteresowanych wynajmem biur, ale i coraz bogatszy wybór biurowców — to zmiany widoczne w ostatnich miesiącach.
Według szacunków Colliers International, w ośmiu największych miastach Polski buduje się około 790 tys. mkw. biur, z czego najwięcej — bo aż 55,6 proc. — w Warszawie. Duża aktywność najemców przy stosunkowo niedużej powierzchni budynków oddawanych do użytku (to wynik ograniczonego dostępu do kredytów zwłaszcza w drugiej połowie 2008 i w 2009 r.) powoduje zmniejszanie się poziomu pustostanów w Warszawie i na największych rynkach regionalnych, takich jak Kraków, Wrocław czy Poznań. Większość trwających budów zakończy się do końca 2011 lub w 2012 r. Dopiero wtedy procent nie wynajętej powierzchni może się ponownie zwiększyć.
— Na rynku nieruchomości biurowych widać ożywienie. Zwiększona aktywność najemców w pierwszej połowie roku spowodowała spadek współczynnika pustostanów. W dłuższej perspektywie ograniczona liczba nowych budynków biurowych i wysoki popyt mogą się przełożyć na odwrócenie sytuacji i będziemy mieli do czynienia nie z rynkiem najemcy lecz wynajmującego — mówi Dominika Jędrak, dyrektor działu badań i doradztwa w Colliers International.
— Warunki zawsze dyktuje ten, kto ma pieniądze do wydania. Nie wierzę, że to deweloperzy są w stanie dyktować warunki. Nie doceniamy rzeczywistej roli profesjonalnych pośredników w kształtowaniu rynku wynajmu komercyjnego — to oni tak naprawdę o tym rynku decydują. Najemcy dają pieniądze, deweloperzy budują, ale jedni i drudzy zależą od międzynarodowych firm doradczych kreujących standardy rynkowe — uważa Sławomir Horbaczewski, wiceprezes Marvipolu.
Różnorodność w cenie
Niezmiennie największym zainteresowaniem najemców cieszą się biurowce w centrach miast i tzw. dzielnicach biznesowych. W centrach najczęściej powstają pojedyncze biurowce, a na obrzeżach całe kompleksy biurowe.
— Istnieje bardzo duże zapotrzebowanie na biurowce w centrach miast. Tam zwykle powstają pojedyncze budynki. Oczywiście dostępność takich gruntów jest ograniczona, dlatego rozwijają się również kompleksy biurowe poza centrum, np. na warszawskim Mokotowie, Woli, a także w okolicach Al. Jerozolimskich — ocenia Piotr Maciąg, dyrektor rynku komercyjnego Unidevelopment.
Nowością są biurowce z biurami na sprzedaż, jak na przykład inwestycja Monady Development przy ulicy Piątkowskiej w Poznaniu. Powierzchnia użytkowa biurowca to 1,8 tys. mkw. Znajduje się w nim 15 biur o zróżnicowanej powierzchni — od 60 do 250 mkw. Pod budynkiem powstał garaż dla 25 samochodów. Budynek ma wszystkie instalacje charakterystyczne dla biurowców klasy A. Deweloper planuje budowę kolejnych budynków, w których biura będą sprzedawane. Pierwszy powstanie u zbiegu ulic Małe Garbary i Bóżnicza w Poznaniu.
— Biurami na sprzedaż są zainteresowane małe i średnie firmy zatrudniające od kilku do kilkudziesięciu pracowników. Kupno biura jest dla nich formą zabezpieczenia na przyszłość. W razie problemów finansowych mogą np. wynająć część powierzchni lub sprzedać lokal. Natomiast duże firmy i korporacje w dalszym ciągu preferują wynajem powierzchni w kompleksach biurowych lub pojedynczych biurowcach — przyznaje Piotr Kasprowicz, dyrektor ds. sprzedaży i rozwoju Monday Development.
Kolejnym przykładem potwierdzającym nowe zjawisko na rynku biurowym jest rozpoczęta w ubiegłym tygodniu przez Unibep inwestycja przy Grzybowskiej 81 w Warszawie. Po zakończeniu budowy biurowiec będzie sprzedany Bankowi Polskiej Spółdzielczości — deweloper i przyszły właściciel już podpisali umowę.
Droga stolica
Analitycy obserwują niewielkie i powolne podwyżki czynszów. Niezmiennie najwięcej za wynajem biura płacą najemcy w Warszawie. W Centralnym Obszarze Biznesu, obejmującym ścisłe centrum stolicy i jego obrzeża, stawki wywoławcze wynoszą od 19 do 25 EUR/ mkw., poza tym obszarem wynajem biura w stolicy to koszt 14-16 EUR/ mkw. Najmniej trzeba zapłacić w Łodzi (11-14 EUR/mkw.) i Katowicach (11-13,5 EUR/mkw.), gdzie odsetek nie wynajętej powierzchnie jest największy. Niewiele drożej można wynająć biuro w Krakowie, gdzie średnie miesięczne stawki wahają się w granicach 12-15 EUR/mkw. Drożej natomiast jest już we Wrocławiu i Poznaniu — za metr kwadratowy biura trzeba zapłacić odpowiednio od 14 do 15,5 i od 14 do 16,5 EUR.
Okiem eksperta Ożywienie w Szczecinie
Przemysław Wojnarowski
Instytut Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie; Instytut Studiów Regionalnych
Pierwszy Raport Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie, wykonany w 2007 r. na zlecenie Urzędu Miasta, pokazał stan istniejący i potencjał rynku — 13 tys. mkw. biur klasy A było śladową ilością w porównaniu z innymi dużymi miastami. Przewidywane wówczas zapotrzebowanie na około 140 tys. mkw. biur wydaje się dzisiaj mocno niedoszacowane. Stawki wynajmu w Szczecinie są wypadkową średnich cen w istniejących biurowcach, kosztów budowy i oczekiwanego zwrotu z inwestycji. Szczeciński rynek nieruchomości biurowych jest jeszcze mało elastyczny w przypadku transakcji wynajmu małych powierzchni, gdzie ceny dyktuje deweloper. W przypadku klientów zainteresowanych powierzchniami rzędu tysiąca i więcej metrów kwadratowych jest już odwrotnie. Przyszłością Szczecina są kompleksy biurowe, które zagwarantują stabilny rozwój miasta i jego wzrost gospodarczy.