Ogólny klimat koniunktury w budownictwie jest najlepszy w całej dekadzie. Przed branżą stoją jednak nowe wyzwania — rosnące ceny materiałów i odpływ siły roboczej.
Popyt na rynku mieszkaniowym, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym, utrzymuje się na wysokim poziomie, zwłaszcza w dużych miastach. Boom zapoczątkowany w 2004 r. trwa i nic nie wskazuje, aby miał się szybko zakończyć.
Powodem jest przede wszystkim niskie oprocentowanie i duża dostępność kredytów mieszkaniowych. Rezultatem wysokiego popytu i malejącej podaży mieszkań na rynku pierwotnym będzie jednak dalszy wzrost cen. W dużych miastach Polski w ciągu trzech kwartałów 2006 r. ceny mieszkań wzrosły średnio o 25 proc.
Szanse i zagrożenia
Dodatkowym czynnikiem wpływającym na utrzymanie wysokiego popytu, mimo wysokich cen, była decyzja Komisji Nadzoru Bankowego o ograniczeniu od 1 lipca 2006 r. dostępności nisko oprocentowanych kredytów mieszkaniowych, udzielanych w walutach obcych.
W lipcu sytuację podgrzał rząd, zapowiadając w przyszłym roku likwidację podatkowej ulgi odsetkowej od kredytów mieszkaniowych oraz wprowadzenie 19-procentowego opodatkowania zysku od sprzedaży nieruchomości, obowiązującego wszystkich sprzedających.
Obecna sytuacja sprzyja uzyskiwaniu przez firmy z branży budowlanej i deweloperskiej dobrych wyników. Spółki giełdowe mogą liczyć na wyższe od zaplanowanych zyski, a dobra koniunktura zachęca do nowych debiutów na giełdzie.
WIG Budownictwo zdecydowanie bije pozostałe indeksy. W tym roku zyskał już blisko 80 proc., wobec zaledwie kilkunastoprocentowej zwyżki WIG20. Sezon raportów drugiego kwartału przyniósł uspokojenie wskaźnika, na co złożyła się przecena deweloperów (GTC i Echo odpowiadają za połowę indeksu WIG Budownictwo) oraz ciąg dalszy szału zakupów klasycznych spółek budowlanych. Ich wyniki nie zawiodły, bo już drugi kwartał z kolei trudno było znaleźć giełdowe grupy przynoszące straty. Łączny skonsolidowany zysk spółek tworzących subindeks wyniósł 51 mln zł. W okolicach historycznych rekordów znajdują się kursy większości przedstawicieli branży. Ich potencjał podkreślają dane makroekonomiczne. Spółki budowlane coraz częściej informują o nowych kontraktach. W drugim kwartale giełdowe firmy podpisały osiem umów o wartości co najmniej 100 mln zł (trzy Mostostal Warszawa, po dwie PBG i Budimex i jedną Polimex).
Inne pozytywne wskaźniki? W pierwszym półroczu oddano do użytku o 12,5 proc. więcej mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem niż rok wcześniej.
Szybko rośnie również sprzedaż cementu. W rezultacie w lipcu mierzony przez GUS ogólny klimat koniunktury w budownictwie okazał się najlepszy w dekadzie. Przedstawiciele branży oczekują dziś znaczącego wzrostu portfela zamówień, rozszerzenia bieżącej produkcji budowlano-montażowej i zwiększenia zatrudnienia. Wypracowywane przez budowlańców zyski nadal są jednak niewysokie w stosunku do ich giełdowych wycen. Przed branżą mogą więc szybko stanąć nowe wyzwania. Marżom, które dopiero zaczęły się odradzać, mogą zaszkodzić rosnące ceny materiałów i odpływ fachowców do Europy Zachodniej. Ten ostatni czynnik szybko wymusi wzrost kosztów giełdowych spółek.
Plany giełdowe
Pozytywne trendy w branży wpływają na kondycję firm. Przykładem jest chociażby Hydrobudowa Śląsk, działająca na rynku budownictwa obiektów służących ochronie środowiska. Spółka po niezbyt dobrym okresie wychodzi na prostą. Po wejściu do Grupy PBG, odbudowaniu kapitałów własnych oraz odzyskaniu płynności finansowej będzie w stanie uzyskiwać nowe rentowne kontrakty na budowę obiektów związanych z ochroną środowiska. Firma złożyła oferty w przetargach za ponad 400 mln zł. Znane są już kolejne potencjalne zlecenia spółki o łącznej wartości około 1,7 mld zł. Według szacunków, kolejny rok przyniesie przełom w spółce. Prognozuje się, że w 2007 r. zrealizuje ona około 238 mln zł przychodów i 15,2 mln zł zysku netto. Obecnie Hydrobudowa Śląsk ma w portfelu ponad 170 mln zł kontraktów, z których większość jest nierentowna i na które utworzono rezerwy. Ich rozliczenia można się spodziewać w 2007 r., uwolni to kwotę około 40 mln zł. Teraz strategia spółki zakłada podpisywanie kontraktów przy wysokich marżach w podstawowym obszarze działalności.
Z kolei gdańska spółka Polnord, dotąd specjalizująca się w generalnym wykonawstwie, koncentruje się na działalności deweloperskiej. Pomysł Prokomu Investments, kontrolującego 34 proc. kapitału firmy, spotkał się z dobrym przyjęciem rynku, tym bardziej że towarzyszyć mu będzie ogłoszenie wezwania do sprzedaży akcji przez największego akcjonariusza (dla giełdowego kursu ważna będzie cena wezwania). Polnord nie zniknie z warszawskiego parkietu. Będzie dużo większy, bo jednym z elementów planu jest przekazanie firmie przez Prokom Investments 49 proc. akcji deweloperskiej spółki Fadesa Prokom (resztę kontroluje hiszpańska Fadesa). To spółka, która realizuje m.in. inwestycje w stołecznym Wilanowie, a swoje przychody do 2010 r. szacuje na ponad 1 mld zł.
Plany Polnordu nie dziwią w sytuacji boomu na rynku nieruchomości. Dzięki niemu na giełdzie pojawi się niedługo kolejny deweloper. Do Globe Trade Centre i Echa, specjalizujących się w budownictwie komercyjnym, dołączą dwie następne spółki — Dom Development oraz JW Construction.
Dom Development, który do końca czerwca 2006 r. zrealizował w Warszawie projekty obejmujące łącznie prawie 8 tys. mieszkań, apartamentów i domów, jest spółką znaną głównie warszawiakom. Sztandarowym projektem firmy jest osiedle Marina Mokotów. Firma zamierza uzyskać z oferty kilkaset milionów złotych na wdrożenie nowych projektów deweloperskich i zasilenie kapitału obrotowego. W 2005 r. wypracowała zysk netto na poziomie 52 mln zł, przy przychodach ze sprzedaży wynoszących 537 mln zł. W roku 2004 wartości te wyniosły odpowiednio 10,5 mln zł oraz 371 mln zł.
Plany głównego konkurenta sprawiły, że do pomysłu upublicznienia powrócił JW Construction, który rozmawia także z inwestorem finansowym. Dla obu podmiotów wejście na GPW to szansa na szybki i pewny (oferty pierwotne sprzedają się ostatnio jak ciepłe bułeczki) kapitał bez utraty kontroli nad spółką przez dotychczasowych właścicieli. Jednocześnie nie do pogardzenia jest status spółki publicznej i związany z nią prestiż oraz wzrost wiarygodności wobec klientów, właścicieli gruntów i kredytodawców.
Nowy potencjał
W ciągu ostatnich dwóch lat budownictwo niemieszkaniowe było najszybciej rozwijającym się segmentem rynku budowlanego — szczególnie dzięki inwestycjom w nieruchomości komercyjne: przemysłowo-magazynowe i handlowe. Ten segment budownictwa będzie się rozwijał również w ciągu następnych dwóch lat. Potem wzrosty nieco osłabną i wyniosą około 5-6 proc. rocznie. Zagrożeniem są przede wszystkim bariery administracyjne prowadzące do opóźnień w realizacji budowy autostrad oraz niepeł-ne wykorzystanie środków unij- nych. Rezultatem może być tylko częściowe wykorzystanie potencjału budownictwa inżynieryjnego. W 2006 r. ten segment budownictwa wzrośnie o 5 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Według ekspertów, w kolejnych latach sytuacja się ustabilizuje, a wykorzystanie środków unijnych się poprawi. Zaowocuje to około 15-procentowym wzrostem robót inżynieryjnych.
Andrzej Osiński
dyrektor departamentu analiz Dun & Bradstreet