Nowoczesnych obiektów buduje się znacznie mniej, a popyt jest zbliżony do rekordowego.
W Polsce jest 1997 biurowców, najwięcej działa w Warszawie — 842, a 13 jest w budowie — wynika z najnowszych danych portalu finne. Eksperci zwracają jednak uwagę, że to właśnie w stolicy udział powstających biurowców w ogólnej liczbie obiektów jest najniższy i stanowi zaledwie 1,5 proc.
— Wynik jest kontynuacją trendu obserwowanego od 2020 r. Deweloperzy rozpoczynają znacznie mniej nowych inwestycji niż w latach poprzednich. Spadek podaży w realizacji może przyczynić się do niedoborów wysokiej jakości biur w nadchodzących latach, szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę wysoką aktywność najemców odnotowaną w 2022 r. — mówi Krzysztof Foks, szef działu badań w portalu finne.
Mała podaż, wielki popyt
Według najnowszych danych JLL w 2023 r. rynek biurowy w Warszawie urośnie zaledwie o 75 tys. m kw. Lepiej nie będzie w 2024 r., na co wskazuje niewielka aktywność deweloperów obecnie.
Zdaniem ekspertów tak znaczącego ograniczenia nowej podaży nie było od ponad 20 lat.
To niepokojące, zwłaszcza że zapotrzebowanie na biura jest duże. Analitycy JLL informują, że w 2022 r. firmy wynajęły 860 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni. To poziom zbliżony do rekordów z lat 2018-19.
Na rynku odnotowano kilka transakcji najmu powyżej 20 tys. m kw., np. PKO BP zakontraktowało 31,3 tys. m kw. w biurowcu SkySawa, a Grupa ING 23,5 tys. m kw. w Placu Unii.
— Ze względu na lukę nowej podaży w tym i przyszłym roku dla najemców poszukujących dużych powierzchni znalezienie odpowiedniego biura będzie prawdziwym wyzwaniem. Część firm nie będzie mogła zrealizować swoich planów albo będzie skazana na renegocjowanie kontraktów w obecnych lokalizacjach. Rok 2023 to również jeden z ostatnich momentów na zabezpieczenie umów najmu przy poziomie czynszowym, do którego przyzwyczailiśmy się przez kilka ostatnich lat. Podwyżki czynszów są bowiem nieuniknione — uważa Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w JLL.
Analitycy podkreślają, że umowy w nowych biurach w Warszawie zawiera się na coraz dłuższe okresy, co jest związane ze wzrostem kosztów aranżacji przestrzeni biurowej.
W przypadku dłuższych kontraktów koszty te bierze na siebie właściciel bądź zarządca budynku.
— Luka podażowa to nie tylko zapowiedź daleko idących zmian i częściowego odejścia od rynku najemcy na rzecz dewelopera czy inwestora. Już dziś przy mocno szybujących opłatach eksploatacyjnych i rosnących stawkach czynszu część właścicieli biurowców wymaga dłuższej umowy najmu, aby zabezpieczyć fundusze pod wykończenie powierzchni tzw. fit out. Na fali renegocjacji czy podczas podpisywania nowych kontraktów będziemy świadkami transakcji na minimum siedem lat. Przy czym do modeli na zachodzie Europy, gdzie średni czas najmu wynosi nawet 12 lat, jest jeszcze długa droga — mówi Bartosz Oleksak, starszy konsultant w dziale powierzchni biurowych Axi Immo.
Na północy i południu łatwiej o nowe metry
Sytuacja na rynku biurowym w Polsce nie jest jednak jednolita, np. w Trójmieście i Katowicach obiekty w budowie mają ponad 5-procentowy udział w całkowitych zasobach biurowych. To najwięcej spośród wszystkich stolic regionów.
— Są to rynki bardzo intensywnie rozwijające się w ostatnich latach, z dużą aktywnością zarówno najemców, jak też deweloperów — mówi Krzysztof Foks, dodając, że duża liczba obiektów w budowie może spowodować falę firmowych przeprowadzek.
