W pierwszym półroczu oddano do użytku aż 83 217 mieszkań i domów. To o 6,3 proc. więcej niż rok wcześniej — wynika z danych GUS. Mimo dynamicznego wzrostu, pod względem rozwoju tego rynku wciąż wypadamy blado na tle Europy. Według różnych statystyk, nad Wisłą brakuje od kilkuset tysięcy do trzech, a nawet pięciu milionów mieszkań.
— Wszystkie podstawowe parametry krajowego rynku wskazują niemalże na przepaść między warunkami mieszkaniowymi Polaków a średnią unijną. Chodzi przede wszystkim o dane dotyczące liczby mieszkań przypadających na 1000 osób, średniej powierzchni użytkowej, odsetka młodego, ale w pełni dorosłego już pokolenia rodaków zamieszkujących z rodzicami, bez szans wyprowadzki na swoje, czy wreszcie przeludnienia lokali — mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Zbyt ciasno
Nieruchomości nad Wisłą są w czołówce najbardziej przeludnionych w UE — wynika z szacunków Open Finance, opartych na danych Eurostatu. Problem dotyka około 40 proc. polskich mieszkań i domów. Gorzej jest tylko w siedmiu europejskich krajach, w tym w Rumunii, Serbii czy Macedonii.
— Średni wskaźnik przeludnienia mieszkań i domów dla naszego kontynentu to mniej niż 17 proc. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę nie wszystkie lokale, ale tylko wynajmowane na prywatnym rynku, to wylądujemy jeszcze bliżej szarego końca stawki europejskiej. Według Eurostatu, problem przeludnienia w tej kategorii lokali dotyczy nad Wisłą 69,4 proc. nieruchomości. Gorzej jest tylko w Macedonii, Serbii i Bułgarii. Średnia dla UE w tym przypadku to 20 proc. — tłumaczy Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Także liczba pokoi przypadających na jednego Polaka rozczarowuje.
— W Europie średnia to 1,6 pokoju na osobę, a u nas tylko 1,1. Warto zwrócić też uwagę na powierzchnię przypadająca na osobę. Nad Wisłą jest to 27,4 mkw., a na kontynencie — 34,1 mkw. — mówi Bartosz Turek.
Jego zdaniem, przy obecnej dynamice polskiego budownictwa mieszkaniowego dojście do średnich poziomów europejskich zajęłoby nam około 39 lat w przypadku liczby pokoi przypadających na obywatela, 25 lat, gdyby wziąć pod uwagę liczbę mieszkań na 1000 osób oraz 21 lat, jeśli przyjąć, że na obywatela ma docelowo przypadać taka powierzchnia jak na Zachodzie.
— Uśredniając te trzy liczby można zaryzykować stwierdzenie, że aby sprostać popytowi w Polsce, sektor budownictwa mieszkaniowego powinien dostarczać tak wielu domów i bloków, ile w ostatnich latach, jeszcze przez kolejnych 28 lat. W szacunkach trzeba jednak uwzględnić także spadek liczby mieszkańców ogółem, zwłaszcza w miastach. Wtedy czas potrzebny na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków skróci się z 28 do około 20 lat — twierdzi Bartosz Turek.
Nieco bardziej optymistyczny w prognozach jest Jarosław Skoczeń, członek zarządu w Grupie Emmerson.
— Jest szansa, że w ciągu 15 lat dogonimy Europę i będziemy mieli podobny poziom mieszkań na 1000 mieszkańców. Minusem będzie stan wielu budynków z lat 70. Obecnie w Polsce buduje się coraz więcej i jest szansa, że przez najbliższe lata ten trend się utrzyma. Ważne jest też to, że dużo budują firmy deweloperskie i inwestorzy indywidualni, co pozwala na zrównoważony rozwój budownictwa mieszkaniowego. Mam nadzieję, że do tego dojdzie 100 tys. mieszkań socjalnych obiecanych przez rząd — mówi Jarosław Skoczeń.
Szukanie recepty
Zdaniem ekspertów, głównym winowajcą niedostatecznej efektywności krajowego rynku nieruchomości w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków jest niska dostępność cenowa mieszkań. Drugi ważny powód to utrwalona od lat bierność państwa we wspomaganiu obywateli w dochodzeniu nie tyle do własnego „M”, ale w ogóle do posiadania dachu nad głową.
— Zarówno programy Rodzina na Swoim jak też Mieszkanie dla Młodych stanowiły tylko namiastkę pomocy państwa w ramach zaledwie jednego promila PKB, będącego w Polsce od lat budżetową normą wspierania mieszkalnictwa przez kolejne rządy. Dodajmy — przy co najmniej dziesięciokrotnie większych potrzebach. Innymi słowy — zamiast 1 procent PKB, państwo od lat przeznacza na mieszkalnictwo zaledwie 1 promil — mówi Jarosław Jędrzyński.
Jego zdaniem, skutkiem jest skrajnie niezrównoważony rynek, na którym prawie 90 proc. zasobów mieszkaniowych to własność prywatna, a dostępne dla przeciętnego Kowalskiego budownictwo komunalne to niewiele ponad 6 proc., a budownictwo społeczne czynszowe wciąż raczkuje.
— Ponadto rynek komercyjnego wynajmu z niespełna 5-procentowym udziałem w zasobie nie ma większego znaczenia, zwłaszcza na tle średniej europejskiej na poziomie 20 proc. Niezbędne są więc działania i wsparcie państwa, ale wymierne finansowo, konkretne, profesjonalne, skuteczne, a nie takie, jak w przypadku programu Mieszkanie+, które już na dobre przybiera formę karykatury polityki mieszkaniowej państwa. Jeżeli państwo nie zwiększy skali subsydiowania mieszkalnictwa poprzez budowę mieszkań komunalnych, społecznych czynszowych i innych, to siłami inwestorów indywidualnych i deweloperów liczba mieszkań w Polsce być może dogoni obecne statystyki europejskie za kilkanaście — dwadzieścia lat — uważa Jarosław Jędrzyński.
OKIEM EKSPERTA
„Własne” wciąż brzmi lepiej
MARCIN JAŃCZUK, analityk rynku mieszkaniowego Metrohouse Franchise
Ostatnie dane świadczą o tym, że mimo wzrastających cen nieruchomości Polacy nadal kupują mieszkania. Poprawa sytuacji gospodarczej powoduje, że poprawiamy standard lokali i cały czas dążymy do zwiększania przestrzeni życiowej.
W przeciwieństwie do minionych pokoleń coraz rzadziej decydujemy się mieszkać w wielopokoleniowych mieszkaniach lub domach. Jednak nowe mieszkania kupują osoby z dość wysokimi dochodami, które umożliwiają im sfinansowanie tej operacji kredytem hipotecznym. Przywykliśmy w Polsce do tego, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych należy realizować poprzez zakup własnego mieszkania. Dopiero w ostatnich latach coraz większy akcent stawiany jest na budownictwo przeznaczone pod wynajem.