O zbliżającym się załamaniu w mieszkaniówce mówiło się już na początku roku. Wszystko wskazuje na to, że spekulacje właśnie stały się faktem. Rosnące ceny mieszkań skutecznie przyhamowały sprzedaż deweloperów.
— W II kw. 2018 r. spółki działające na sześciu największych rynkach w Polsce sprzedały 15,6 tys. nowych mieszkań. To o 15,2 proc. mniej niż przed kwartałem. Jest to pierwszy tak zdecydowany spadek sprzedaży od ponad pięciu lat. Był to też trzeci z rzędu kwartał, w którym na rynek trafiało wyraźniej mniej nowych mieszkań, w wyniku czego znacząco wzrosły ceny — tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, partner w firmie Reas, kierująca pracami zespołu badań i analiz rynku.
Twardy orzech
Na galopujące stawki za metr eksperci zwracają uwagę już od wielu miesięcy. W lipcu 2018 r. indeks urban.one, przygotowywany przez Cenatorium dla „PB” i Bankier.pl, wyniósł dla dużych miast — poza Warszawą — 98,09 pkt. i był wyższy o 0,19 pkt. niż przed miesiącem. Dla stolicy poszedł w górę o 0,15 pkt i sięgnał 97,70 pkt. W efekcie deweloperzy zaczęli narzekać na malejący popyt.
— Spadająca sprzedaż jest wynikiem przegrzania cen. Drożejące przez ostatnie 2,5 roku działki i rosnące koszty budowy spowodowały istotny wzrost kosztów projektów w całej Polsce. Najbardziej jest on odczuwalny w Warszawie, gdzie ceny mieszkań wzrosły, w porównaniu z 2016 r., nawet o 20 proc. W tym samym czasie koszty budowy zwiększyły się średnio o około 30 proc. Ceny mieszkań wzrosły do poziomów, po których przekroczeniu kupujący powiedzieli “stop”— mówi Michał Kubicki, prezes firmy Unimax Development.
Jego zdaniem, część potencjalnych klientów chce przeczekać tę sytuację i wróci na rynek po korekcie, która nastąpi najpóźniej w połowie 2019 r.
— Na razie podaż jest dość wysoka, spada jedynie tempo wprowadzania nowych projektów. W ujęciu rocznym nie jest ono jednak ujemne, co pozostawia w dalszym ciągu sporą liczbę mieszkań na rynku. Niemniej prawie 25-procentowy spadek sprzedaży w Warszawie oraz spadki na pozostałych rynkach dowodzą, że wyczerpała się możliwość przerzucania na klientów rosnących kosztów wytworzenia. Efektem będzie, w pierwszej kolejności wstrzymywanie startu nowych budów, w drugiej zaś — walka o sprzedanie mieszkań już w budowie poprzez dostosowywanie cen do realiów rynku. Skutki, w postaci hamowania liczby nowych inwestycji, będziemy obserwować jeszcze w tym roku. Mogą też pojawić się pierwsze kłopoty finansowe mniejszych firm deweloperskich i przerywanie realizacji budów w toku — komentuje Michał Kubicki.
Pięcioletnia hossa
— Dokładnie przed pięcioma laty dały o sobie znać pierwsze symptomy ożywienia w sprzedaży nowych mieszkań, które dość szybko przekształciło się w koniunkturalną prosperity — przypomina Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jego zdaniem, tych kilka lat ostrego rynkowego przyśpieszenia doprowadziło do osiągnięcia wierzchołka krzywej obrazującej cykliczny ruch koniunktury w pierwotnym segmencie mieszkaniówki.
— To raczej przesądza o bliskim momencie przesilenia, które w kwestii inwestycyjnej prawdopodobnie zaczynają już sygnalizować comiesięczne dane GUS — mówi Jarosław Jędrzyński, przypominając, że w lipcu deweloperzy rozpoczeli budowę 9,5 tys. mieszkań, co oznacza regres o ponad jedną czwartą w porównaniu z czerwcem.
— Coraz mniej prawdopodobna wydaje się możliwość kontynuacji rekordowych osiągnięć spółek mieszkaniowych zarówno w kwestiach inwestycyjnych, jak też sprzedażowych. Dla planujących w przewidywalnej przyszłości zakupy mieszkaniowe na rynku pierwotnym jest to wbrew pozorom jak najlepsza wiadomość. Prawdopodobnie czeka ich dłuższy okres rynkowego uspokojenia, a także czas wysypu promocji i końca obaw o nieuchronne zwyżki cen mieszkań z pierwszej ręki — uważa Jarosław Jędrzyński.