Technologie to nie tylko przewaga biznesowa, ale także tworzenie standardów wspierających zrównoważony rozwój. Taka idea przyświeca polskiemu deweloperowi 7R. Najnowszy projekt dewelopera, na który podpisał właśnie umowę z przyszłym najemcą z branży handlowej, to magazyn typu high bay – w pełni zautomatyzowany, niezatrudniający ludzi obiekt o wysokości 40 metrów. Nie jest to pierwszy w Polsce tego typu magazyn, ale pierwszy wybudowany przez dewelopera na wynajem. Wcześniej obiekty wysokiego składowania wybudowały dla siebie np. Jysk w Radomsku czy Amica we Wronkach.
– Na powierzchni ponad 67 tys., m kw. powstanie budynek magazynowy i duży plac manewrowy dla ciężarówek. Przewidywany ich ruch spowodował, że pojawią się tu także innowacje chroniące atmosferę od zanieczyszczeń, takie jak wieża antysmogowa czy niepyląca kostka – mówi Bartłomiej Krawiecki, członek zarządu i szef działu rozwoju w 7R.
W poszukiwaniu pomysłów
Stworzony rok temu dział badawczo-rozwojowy 7R przygląda się szczególnie rozwiązaniom proekologicznym oraz generującym najwyższe oszczędności energii elektrycznej i gazu. W poszukiwaniu rozwiązań z innych segmentów nieruchomości, dających się wykorzystać w obiektach magazynowo-przemysłowych, firma dołączyła ostatnio do organizacji Proptech Foundation, zrzeszającej instytucje naukowe, firmy z branży nieruchomości i start-upy. Proptech oznacza wykorzystanie najnowszych technologii cyfrowych w nieruchomościach.
– Firmy innowacyjne w innych segmentach nieruchomości proponowały dotychczas różne usprawnienia, które poprawiały głównie tzw. user experience, ale nie przekładało się to na bardzo wymierne oszczędności. Pojawienie się w naszym gronie dewelopera magazynowego to świetny sygnał. Ten segment może uzyskać bardzo duże efekty w redukcji śladu węglowego i w obniżeniu kosztów operacyjnych – mówi Bartosz Dobrowolski, współzałożyciel Proptech Foundation i ekspert z dziedziny cyfryzacji branży nieruchomości.
Inspiracje z innych segmentów nieruchomości znalazły już zastosowanie w obiektach dewelopera. W oddanym w 2020 r. budynku dla BWI Group, firmy z branży automotive, 7R zastosował system trigeneracji, dzięki któremu obiekt jest samowystarczalny energetycznie. Było to pierwsze w kraju wdrożenie tej technologii w budynku biurowo-laboratoryjnym. Wcześniej takie rozwiązania wykorzystywane były głównie w spalarniach odpadów czy w dużych zakładach przemysłowych.
– W trigeneracji przy użyciu turbiny gazowej wytwarzana jest energia do zasilania, ogrzewania, chłodzenia i wentylacji. Pozwala na zaoszczędzenie energii w takim stopniu, że już po czterech latach inwestycja się zwraca, a przecież umowy najmu podpisywane są nawet na 15 czy 20 lat. Chcemy stosować tę technologię jako standard przy wszystkich projektach, w których najemcy planują podwyższone zużycie energii – mówi Bartłomiej Krawiecki.
Innym oczekiwaniem klientów, wyznaczającym nowe standardy w 7R, jest wykorzystywanie autonomicznych wózków i wyższych regałów. Dlatego już w standardzie dla powierzchni budowanych spekulacyjnie, a nie tylko w BTS (budowane według konkretnego zapotrzebowania najemcy) 7R wylewa grubsze posadzki zwiększając ich nośność z 5 do 6,5 t/m kw., a wkrótce zamierza zwiększyć ją do 8. Pozwoli to na nacinanie powierzchni posadzki, aby wprowadzić do niej kable tworzące elektromagnetyczne ścieżki dla autonomicznych wózków.
Wykorzystanie autonomicznych wózków pozwala efektywniej wykorzystać powierzchnię magazynową, a więc także zużywaną energię, bo przystosowane do nich alejki są węższe niż dla wózków widłowych obsługiwanych przez ludzi. Efektywność wykorzystania powierzchni zwiększają dodatkowe metry wysokości. Standardem dla powierzchni budowanych spekulacyjnie przez 7R jest już wysokość 12 m zamiast 10 m.
Czas na cyfrowe bliźniaki
Zdaniem Bartłomieja Krawieckiego największe oszczędności energii i pieniędzy w segmencie magazynowym są jeszcze przed nami. Duża część prac zespołu badawczo-rozwojowego w 7R dotyczy zarządzania wykorzystaniem energii w obiektach w czasie rzeczywistym. Momenty krytyczne to strefowanie oświetlenia czy zapobieganie stratom ciepła podczas otwierania doków. Wewnątrz obiektów dostarczanych przez dewelopera do sterowania natężeniem oświetlenia jest używany wykorzystujący czujniki ruchu system Dali. Kolejne innowacje będą prawdopodobnie związane z połączeniem BMS (Building Management System) z systemem czujników monitorujących warunki wewnątrz budynku.
– Takie systemy funkcjonują już na przykład w segmencie biurowym. Przynależność do Proptech Foundation ma nam pomóc w dotarciu do rozwiązań lub inspiracji, które najlepiej dają się zastosować w obiektach magazynowych. W 7R bierzemy odpowiedzialność za redukcję śladu węglowego naszych projektów. Wierzymy, że technologie to nie tylko przewaga biznesowa, a przede wszystkim najlepszy sposób na stworzenie standardów wspierających zrównoważony rozwój magazynów w Polsce – mówi Bartłomiej Krawiecki.
ZdaniemBartosza Dobrowolskiego tworzenie trójwymiarowych modeli cyfrowych budynków połączonych z systemami czujników zainstalowanych w fizycznej ich przestrzeni umożliwia na bieżąco kontrolowanie temperatury, oświetlenia, jakości powietrza itp., pozwalając jednocześnie sprawnie nimi zarządzać. Tworzenie tak zwanych cyfrowych bliźniaków (digital twins) – czyli połączenia interaktywnych trójwymiarowych modeli z rzeczywistymi budynkami – jest dziś jednym z obiecujących najwięcej korzyści kierunków w dziedzinie proptech.
– Internet rzeczy na dobre podbija już nowoczesne biurowce. Na pewno nie wszystkie technologie stosowane w biurach są tak bardzo istotne w magazynach, ale wiele z nich będzie można wykorzystać, a zwroty z inwestycji we wdrożenia powinny być nawet większe – mówi Bartosz Dobrowolski.
Wiele z rozwiązań, które jeszcze dwa lata temu były oferowane jako coś ekstra, dzisiaj jest już przeważnie w standardzie – na przykład oświetlenie LED. Pojawia się też coraz więcej dostawców tych technologii oferujących coraz bardziej konkurencyjne ceny. Zwrot z inwestycji w fotowoltaikę parę lat temu ciągnął się przez dekadę, dziś jest to już w wybranych przypadkach tylko pięć lat. I to, co teraz jest uznawane za innowację, za niedługi czas stanie się standardem, bo tego oczekują klienci.