Tower Investments (TI) najwięcej zarabia na sprzedaży gruntów inwestycyjnych operatorom sieci spożywczych, stacji paliw itp. Pozyskanie dla działek decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy pozwolenia na budowę umożliwia uzyskanie 20-procentowej marży przy ich sprzedaży. Firma współpracuje m.in. z Biedronką, Aldim, Netto, koncernami paliwowymi i operatorami fastfoodów. Realizuje też klasyczne inwestycje deweloperskie pod klucz w segmencie nieruchomości komercyjnych dla swoich klientów oraz buduje obiekty pod najem, by po komercjalizacji sprzedać je funduszom.
Zahamowanie transakcji w segmencie komercyjnym na początku pandemii i trudności z pozyskiwaniem nowych działek sprawiły, że notowany na GPW deweloper zmodyfikował strategię, rozszerzając działalność o produkcję ciast i prowadzenie delikatesów w formule e-commerce.
Własne know-how
Najmocniej firma czuje się w podstawowych transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych — kupowaniu gruntów na potrzeby sieci handlowych i po uzyskaniu pozwoleń odsprzedawaniu ich po wyższej cenie.
— Działki przeznaczone na sklepy mają około pół hektara, kosztują od 2 do 7 mln zł w zależności, czy kupujemy je w Warszawie czy poza, a projekty trwają około 6 miesięcy. Uzyskanie pozwolenia na budowę to koszt około 100 tys. zł. Jest to model pozwalający na najszybszy obrót gotówki — mówi Bartosz Kazimierczuk, prezes Tower Investments.
Podkreśla doświadczenie, jakie wielu pracowników TI zdobywało pracując dla sieci handlowych. On sam może pochwalić się 5-letnim doświadczeniem akwizytora nieruchomości u operatora stacji paliw i 10-letnim operatora sieci spożywczej.
Mieszkania czy sklepy
Hossa na rynku mieszkaniowym sprawia, że coraz częściej klientami TI są również deweloperzy mieszkaniowi. Zyskowność sprzedaży im działek spółka ocenia nawet wyżej, jednak w tym przypadku działki muszą być większe, co oznacza zamrożenie np. kilkunastu milionów złotych, procedury administracyjne trwają dłużej, a uzyskanie pozwolenia na budowę to koszt około 1 mln zł.
Spółka, której roczne przychody wynoszą 50-60 mln zł, stara się więc tak komponować portfel, by na jeden projekt dla mieszkaniówki przypadało kilka komercyjnych. 20 maja np. sprzedała Budimeksowi Nieruchomości za 21 mln zł działkę przy Al. Jerozolimskich pod osiedle na 200 mieszkań. Oczekiwanie na decyzję administracyjną trwało jednak dwa lata. W tym czasie spółka zrealizowała kilkanaście mniejszych transakcji dla sieci handlowych.
Obecnie w portfelu TI znajduje się ponad 20 projektów do realizacji do 2022 r. dla segmentu komercyjnego i mieszkaniowego.
Kontrahenci stosują dystansowanie społeczne
Po wybuchu pandemii spółka przeżywała zastój. Od marca do czerwca 2020 r. kontrahenci zawiesili projekty inwestycyjne, których częściowe wznowienie nastąpiło dopiero w III kw.
— Popyt na grunty inwestycyjne w Polsce jest olbrzymi. Problemem jest jednak ich dostępność. W związku z pandemią część właścicieli nie chce się spotykać, chodzić do urzędów, część spodziewa się wzrostu cen i zwleka ze sprzedażą — tłumaczy Bartosz Kazimierczuk.
W utrzymaniu płynności finansowej podczas pandemii pomogło firmie m.in. skorzystanie z tarczy finansowej (2,7 mln zł).
Słodki i internetowy biznes
Podczas zahamowania działalności firma poszukiwała też możliwości dywersyfikacji działalności. Postawiła na produkcję cukierniczą według tradycyjnych receptur oraz delikatesy internetowe.
Po wybuchu pandemii TI razem z Adamem i Piotrem Gesslerami utworzył spółkę Manufaktura Gessler, przeznaczając na ten cel m.in. odkupiony od syndyka w 2019 r. zakład spożywczy pod Toruniem, który pierwotnie miał być dzierżawiony, a później sprzedany, czego nie udało się zrealizować.
O ile nowy biznes cukierniczy w portfelu grupy jest częściowo efektem zbiegu okoliczności, to spółka Deli2 była efektem przemyśleń i obserwacji rynkowych.
— Pierwsze miesiące zakupów spożywczych przez internet dowiodły, że e-commerce w tym segmencie jest w Polsce słabo rozwinięty — mówi Bartosz Kazimierczuk.
Powołując Deli2 firma postawiła na klientów poszukujących produktów z wyższej półki. Po zniknięciu z rynku sieci delikatesowych (Bomi, Piotr i Paweł, Alma) pomysł na wyręczenie klientów w zakupach ze sklepów specjalistycznych realizuje platforma Deli2.pl.
Nowe działalności nie osiągnęły jeszcze rentowności — w przypadku Deli2 powinno to nastąpić w 2022 r., a Manufaktury Gessler w ciągu dwóch lat.
— Jesteśmy dobrej myśli. E-commerce to szybko rozwijająca się branża z wysoką marżowością, podobnie jak segment produktów spożywczych opartych na naturalnych składnikach i tradycyjnych przepisach — mówi Bartosz Kazimierczuk.
Działalność polegająca na obrocie gruntami staje się z roku na rok coraz trudniejsza i bardziej ryzykowana. Duży wydatek w połączeniu z bardzo wymagającym procesem administracyjnym sprawia, że zaangażowany kapitał może zostać zamrożony na bardzo długo, ponadto bardzo trudno przewidywać przepływy pieniężne.
Strategia TI zakłada rozszerzenie działalności o produkcję cukierniczą oraz delikatesy internetowe. E-commerce ma przed sobą bardzo dobre perspektywy, jednak staje się coraz bardziej konkurencyjny. Z uwagą będę śledzić, czy nowy gracz poradzi sobie w tak wymagającym otoczeniu. Działalność cukiernicza natomiast jest w spółce dość przypadkowa. Być może podejmie kolejną próbę zbycia aktywów.
Mieszanie różnego typu biznesów wpływa niekorzystnie na strukturę organizacyjną oraz transparentność operacyjną.
Podsumowując plany TI mogą wydawać się ambitne, jednak nie wiem, czy puzzle do siebie pasują. Trudno mi dostrzec synergie.