Deweloperzy biurowców nie zwalniają tempa

Puls Biznesu, Partner publikacji: Baker McKenzie
opublikowano: 17-05-2018, 22:00

Rozmowa z Mateuszem Grabicem, ekspertem w zakresie transakcji na rynku nieruchomości oraz projektów infrastrukturalnych, partnerem w Baker McKenzie.

W 2018 r. planowanych do oddania w Polsce jest 1,8 mln mkw. nowych biur. Czy nowa podaż ma szansę zostać szybko wchłonięta przez rynek, czy przyczyni się do powiększenia się liczby pustostanów?

Rynek biurowy w Polsce i w Warszawie jest cały czas na ścieżce wzrostu. Składa się na to kilka czynników. Za najważniejsze uznałbym stosunkowo wysoką chłonność tego sektora i relatywnie wysokie stopy zwrotu osiągane z inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. Statystyki wskazują, że w większości przypadków mamy do czynienia ze wzrostem popytu na biura liczonym rok do roku. To duża zachęta dla deweloperów. Z drugiej strony stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce, wyższe niż w Europie Zachodniej, wzbudzają zainteresowanie międzynarodowych inwestorów. Całość okrasza fakt, że w ujęciu makroekonomicznym inwestycje w nieruchomości stanowią cały czas atrakcyjny sposób lokowania kapitału. Nie zapominajmy również o stabilnej i relatywnie wysokiej dynamice wzrostu polskiej gospodarki. W konsekwencji, na tę chwilę stopa pustostanów w samej Warszawie maleje, a deweloperzy mierzą się raczej z „pozytywnym” problemem zaspokojenia wzmożonego popytu na biura. Co znamienne, wśród czynników inspirujących wzrost sektora nie wymienia się otoczenia prawnego. Przeciwnie, doświadczaną w praktyce biznesu niestabilność prawa i inflację nowych przepisów należy traktować w kategoriach hamulców rozwoju tego rynku. Biznes oczekuje trwałych rozwiązań w dziedzinie planowania przestrzennego i procesu budowalnego. Nie widać jednak, aby wieloletnie prace nad kodeksem urbanizacyjno-budowalnym miały się ku końcowi. Nieustającą bolączką są również kwestie własnościowe. Jest to skutkiem braku jednolitych zasad reprywatyzacji gruntów i poddania tej kwestii decyzji sądów w indywidualnych sprawach. Konsekwencją tego są zmienne linie orzecznictwa.

Czy w tej sytuacji deweloperzy nadal chętnie kupują grunty pod inwestycje biurowe?

Deweloperzy nie zwalniają tempa, dlatego obecnie mamy do czynienia z rekordowym popytem na ziemię w Warszawie i miastach regionalnych. Część deweloperów zabezpieczyła banki ziemi pozwalające im korzystać z rynkowej hossy, ale pozostali mierzą się ze znacznym wzrostem cen gruntów. Jest to szczególnie widoczne w odniesieniudo parceli przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową. Dobrze przygotowana technicznie i prawnie działka w dobrej lokalizacji to dobro rzadkie, a pojawienie się takiej oferty na rynku prowadzi z reguły do zaciętej rywalizacji między zainteresowanymi. Na rynku biurowców alternatywą jest poszukiwanie gruntów w miejscach typowych dla obiektów klasy B, ale także inwestycje na prężnie rosnących rynkach regionalnych. Obok uznanych ośrodków, czyli Krakowa i Wrocławia, czy szybko rozwijających się Trójmiasta, Katowic czy Poznania, na mapie pojawiają się również nowe perspektywiczne lokalizacje, np. Łódź czy Szczecin.

Od strony prawnej stajemy przed wyzwaniem adaptacji do błyskawicznego tempa transakcji i potrzebą przygotowania rozwiązań prawnych obowiązujących na rynku sprzedającego. Jest to o tyle trudne, że na rynku nieruchomości komercyjnych raczej nie ma już „łatwych” ofert o uregulowanym stanie prawnym.

Czy w tym sektorze możemy konkurować z Europą Zachodnią?

Rynek nieruchomości komercyjnych jest rynkiem międzynarodowym. Konkurencja pomiędzy miastami z różnych państw jest tu czymś naturalnym. Warszawa mierzy się z takimi graczami jak Dublin, Frankfurt, Bruksela, Madryt, Barcelona czy Berlin. Z tej rywalizacji Warszawa wychodzi zwycięsko osiągając rangę największego po Berlinie i Wiedniu centrum biurowego z wolumenem sięgającym ponad 5,3 mln mkw. biur. Choć składa się na to wiele przyczyn, wydaje się, że przeważające są tu duża chłonność polskiego rynku i atrakcyjność tego rynku dla inwestorów. Ta pierwsza wynika z rozwoju gospodarki, ale też z decyzji międzynarodowych firm z innych sektorów o przeniesieniu do Polski swojej działalności. Kolejnym ważnym ogniwem w tym łańcuszku jest dostęp do wysoko wykwalifikowanej kadry pracowniczej, której towarzyszą konkurencyjne koszty zatrudnienia. To wszystko daje pozytywny dla Polski obraz. Oby udało się utrzymać ten trend jak najdłużej.

Czy sektor usług zewnętrznych typu BPO/SSC będzie pobudzał zwłaszcza regionalne rynki do kolejnych inwestycji biurowych?

Branża BPO/SSC pozostanie jednym z kluczowych sektorów mających wpływ nie tylko na sytuację na rynku nieruchomości biurowych w Polsce. Jego obecność przekłada się bowiem pozytywnie na wiele aspektów polskiej gospodarki. Dlatego atrakcyjność polskiej oferty w tym zakresie to zadanie nie tylko dla przedsiębiorców z rynku nieruchomości komercyjnych, ale też władz rządowych i samorządowych. Warto też jednak odnotować wzrost znaczenia sektora usług coworkingowych. Dostawcy tych usług stają się silnym graczem na rynku najmu. Wydaje się, że rynek pokłada duże zaufanie w tego typu ofertach, uchodzących dziś za atrakcyjny i rozwojowy produkt dla podmiotów z innych sektorów gospodarki. W tym ujęciu dostawcy usług coworkingowych wypełniają przestrzeń między oczekiwaniami tradycyjnego rynku nieruchomości komercyjnych, a presją na elastyczność ze strony innych gałęzi biznesu. Prawnie wymaga to dostosowania funkcjonujących standardów najmu w sposób odzwierciedlający model biznesowy dostawcy usług.

 

 

ŻRÓDŁO ZAINTERESOWANIA: Stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce są wyższe niż w Europie Zachodniej, dlatego wzbudzają zainteresowanie międzynarodowych inwestorów — mówi Mateusz Grabiec z Baker McKenzie. [FOT. ARC]

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Puls Biznesu, Partner publikacji: Baker McKenzie

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Deweloperzy biurowców nie zwalniają tempa