Specustawa mieszkaniowa, tzw. lex deweloper, dopiero zaczęła przynosić pierwsze efekty. Kolejne samorządy miast podejmują uchwały dopuszczające inwestycje mieszkaniowe w miejscach dawniej funkcjonującego przemysłu, magazynów, a od niedawna również obiektów handlowych czy przestarzałych biurowców.
Gdy powstawała specustawa, jej przepisy miały wspierać realizację rządowego programu Mieszkanie Plus, redukując bariery prawne, które ograniczają rozwój mieszkalnictwa. Jako rozwiązanie tymczasowe miały obowiązywać jedynie przez 10 lat (do 2028 r.). Przyjęta właśnie reforma planowania przestrzennego przyspieszyła termin ich wygasania. Chociaż program Mieszkanie Plus nie spełnił swoich zadań, to przepisy te coraz chętniej wykorzystywane były przez deweloperów.
Tymczasem ustawa wygasa 1 stycznia 2026 r. W teorii jej funkcję mogłaby przejąć właśnie podpisana przez prezydenta reforma planowania przestrzennego. Zakłada ona tworzenie na wniosek inwestorów zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), pozwalających samorządom na zezwolenie na inwestycje mieszkaniowe na terenach mających wcześniej inną funkcję. Aby jednak takie plany mogły powstawać, samorządy muszą najpierw opracować plan ogólny, który zastąpi miejscowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z reformą planowania przestrzennego mają na to czas do 2025 r., jednak już dziś głośno alarmują, że to zbyt krótki termin na opracowanie dokumentu, który ma decydować o przyszłej polityce planistycznej gminy.
Gdyby samorządy faktycznie nie zdążyły z planami ogólnymi, między zakończeniem działania ustawy lex deweloper a rozpoczęciem ZPI pojawiłaby się luka.
Ustawa ostatniej szansy
– Sytuację mogłoby uratować uchwalenie przez Sejm komisyjnego projektu ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych zwanego Drugą ustawą deregulacyjną, która zakłada m.in. przedłużenie lex deweloper do 2030 r. Dzięki temu te samorządy, które nie zdążyłyby z planami ogólnymi, będę mogły zezwalać na inwestycje mieszkaniowe na jej podstawie – mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Projekt ustawy deregulacyjnej wyszedł już z nadzwyczajnej komisji sejmowej i teoretycznie mógłby trafić pod obrady Sejmu, bo zaplanowane zostało dodatkowe posiedzenie, które obędzie się w dniach 16-17 sierpnia. Według Patryka Kozierkiewicza niewykluczone jest zresztą, że z uwagi na zbliżające się wybory i kampanie, zwołane zostanie więcej posiedzeń. W przypadku wyboru nowego Sejmu, zgodnie z zasadą dyskontynuacji prac parlamentu, nieprzegłosowane ustawy trafiają z zasady do kosza.
Mając to na uwadze PZFD wsparty przez szereg innych organizacji branżowych zaapelował w oficjalnym piśmie do marszałka sejmu Elżbiety Witek o przekazanie projektu do I czytania, tak aby – w razie aprobaty parlamentu – jego przyjęcie było możliwe jeszcze w trakcie obecnej kadencji.
– Przerwa w działaniu lex deweloper może oznaczać, że na rynek nie trafi nawet kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie. Obecnie samorządy przekonały się, że to dobry instrument pozwalający na uruchamianie nowych inwestycji przy maksymalnej partycypacji mieszkańców w podejmowaniu decyzji. Tylko w Warszawie uchwalono blisko dziesięć uchwał, w Chorzowie i Łodzi po kilkanaście. Lex deweloper jest też jedynym instrumentem, który pozwala deweloperom partycypować w infrastrukturze społecznej. W ramach inwestycji towarzyszących z własnych środków budują oni szkoły czy rewitalizują parki, co nie jest możliwe w oparciu o standardowe procedury planistyczne – przekonuje Patryk Kozierkiewicz.
Dodatkowo druga ustawa deregulacyjna wycofuje wprowadzony ostatnio wskaźnik 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie oraz uelastycznia wskaźnik powierzchni usługowej w budynkach mieszkalnych.
Miasta nie widzą powodu do paniki
Miasta, które według PZFD miałyby być obok deweloperów beneficjentem przedłużenia lex deweloper, nie są jednak zgodne co do konieczności pospiesznych działań. Z odpowiedzi od kilku z nich wynika, że tworzenie planów ogólnych, które pozwolą korzystać z ZPI, są dla nich rzeczywiście dużym wyzwaniem, jednak nie da się jednoznacznie powiedzieć, ile to zajmie czasu. Z drugiej strony inwestycji w trybie lex deweloper powstaje niewiele.
Lublin zamierza z końcem 2025 r. przyjąć plan ogólny zgodnie z reformą planowania przestrzennego, więc nie pojawi się tam luka czasowa w możliwości zagospodarowania terenów o innych funkcjach pod mieszkaniówkę. Jednak i dziś zainteresowanie wykorzystaniem lex deweloper jest małe – radni uchwalili tylko jeden projekt na ok. 300 mieszkań i na razie nie wpłynął żaden kolejny wniosek.
Natomiast Gdańsk, podobnie jak inne duże miasta należące Unii Metropolii Polskich, jeszcze przed uchwaleniem reformy planowania przestrzennego przestrzegał, że termin na stworzenie planów ogólnych do końca 2025 r. jest nierealny do utrzymania i optował za rokiem 2028. W trybie lex deweloper została tu przyjęta tylko jedna uchwała (maksymalnie do 240 mieszkań) i obecnie nie jest procedowany żaden wniosek.
W Poznaniu rada miasta przyjęła lokalne standardy urbanistyczne, które mocno ograniczają atrakcyjność prowadzenia ewentualnych inwestycji na podstawie tej ustawy. Na cztery wnioski żaden nie zakończył się uchwałą i realizacją.
We Wrocławiu dotychczas nie było ani jednej uchwały na podstawie specustawy mieszkaniowej. Choć w lipcu szykowało się trzech inwestorów, to jednak wycofali się, aby uzupełnić braki w dokumentacji.
W Łodzi procedowane są obecnie trzy wnioski na budowę maksymalnie 263 mieszkań. Według Marcina Masłowskiego z UM Łodzi, każdorazowo szczegółowo badane są założenia i oceniany wpływ inwestycji na politykę przestrzenną, poszanowanie XIX- wiecznej tkanki miejskiej i polityki miasta określonej w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Warszawa nie odpowiedziała na pytania związane z lex deweloper i ZPI.
Według Roberta Szymali, zastępcy kierownika biura rewitalizacji i planowania przestrzennego UM w Wałbrzychu, część samorządów nauczyło się stosować lex deweloper jako substytut planów miejscowych, co jest tak samo złą praktyką, jak w przypadku warunków zabudowy - wyjątek staje się regułą ze wszystkimi negatywnymi tego skutkami.
– Jak każde narzędzie lex deweloper może w odpowiedzialnych rękach uzupełnić planistyczne działania samorządów. Ma to sens, gdy jest wykorzystywane zgodnie z kierunkami rozwoju funkcjonalno-przestrzennego określonymi w dokumentach. Nie jest to jednak powszechna praktyka. Nie można zapominać, że długofalowo deweloper ma oszczędności a gmina dodatkowe koszty – mówi Robert Szymala.
Jego zdaniem reforma systemu planowania przestrzennego, niezależnie od tego, jak się ją ocenia, w miejsce specustawy mieszkaniowej proponuje nowe narzędzie w postaci ZPI.
– Zgodnie z nim w postępowaniu samorządy i deweloperzy będą siadać do stołu jako równorzędni partnerzy dzielący się w sposób transparentny korzyściami i kosztami przekształceń terenu wynikających z realizacji pomysłu dewelopera. To zdecydowanie korzystniejsze rozwiązanie niż to, które stosowane jest obecnie. Nie widzę zatem powodu, by przedłużać funkcjonowanie specustawy mieszkaniowej – mówi Robert Szymala.