Opublikowane w środę po sesji i w czwartek przed sesją raporty finansowe Atalu, Develii i Dom Development nie wywołały istotnych zmian kursów. Nie ma się zresztą co dziwić. Sposób księgowania sprzedaży mieszkań powoduje, że odzwierciedlają dawno minioną sytuację rynkową. Wszystko jednak wskazuje, że rynek mieszkaniowy najgorsze ma za sobą. W pierwszym kwartale 2023 r. Dom Development znalazł chętnych na 914 mieszkań, czyli o 21 proc. więcej niż rok temu i o 10 proc. więcej niż w ostatnim kwartale 2022 r.
- Cały rynek mocno odbił. My odbiliśmy się mniej, ale nasz spadek był mniejszy i jako pierwsi rozpoczęliśmy testowanie kolejnych podwyżek cen, co nie pomogło nam w zwiększaniu wolumenów sprzedawanych mieszkań – asekuruje się Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
Liczba mieszkań sprzedawanych przez Develię i Atal w pierwszy kwartale 2023 r. była jeszcze mniejsza niż rok wcześniej. Firmy sprzedały – odpowiednio – 533 i 406 lokale. W przypadku Develii to już p 30 proc. więcej niż kwartał temu, w przypadku Atalu – tylko o 5 proc. Jednak to w przypadku Atalu doskonale widać zmianę zachodzącą właśnie na rynku. W styczniu Atal podpisał 63 umowy przedwstępne i deweloperskie, w lutym 109, a w marcu już 234.
- Od początku roku obserwujemy kontynuację tendencji wzrostowej rynku, która rozpoczęła się już w czwartym kwartale 2022 r. Widzimy w oddziałach, że ten trend utrzymuje się i chcemy go wykorzystać, by dalej zwiększać nasz udział w rynku - mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii.
Ceny mieszkań idą w górę
Prezes Dom Development twierdzi, że otoczenie w jakim działa firma wygląda obecnie lepiej niż można to było prognozować na początku roku. Przyczyn poprawy upatruje się w złagodzeniu wymogów KNF dotyczących wyliczania zdolności kredytowej przez banki, przekonania klientów, że choć inflacja pozostanie podwyższona, to koszty kredytów już nie wzrosną, zapowiedzi preferencyjnych kredytów mieszkaniowych, a także pojawienia się wśród kupujących przekonania, że skoro ceny nie spadają, to już nie spadną.
W ostatnim kwartale 2022 r. mieszkania o cenie powyżej 700 tys. zł stanowiły 35 proc. sprzedanych przez Dom Development. W pierwszym kwartale 2023 r. – 37 proc., z czego 23 pkt proc. przypadły na lokale wyceniane na ponad 800 tys. zł.
- Kwiecień na pewno, a maj prawdopodobnie, to kolejne dobre miesiące. I to w sytuacji ewidentnego podnoszenia cen. Popyt jest mocny – zapewnia Jarosław Szanajca.
Liczy też na wzrost marż. Wynika to z tego, że ceny rosną, ale koszty już nie.
- Chcielibyśmy wzrostu marż na aktualnie sprzedawanych projektach. Jeżeli koszty utrzymają stabilny poziom, a ceny będą rosnąć, to przełoży się to na nasze marże – mówi Jarosław Szanajca.
- Atal określa plany marżowe w perspektywie trzyletniej. Dążymy, aby w tym okresie średnioroczna marża brutto kształtowała się w okolicach 25 proc. W poszczególnych kwartałach czy nawet latach mogą następować wahania w poziomie marży, co zwykle jest wynikiem różniących się od siebie projektów przekazywanych w poszczególnych okresach. Marże osiągnięte w pierwszym kwartale 2023 r. kształtują się powyżej nakreślonych poziomów i wynikają ze specyfiki przekazywanych w tym kwartale projektów. Celem, który sobie stawiamy, jest osiąganie wysokiego poziomu zwrotu z inwestycji deweloperskich, mimo niezwykle trudnego otoczenia dla spółek deweloperskich. Nie sądzimy jednak, aby utrzymanie marż na takim poziomie było możliwe w dłuższej perspektywie – komentuje Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu ds. finansowych Atalu.
Sprzedaliśmy biurowiec, postawimy bloki
Develia uważa jednak, że biznes mieszkaniowy i tak jest bardziej perspektywiczny od centrów handlowych i biurowców.
- W szybszym rozwoju naszej podstawowej działalności w segmencie mieszkaniowym pomogą nam środki pozyskane ze sprzedaży obiektów komercyjnych. W kwietniu sfinalizowaliśmy transakcję sprzedaży biurowca Wola Retro, spełniając jeden z naszych strategicznych celów – dodaje Andrzej Oślizło.
Warszawski obiekt wyceniono na 69,3 mln EUR.
- Dzięki środkom ze sprzedaży tej nieruchomości i spłacie kredytu związanego z projektem zmniejszymy zadłużenie o ok. 128 mln zł. Transakcja istotnie zwiększa też poziom wolnych środków i jednocześnie nasze możliwości inwestycyjne, co planujemy wykorzystywać w najbliższych miesiącach m.in. na zakup kolejnych atrakcyjnych gruntów – deklaruje Paweł Ruszczak, wiceprezes Develii.
Kolejni deweloperzy zaczynają mówić o odbudowie popytu. Z danych rynkowych, które można śledzić w serwisie Otodom.pl wynika, że ta odbudowa następuje z każdym miesiącem i dołek mamy zdecydowanie za sobą. Z początkiem marca KNF pozwoliła bankom złagodzić bufor kapitałowy dla kredytów mieszkaniowych. To, wedle analiz rynkowych, zwiększyło zdolność kredytową o 20-25 proc. Część nabywców mieszkań pewnie z tego skorzystała. Część wróciła na rynek nie mogąc doczekać się obniżki cen. W trzecim kwartale 2023 r. ma się pojawić na rynku tzw. bezpieczny kredyt na 2 proc., który zapewne wesprze biznes deweloperski. Pytanie natomiast - w których spółkach i w jakiej skali. Dom Development, z racji specyfiki prowadzonych inwestycji, wesprze prawdopodobnie najmniej, bo limit ceny mieszkania w tym programie to 700-800 tys. zł.
Marże to jednak sprawa bardziej skomplikowana. Ceny materiałów budowlanych stabilizują się przy obserwowanym wzroście cen sprzedaży mieszkań. Powinno to sprzyjać marżom. Marże osiągane na poszczególnych projektach są jednak różne. Czy na poziomie zagregowanym będą wyższe niż w 2022 r. trudno powiedzieć, bowiem do produkcji wchodzą inwestycje o coraz wyższych cenach gruntów w przeliczeniu na metr kwadratowy.
W długim terminie trudno zakładać, że marże będą rosły, bo atrakcyjnych działek jest coraz mniej. Będą więc coraz droższe, a ceny materiałów i wykonawstwa też pewnie będą coraz wyższe. Zakładam więc, że w tym roku marże utrzymają się na obecnym poziomie, ale w 2024 r. będą już nieco niższe.